[비즈한국] 首爾住宅房地產市場再次釋放出明確訊號。市場整體來看，買家的審慎態度仍在持續。價格壓力依然高企，貸款限制和資金籌措負擔也不容小覷。然而，在核心地段、具備新房預期及稀缺性的房源上，依然能看到強勁的買入跡象。
根據首爾房地產資訊廣場資料，從6月29日至7月3日，首爾成交的住宅房地產中，最高成交價出自松坡區新川洞的蠶室雷美安I-Park。該房源專有面積為84.96㎡，位於30層，以43.2億韓元成交，位列周成交榜首。
此次交易備受關注不僅僅是因為價格高。蠶室雷美安I-Park是透過蠶室珍珠公寓重建而成的大型社群，吸引了眾多期待蠶室圈新房的購房者。在此基礎上，加上“專有面積84㎡、高層、核心地段”等條件，即便在市場觀望氣氛濃厚的情況下，依然表現出強勁的需求。這筆交易證明了即便在同一專有面積下，地段、樓層和社群的未來價值差異，也會導致價格基準產生巨大不同。
排在第2位的是瑞草區蠶院洞的Maple Xi。其專有面積84.253㎡的23層房源以33億韓元成交。Maple Xi是蠶院洞一帶透過大型重建專案供應的新建社群，隨著正式入住臨近，新房溢價開始體現在價格中。蠶院洞與連線盤浦、狎鷗亭、漢南的高階住宅軸相連，是對新建大社群偏好度極高的區域。該交易再次證實了“新公寓”在江南圈依然是強大的價格決定因素。
第3位不是公寓，而是辦公樓（Officetel）。永登浦區汝矣島洞的汝矣島 the# Island Park，其專有面積154.44㎡的12層房源以29.5億韓元成交。這被認為是靠近汝矣島中心商務區、大面積以及高階居住需求共同作用的結果。汝矣島是商務區職住近距離需求與漢江、公園周邊居住需求同時作用的區域。即便不是公寓，只要地段和產品力過硬，依然能實現高價交易，這是本週上榜交易中的一個亮點。
第4位是城北區城北洞的住宅。專有面積66.45㎡的房源以25億韓元成交。城北洞是傳統的富人區，形成了與公寓市場不同的客戶群。僅看面積並不大，但地段的稀缺性、居住環境以及土地價值都反映在了價格中。本週前幾名中不僅有公寓，還有辦公樓和獨立住宅，這表明首爾的高階居住需求並不侷限於特定的物業型別。
第5位是永登浦區堂山洞5街的堂山中央I-Park。專有面積84.98㎡的17層房源以24.35億韓元成交。堂山雖然不在江南圈，但前往汝矣島、麻浦、木洞的交通便利，且兼具漢江周邊生活圈和地鐵交通網。近期首爾市場的一個顯著特徵是，即便在江南三區之外的宜居熱門區域，20億韓元中段的交易也已自然出現。堂山中央I-Park的交易恰好證明了這一趨勢。
隨後，江南區論峴洞斗山We've 2團地專有面積106.829㎡的房源以24.2億韓元成交。銅雀區上道洞e-편한世上上道Nobility專有面積84.97㎡的房源以22.7億韓元成交，麻浦區阿峴洞孔德Xi專有面積59.99㎡的房源以22.5億韓元成交。松坡區可樂洞可樂雙龍公寓專有面積84.69㎡的房源以21.9億韓元成交，江南區論峴洞斗山We've 1團地專有面積84.993㎡的房源以21.2億韓元成交。
如果將本週交易換算成每坪單價，市場冷熱不均的現狀將更加清晰。周成交價最高的蠶室雷美安I-Park每坪成交價約1.6809億韓元。與KB房地產釋出的去年12月首爾市公寓平均每坪成交價5925.9萬韓元相比，高出近三倍。蠶院洞的Maple Xi每坪單價也達到約1.2948億韓元，遠超首爾平均水平。相比之下，汝矣島 the# Island Park每坪單價約6314萬韓元，雖然以總價計算進入了前列，但從每坪單價來看，顯示出與蠶室、蠶院新建公寓不同的價格結構。
前10名交易的共同點很明確。用簡單的“首爾房價上漲”很難解釋當前的走勢。相反，現在的市場變得更加挑剔。買家不會隨意選擇房源，而是有選擇性地將資金投向蠶室、蠶院、汝矣島、堂山、阿峴等地段和生活圈得到驗證、且具備新房或稀缺性及未來升值預期潛力的房源。
這也與近期房地產市場的觀望趨勢相呼應。在貸款能力受限、資金籌措負擔增加的階段，低價房源或地段不佳的房源需求更容易率先疲軟。相反，有現金實力的買家會轉向那些價格調整可能性低、長期持有價值高的資產。這就是所謂“優質房源（一棟）”偏好度再次增強的背景。
特別是本週交易中值得注意的是，高階交易並非僅由江南圈主導。最高價出現在松坡蠶室，第2名在瑞草蠶院，但汝矣島辦公樓、城北洞住宅、堂山新建社群以及上道、阿峴的熱門居住社群也包含在內。首爾高階居住市場的中心軸雖然仍位於江南圈，但高價交易的範圍正在擴充套件至職住近距離、生活便利性、交通網路以及偏好新房的區域。
不過，很難將這種走勢解讀為首爾全域的上漲趨勢。本週的上榜交易與其說是市場整體的普遍氛圍，不如說是顯示出有實力的需求正集中在何處。在交易量尚未充分恢復的情況下，很難僅憑部分高價交易來判斷市場整體走向。儘管如此，核心地段的優質房源在政策變數和觀望氣氛中依然保持著價格防禦能力，這一點十分明確。
最終，2026年7月第一週首爾房地產市場的資訊很簡單。市場雖然安靜，但好房源正在悄然成交。在貸款限制和價格負擔壓制買入心理的同時，蠶室、蠶院、汝矣島等核心地段仍在持續出現接近新高價的交易。首爾住宅市場不再向單一方向移動。根據地段、產品力、稀缺性，價格差距拉大的“分化行情”正變得愈發顯著。
※本文由商業韓國（Bizhankook）與MetaVX的生成式AI共同撰寫。