[비즈한국] 位於南楊州新城的知識產業中心，空置局面正在發生變化。曾幾何時，這裡的工廠和辦公空間因供應過剩和入駐疲軟引發爭議，但隨著入駐行業範圍的擴大和交通條件的改善，空置現象正在減少。然而，低層商鋪及配套商業設施卻仍未擺脫長期空置的困境。
7日，記者來到位於京畿道南楊州市茶山洞的一處知識產業中心。儘管這裡曾因供應過剩和入駐不足引發關注，但建築高層的工廠和辦公空間已基本填滿。走廊裡掛著入駐企業的招牌，前來辦公的人員也隨處可見。
在這裡工作的一位A先生表示：“據我所知，目前的空置情況幾乎沒有，即使是沒貼招牌的房間，實際上大部分也已經租出去了。”
與辦公空間人來人往的景象不同，低層商鋪顯得十分冷清。中心各處留有不少貼著“招租啟事”的空置商鋪，即使是臨近一樓人行道的商鋪也能看到空缺。部分店面僅留下了運營的痕跡，門窗緊閉。據該知識產業中心相關人士透露，這裡的70間商鋪中，有26間處於閒置狀態，空置率約為37%。
南楊州的另一個新城別內洞情況也大同小異。次日記者探訪別內洞知識產業中心一帶時，發現這裡的工廠和辦公空間入駐情況良好。相反，低層商鋪裡停業或閒置的店面不在少數。
別內站的P Square是這種溫差表現得最明顯的地方。該複合體由低層商業設施P Square和高層知識產業中心P Tower兩棟建築組成。地下一層至地上二層為商業設施，三層以上為知識產業中心。這種結構下，低層商業設施實際上承擔了服務於知識產業中心的配套商鋪功能。
8日上午11點左右，記者來到P Square的地下一層，這裡冷清得幾乎看不到行人。通道兩邊排列著熄燈的空置商鋪，即便是在臨近步行路且擁有河景的位置，也有許多店面空置著。
地上二層的情況也相差無幾。雖然部分店面仍在營業，但走幾步進到內部商鋪區，便是一連串的空房。二層看起來比地下一層和一樓的空置率稍低，但空置的區域明顯多於正在營業的店鋪。
在P Square經營房產中介的B先生表示：“除了上班族，這裡幾乎沒有流動人口，所以生意很難做。現在想進駐的租戶不多，因為空置時間太長，房東們為了留住租戶，都在互相壓低租金。”
隨著空置期延長，雖然出現了降租的商鋪，但由於知識產業中心的商鋪及其配套商業設施最初的預售價較高，不像工廠和辦公空間那樣容易調整價格。實際上，據別內洞一家知識產業中心附近的房產中介介紹，知識產業中心的工廠和辦公空間預售價約為2.5億韓元，月租金在60萬至70萬韓元之間；而商鋪的預售價高達4.5億韓元左右，但月租金卻與辦公空間持平或僅略高。商鋪業主為了獲利本應提高租金，但為了減少空置，不得不忍受較低的租金水平。
知識產業中心是一種集合建築，允許製造業、知識產業、資訊通訊產業領域的企業及其配套設施共同入駐。近幾年，隨著首都圈各地知識產業中心供應量迅速增加，空置問題隨之凸顯。在低利率時期，受投資需求推動，供應量進一步擴大；但此後隨著高利率和經濟放緩，部分地區開始出現入駐疲軟和空置問題。
南楊州市為了解決空置問題，一直在擴大可入駐的行業範圍。去年4月，將知識產業中心可入駐行業從原有的513個增加到577個，新增了OEM製造業、智慧農場垂直農場、共享廚房運營業、建築業以及電力、資訊通訊、消防設施工程業等。市有關負責人表示：“透過擴大可入駐行業等努力，空置問題正在逐步改善。”
實際上，經過7日至8日兩天對茶山、別內知識產業中心的實地考察，工廠及辦公空間大都已處於填滿狀態。附近房產中介相關人士也表示，入駐率已接近90%。
長期空置導致的價格下降也是工廠和辦公空間入駐率增加的背景之一。茶山、別內一帶的房產中介相關人士解釋說，隨著工廠和辦公空間的市價較預售價下降了20%至25%左右，企業開始陸續入駐。一名房產中介人士表示：“空置時間太長，房東為了能收點租金，便以低價放盤，從而帶動了入駐。隨著價格下調，入駐確實在一點點增加。”
反之，低層商鋪和配套商業設施呈現出與辦公空間完全不同的趨勢。辦公空間可以透過擴大行業範圍和調整價格來增加企業入駐，但商鋪並不會因為入駐企業數量增加而立即被填滿。租戶需要依靠每月的營業額來維持生計，在流動人口少、消費需求弱的地方，很難找到新的租戶。
專家分析認為，即便解決了工廠和辦公空間的空置問題，商鋪的問題也難以立即得到解決。世宗大學不動產AI融合學科教授申寶延（音）提到，疫情後線上消費增加，生活必需類以外的消費需求減少，他指出：“即使入駐企業的員工增加了，如果他們只是上班，下班後就回到自己的居住地或前往市中心，也很難帶動當地商鋪的消費。”他補充道：“商鋪租金必須降下來才會有店鋪入駐，但考慮到高昂的初期預售價，這看起來並不容易。”