[비즈한국] 7月18日，第七次房地產相關部長級會議在政府首爾辦公大樓舉行。會議評估了近期住房價格走勢及供應狀況等市場動態，並提出了未來方向。政府表示，當前房地產市場整體並未出現過熱，但以首爾及首都圈為中心的房價上漲趨勢正在擴散，因此正嚴陣以待，加強監控。此外，政府將國民居住穩定視為民生的核心課題，在相關部門協作下全力以赴穩定房地產市場，並提出瞭如下應對方案。
首先，政府宣佈將切實增加住房供應，以讓青年及無房平民感到安心。政府提到，將以交通等定居條件優越的第三代新城等為中心，在2029年之前以低於市場價的水平供應23.6萬戶住房；今年下半年還將透過解除綠地限制（Greenbelt）等方式，在首都圈額外供應2萬戶以上的新建地塊。
同時，將啟用透過市區重建和再開發進行的住房供應。本屆政府執政以來，整備區域的指定數量大幅增加，市區住房供應量較過去平均水平擴大了兩倍以上。政府表示，將制定旨在提高整備專案速度和事業性的制度改善方案，並擴大針對各專案地的定製化矛盾調解。在房地產專案融資（PF）方面，隨著向正常專案提供總額24萬億韓元的PF貸款擔保等流動性支援，且近期的PF事業性評估已完成，政府正引導低事業性專案進行快速重組。
與此同時，為穩定租賃（全稅）市場，政府將促進非公寓型別住房的供應。公共收購租賃住房的供應量將在計劃的12萬戶基礎上再追加至少1萬戶，其中5.4萬戶將於今年下半年集中供應至首都圈。政府計劃透過對購買新建小型非公寓住房給予稅收優惠、擴大住宅申購時認定為“無房”的小型住房範圍等方式，引導民間擴大供應。
此外，家庭債務的向下穩定化也將得到加強。政府計劃於2024年9月實施第二階段壓力測試DSR（總負債本息償還比率），並加強對住房政策性金融的監管。在監控住房擔保貸款整體情況的同時，必要時還將構思加強穩健性監管的方案。
為迅速履行並檢查上述措施，政府將每週召開相關部門副部長級工作組（TF）會議，並將於8月內公佈進一步擴大住房供應的方案。
國土交通部表示，得益於1期新城整備先行區域徵集、穩固全稅房入住等擴大住房供應的努力，今年1至5月，首爾及首都圈的公寓動工量較去年有所增長；首爾公寓入住量在2024年預計為3.8萬戶，2025年預計為4.8萬戶，均高於過去10年的平均水平。在備受關注的重建及再開發專案中，2024年將供應2萬戶，2025年將供應3.3萬戶。政府強調，從2024年9月的仁川桂陽開始，將在第三代新城等公共地塊進行總計23.6萬戶的正式申購。
針對“槓桿投資（Gap Investment）增加、地方買家遠赴首爾投資導致市場過熱”的分析，政府解釋稱，根據資金籌措計劃書，透過承接全稅保證金進行買賣交易的槓桿投資比例為37%，較往年大幅降低。作為參考，整理過去幾年首爾公寓的槓桿投資比例：2021年為60.1%，2022年為57.0%，2023年為38.9%，截至2024年5月為37.3%左右。
因此，政府解釋稱，首爾公寓買家中首爾以外地區居民的比例僅為20%左右，處於歷史較低水平，投機需求相對有限。不過，鑑於近期以優質區域新建樓盤為中心，價格持續上漲，政府表示將持續監控投資需求是否出現急劇增長。
讓我們總結一下這次全力應對穩定樓市的釋出內容：
1. 確認了市場是以首爾為中心的上漲行情。
2. 也承認了這是由於供應不足導致的結果。
3. 因此，將更快、更多地進行供應。
4. 但是，首爾地區的公寓無法在短期內大量供應。
5. 所以相比重建和再開發，更傾向於透過第三代新城和非公寓型別進行強力推進。
6. 此外，將解除綠地限制，指定兩處新地塊。
7. 保證到2029年會有充足的供應，請不要過度擔憂。
8. 雖然目前正在努力，但物理速度有限。
9. 所以，在供應充分到位之前，希望大家不要盲目恐慌性購房。
以上就是部長級會議的主要釋出內容。我將釋出資料仔細研讀了三遍。不知道其他地區如何，但對於能否化解首爾需求，這份供應對策令人懷疑。反而可能會讓那些計劃購買首爾房產的地方需求群體進一步增加。
雖然可能會有短期的波動，但交易量和價格同時上漲的“上漲市場”模式確實已經顯現。由於分售價格不斷上漲，反而使得舊房的熱度更高。在沒有特殊變數的情況下，隨著房源減少，首爾公寓的上漲趨勢恐怕難以逆轉。那些在過去三年推遲購房決策的需求，如今正積極湧入住房市場。
由供應不足的焦慮感及全稅價格上漲引起的購房心理強化正在發生，而這種不安感越擴大，交易量就會隨之增加，因此有必要分散這些集中需求。結論是，恐怕只能將集中在首爾的需求分散到地方。除了這個方法之外，目前似乎沒有其他有效的政策了。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《首爾房地產絕對法則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對法則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有會漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等作品。