[비즈한국] 企業有時會做出一些僅憑金錢難以解釋的決策。瞭解隱藏在決策背後的法律或制度，就能更深入地理解其內幕。“ 알아두면 쓸모 있는 비즈니스 법률(알쓸비법)”旨在介紹有助於理解商業流向的線索。
如果無法償還債務或投資失誤，會受到刑事處罰嗎？如果受罰，會構成什麼罪名？這是我從本科時期就有的疑問。
像語音詐騙（Voice Phishing）那樣欺詐行為明確的話，構成詐騙罪並受到刑事處罰，這一點毫無爭議。然而，僅憑無法還債或無法履行合同這一事實本身，並不構成刑事處罰物件。這是因為這屬於民事責任範疇，而非刑事責任，這一點似乎與普通人的常識有所不同。在諮詢過程中，我常被問到：“對方蓄意拖延還款或不履行合同，難道不能以詐騙罪起訴嗎？”
從法律層面看，如果當事人從一開始就沒打算還錢，或者根本沒有償還能力，那麼“欺詐故意”會被認定，從而構成詐騙罪。但是，要證明其從一開始就沒有還款意願或能力並不容易。在實際案件中，以詐騙罪起訴的情況並不多，且在刑事案件中，嫌疑人或被告人十有八九會主張自己無罪。
關於到底是僅僅屬於民事違約，還是屬於應受刑事處罰的詐騙罪，最近討論最激烈的案例就是“全稅詐騙”。為了賺取差價，專門挑選住宅售價與全稅價（Gap）差距小的房子，在買房的同時尋找全稅租客，這種所謂的“Gap投資”是從過去到現在都很常見的投資方式。
我小時候曾聽過“搬十次家就能賺到一套房”的說法。意思是如果不斷進行這種帶全稅買賣房產的行為，最終就能擁有一套房。當時雖然沒用“槓桿（貸款投資）”這個詞，但大家都憑經驗知道，只要利用他人的錢就可以買房。
因此，當有人說“我透過Gap投資買了房”時，人們往往會稱讚其投資有方，而不是指責其濫用租客的錢。考慮到韓國房地產價格持續上漲的現狀，以及過去慣用租客資金購買住宅的做法，Gap投資被視為一種自然的投資方式。
那麼，如果過度使用槓桿，導致Gap投資失敗，會發生什麼呢？個人因投資失誤導致虧損是必然的，但進一步講，在與租客的關係中，是否存在構成詐騙罪的餘地？
有人預測房價會漲，於是四處貸款並收取全稅保證金。由於貸款還款期和租賃期未到，他們便用這些錢去買其他房子，並不斷重複這一過程。然而，如果房價沒有如預期般上漲，或者貸款及收取保證金的金額過高，導致債務超過住宅實際價值，這種房產被稱為“空罐住宅”。空罐住宅在過去也很常見。
《租賃保護法》規定，小額承租人享有最優先清償權；在交付住宅並完成入住、辦妥遷入登記後，承租人享有對抗力和優先清償權。為保護承租人而制定特別法這一事實，也說明過去確實發生過許多承租人因入住“空罐住宅”而血本無歸的案例。
在過去，承租人入住空罐住宅導致保證金損失的情況，大多僅被視為民事責任，並不被當作刑事處罰物件。我約十年前在“大韓法律救助公團”工作時，處理過許多民事案件，其中相當多是全稅保證金返還訴訟及相關執行案件。當時，很少有人會以詐騙罪對製造空罐住宅的房東提起刑事控告。我也從未見過周邊有以這種方式處理相關案件的案例。
近來被稱為“全稅詐騙”的案件，實質上與“空罐住宅”並無二致（偽造文書，或為了不返還保證金而僱傭虛構人物、流浪漢充當房東簽訂合同並騙取保證金等明確的詐騙行為除外）。
檢方在新聞稿中對全稅詐騙案件描述如下。仔細審視會發現，除了規模變大之外，這與過去一直存在的“透過拆東牆補西牆進行的Gap投資”並無本質區別。
-A在業務擴張過程中，在沒有任何還款對策的情況下，將部分保證金無節制地用於別墅新建等商業用途，依靠“拆東牆補西牆”的方式維持，最終因無法響應接連不斷的保證金返還要求，被租客集體起訴，從而引發本案。
嫌疑人和被告人聲稱，這只是合法的Gap投資，只是業務失敗，並非欺詐租客。針對此類案件，大田地方法院2023高單1976號判決等明確區分了“正常的Gap投資”與“利用Gap投資進行的詐騙”，並判定後者屬於詐騙罪的刑事處罰物件，判決如下：
-本案全稅詐騙犯罪不屬於正常的“房地產Gap投資”。通常的房地產Gap投資是指在買房時，以已經存在全稅租客或者在房款尾款結清前能找到全稅租客為前提，利用全稅保證金抵扣或充當部分房款，僅支付住宅售價與全稅價的差額。這是以房地產價格上漲為前提的，如果住宅價格下跌導致低於全稅保證金總額，在業主（房東）財力不足的情況下，存在無法返還全部或部分保證金的風險。
-相反，利用房地產Gap投資進行的全稅詐騙，雖然也是以Gap投資方式買房，但並不等待住宅價格正常上漲，而是從一開始就將全稅保證金總額設定得高於房價，從而騙取全部全稅保證金。
全稅詐騙對社會初出茅廬的年輕人等造成的傷害極其巨大，因此有必要進行懲處。從經濟角度來看，如果Gap投資成功，利潤全由房東獲得；而一旦失敗，損失和風險卻轉嫁給租客，這是不合理的。但從法律層面來看，區分“合法的Gap投資”和“構成詐騙罪的全稅詐騙”並不容易，因此主張應寬泛認定全稅詐騙的觀點，不可避免地會與“罪刑法定原則”產生衝突。
我在本專欄中探討全稅詐騙的相關法律及檢方與法院判斷的原因如下：因為近期發生的線上平臺結算延遲及欠款事件，其本質與“透過拆東牆補西牆進行的Gap投資”這一全稅詐騙並無區別。可以預見，當後續展開關於平臺結算延遲事件的法律討論時，現有的關於全稅詐騙的討論也必將被重新引用。