[비즈한국] 以江南三區、龍山等首爾熱點地區為中心，公寓價格漲勢正在擴大。首都圈的熱點地區也呈現上漲趨勢，但地方則持續下跌，地區內部及地區間的兩極分化正在加劇。首爾和首都圈的公寓交易量從年初開始呈上升趨勢。而非公寓及地方公寓的交易量則持續減少，且仍處於較低水平。對此，市場普遍預計首爾房價將在一段時間內持續上漲。
此外，公寓審批許可自去年以來持續減少，尤其是非公寓部分自2022年起急劇萎縮，已降至長期平均水平的26%。
公寓動工量去年也急劇下滑至長期平均水平的64%，目前仍處於長期平均水平88%的萎縮狀態。非公寓動工量與審批許可一樣，也已減少至長期平均水平的26%。
另一方面，公寓竣工量自2023年開始增加，2024年上半年的業績約為長期平均水平的140%，但受近期動工萎縮的影響，未來減少的擔憂較高。由於審批和動工減少，非公寓的竣工量預計也將減少至長期平均水平的40%。
2024年8月8日，政府在首爾辦公大樓召開了“第8次房地產相關部長會議”，討論了“為國民住房穩定的住房供應擴大方案”。會議由副總理主持，國土交通部、行政安全部、國務調整室、金融委員會等部門長官及副長官、首爾特別市市長、金融監督院院長出席。
當天，兼任企劃財政部部長的副總理崔相穆表示，穩定房地產市場的核心在於提供滿足需求的充足住房供應以及適度的流動性管理。為此，政府計劃大幅擴大住房供應，並先行管理住房需求。崔副總理表示，透過此次住房供應擴大方案，計劃在未來6年內向首爾和首都圈供應總計42.7萬套以上的住房和新住宅用地。
首先，政府計劃在首爾及首都圈內受偏好的地段額外供應21萬套住房。具體而言，將透過解除首爾及其周邊地區的綠化帶，供應8萬套規模的新住宅用地；在新住宅用地公佈前，將首爾全境綠化帶等指定為土地交易許可區，以嚴厲管控投機需求。針對首爾周邊的第3期新城市等首都圈公共用地，計劃透過土地利用效率化額外增加2萬套以上。此外，政府強調將透過新建購買租賃方式，迅速供應11萬套以上的別墅等非公寓住房，且在首爾，直至非公寓市場恢復正常前，將無限量供應新建購買租賃住房。包含新房與舊房在內的非公寓公共購買租賃住房供應目標，將從原計劃的12萬套擴大至至少16萬套以上。
針對已確定供應計劃的21.7萬套住房，政府表示將盡量提前向實際需求者供應。透過制定《重建·再開發促進特別法》，將重建及再開發推進週期縮短約3年，爭取在未來6年內讓首爾市中心等地的17.6萬套住房提早動工；並引導在2025年前動工的首都圈公共用地專案，透過韓國土地住宅公社（LH）收購未售住房等方式，促使4.1萬套住房提前供應。
在需求方面，政府表示將加強對市場流動性和家庭貸款的管理，切斷投機需求。自2024年9月1日起實施壓力測試DSR（總債務還本付息比率）第二階段，逐步落實並擴大DSR監管，並加強對家庭貸款整體增長速度和風險因素的監測與分析。為此，政府承諾將制定額外的宏觀審慎監管方案。
當天，國土交通部長官樸尚雨表示，已從零開始重新審視能夠啟用住房供應的政策，制定了能夠讓國民確信會有穩定住房供應的實踐方案。為此，將明確把重建·再開發的正規化從“監管”轉向“支援”，並大幅提升推進速度。政府承諾，將使作為國民住房階梯的非公寓市場恢復正常，並全方位提供公共支援，以確保第3期新城市和首都圈公共用地的住房供應能夠迅速實現。
首爾市長吳世勳表示，將在遵守“為未來一代保護自然環境及確保休閒娛樂空間”這一基本原則的前提下，為解決未來一代的住房問題，決定參與透過解除開發限制區域（綠化帶）來擴大住房供應的計劃。同時，首爾市還將為整備事業提供超常規的激勵措施，並採取制度改善與擴大新建購買租賃相結合的方式，增加非公寓供應。
用一句話評價“8.8住房供應擴大方案”，即便所有先決條件都能達成，該政策從落地到產生實效似乎也需要10年以上的時間。長期的方向性一如既往地沒問題，但執行的可能性終究會成為最核心的問題。
首爾市稱要解除綠化帶。從公共層面來看，這被認為是比推進整備事業更易於供應住房的方式。無論是文在寅政府還是尹錫悅政府，最終都在不斷使用“新城市”這張牌。
我在2018年釋出第3期新城市計劃時（6年前）的“房地產洞察”專欄中也曾提到過，當時很多第2期新城市專案甚至還沒能供應。如果這次再追加綠化帶地區，第3期新城市的開發順序又將被推後。
難道不能先按順序解決當前正在推進的用地嗎？比起開發新用地，難道不是在現有的開發用地中更快、更密集地鋪設廣域交通網更有效嗎？希望以後不要再搞這種沒有意義的填數字式供應對策了。
當然，此次方案中確實包含了放寬重建、再開發條件等市中心供應對策。如果能照此執行，組合方（業主）當然會很高興。前提是如果真的能照此執行的話。但是，這真的能順利進行嗎？真的嗎？
之所以不得不對整備事業持否定展望，是因為這需要法律的修訂或制定。恐怕這才是最大的問題。此次8.8對策中提出的供應方案共有49項，僅看其中需要先行解決法律問題的部分，就包括廢除重建超額收益回收制、提高重建容積率激勵上限、放寬組合成立同意並簡化程式、引入非公寓短期租賃登記、減免竣工後未售住房的購置稅等。絕大多數核心方案內容都需要修法或立法。這意味著必須獲得國會的同意或表決。
掌握放寬監管鑰匙的是佔據絕大多數席位的共同民主黨，而大部分相關法律恰恰是上一屆由民主黨制定的。換位思考一下，民主黨會透過放寬監管的法案嗎？
我接受過十幾家媒體關於“8.8住房供應擴大方案是否會影響房地產市場”的採訪。每一次，我的回答都是一樣的：如果按照8.8對策立即實施，可能會對市場產生積極影響，但要實施起來實在太難了。
如果明知無法按此立即實施卻依然釋出，那麼最終只會得到和上屆政府一樣的結果。因為同樣的原因，必然會產生同樣的結果。
以筆名“Pashong”而聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。