[비즈한국] 韓國國土交通部於9月3日宣佈，金恩慧議員代表提案的《關於促進重建與再開發事業的特例法》制定案及《城市及居住環境整備法》修訂案已於2023年9月2日正式提交。該法案是繼8月8日釋出的擴大住房供應方案後的後續措施，其主要目標是透過簡化重建及再開發專案的複雜程式，並加強審批管理體系，從而提高專案推進速度，減少過程中的不確定性。
制定該特例法旨在改善現有城市整備法及相關法規中較為僵化的流程，並以此為契機，將政策正規化轉向強化支援的方向。主要內容包括簡化程式、消除專案不確定性、放寬管制等。
該法案計劃在公佈3個月後施行，若能順利透過，預計將簡化重建與再開發流程，縮短專案週期。前提是——如果執政黨與在野黨之間沒有阻礙的話。
2024年9月，韓國的重建與再開發整備事業雖在擴大住房供應和改善城市環境方面發揮著核心作用，但依然存在諸多問題。尤其是複雜的流程與管制、利益相關者之間的矛盾以及經濟負擔等，已成為專案推進的絆腳石。若不解決這些問題，首爾等大城市的住房供應不足問題極有可能進一步惡化。因此，有必要分析當前問題並尋求具體的改善方案。
第一，程式繁瑣且週期過長。
重建與再開發專案最大的問題在於繁瑣的行政流程及其導致的工期延長。通常情況下，從專案啟動到完工，大多需要10年以上。在推進過程中，必須經過多階段的審議和審批手續，且各階段部門間協調不暢導致拖延的情況比比皆是。例如，整備計劃制定、組合設立、專案實施計劃批准、管理處分計劃許可等程式大多獨立處理，甚至會出現重複審查的過程。
在此過程中產生的行政滯後，給參與重建與再開發的居民和組合帶來了巨大的經濟負擔，降低了專案的經濟效益。工期越長，建築成本上升和金融費用增加等問題就越嚴重，居民需要負擔的分攤金也會隨之增長。
為改善這一現狀，可以透過簡化程式與並行處理來縮短工期。此次提交的《關於促進重建與再開發事業的特例法》提出，允許同時制定基本計劃與整備計劃，並引入管理處分計劃與專案實施計劃並行處理的方案。在此基礎上，若能進一步整合整體專案流程中的重複審查程式，並建立中央政府層面的協調機構，以便迅速解決相關部門間的異見，將更有利於專案推進。
第二，利益相關者之間的矛盾時有發生。
重建與再開發專案涉及眾多利益相關者，結構複雜。除了直接參與專案的組合成員、施工方和地方政府外，還包括非組合成員、租賃租戶、周邊居民等，各方的需求與利益相互衝突。特別是在組合內部，關於工程造價、預售價格設定、搬遷及補償方案等容易出現意見分歧，進而引發矛盾。
利益相關者之間的矛盾不僅會導致專案停滯，有時甚至會導致專案流產。例如，當組合與施工方因建築成本上漲發生爭執時，往往訴諸法律訴訟，導致專案頻繁停工。此外，若組合管理層與組合成員之間的信任崩塌，甚至可能引發組合解散或重組等極端情況。
解決矛盾需要建立專門的協調機構。應加強政府近期推進的糾紛調解組派遣制度，建立一套能夠迅速調解包括組合內部問題、與施工方的建築成本糾紛以及居民間矛盾在內的公平系統。此外，為提高組合的透明度，應強制實行會計審計和建築成本核查程式，並以方便組合成員理解的方式提供資訊。
第三，經濟負擔增加。這被認為是目前最大的問題。
重建與再開發專案帶來的經濟負擔增加是個嚴峻問題。隨著專案週期延長，工程造價上漲，組合成員需要承擔的分攤金也隨之增加，這對於居住在老舊住宅中的高齡群體來說是沉重的負擔。當分攤金過高時，部分居民難以參與專案，這在近期已多次導致專案延期甚至流產。
此外，隨著建築材料和人工成本的上漲，要求增加工程款的施工方也在增加。組合成員對此往往表示強烈抗議，從而引發爭端。
為減輕經濟負擔，政府需要提供積極的財政支援和金融援助。政府可以為老舊住宅提供低利率的重建貸款，或者以供應一定比例公共租賃房為條件擴大財政補貼。此外，透過放寬容積率等激勵措施提高專案盈利能力，也是降低分攤金負擔的有效途徑。
2024年9月，韓國的重建與再開發事業面臨著諸多課題。要解決這些問題，必須在簡化流程、化解矛盾、減輕經濟負擔、增強公共性等方面進行綜合性改善。只有政府、地方自治團體和利益相關者通力合作，制定出切實可行、行之有效的方案，才能在解決城市再生與住房供應問題的同時，保障國民的居住穩定。解決住房問題不分黨派，真心期盼各方能夠攜手共進。
筆名“Pashong”的金學烈是智慧管家（Smart Tube）房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營著Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《韓國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始，只有上漲的地方會上漲（2020）》、《韓國房地產使用說明書（2020）》等書。