[비즈한국] 今年第三季度，首爾公寓租賃合同中全租（Jeonse）合同佔比超過了60%，預示著住房市場正在發生重大變化。根據國土交通部實際交易價格系統的分析，全租交易佔比達到了62.5%，與近幾個季度相比，呈現出顯著的上升趨勢。
此外，雖然租客在租賃合同到期後與原房東續約的比例有所增加，但“合同更新請求權”（續約權）的使用比例反而出現下降的奇特現象。這被解讀為全租需求增加與金融貸款環境變化共同作用的結果。
在這種情況下，本文旨在梳理2024年以後的房地產市場現狀，以展望未來。歸根結底，我們要審視房地產貸款政策等對住房市場的影響，並思考解決這些問題的長期且可持續的對策。
首先，讓我們梳理一下當前的房地產市場形勢。
第一，市場形勢表現為全租合同佔比正在增加。讓我們探究一下其背景。
首爾公寓全租合同佔比在第三季度超過60%，這不僅意味著全租需求增加，更反映了整個住房市場的結構性變化。全租合同佔比增加的主要因素大致可分為兩點。
第一個因素是全租需求的增加。隨著首爾公寓價格飆升，透過買賣購買住房變得越來越困難。因此，許多沒有自有住房的市民選擇了全租。隨著轉向全租的需求增加，全租合同佔比隨之上升。這種趨勢在中產階級和追求居住穩定的青年群體中尤為明顯，由於他們選擇全租，導致全租價格加速上漲，形成了惡性迴圈。
第二個因素是金融市場的變化。在商業銀行貸款利率低於租賃轉換率的情況下，透過貸款選擇全租的需求增加了。這尤其強化了資產不足的階層透過銀行貸款籌集全租資金的趨勢。這種金融環境的變化，儘管有貸款限制，卻成為了推高全租需求的重要原因。
第二，市場形勢表現為續約合同佔比增加，而續約權使用率下降。
在全租價格飆升的情況下，透過與原房東續約以維持穩定居住環境的租客變多了。鑑於全租價格上漲，租客判斷維持現有合同在經濟上比簽署新合同更為有利。
另一方面，合同更新請求權的使用比例持續下降。合同更新請求權是租客可以要求與原房東額外居住2年的權利，租金漲幅被限制在5%以內。然而，由於該制度在同一房東的合同期內只能使用一次，已經使用過續約權的租客在續約時無法再次使用。
從房東的角度來看，更換租客會產生中介費、更換牆紙及地板等額外費用，因此他們也認為維持與現有租客的續約比簽署新合同更划算。因此，不使用續約權而直接達成續約的情況正在增加。
第三，貸款限制的混亂與剛需群體保護問題。
近期，金融當局為遏制家庭債務激增而加強了貸款限制，導致貸款市場出現混亂。區分剛需者與投機需求的標準變得模糊，甚至連剛需者也不得不為了貸款而準備各種證明材料。由於每家銀行定義剛需者的標準不同，出現了同一個人在某家銀行可以貸款，但在另一家銀行卻無法貸款的案例。
在這種情況下，消費者感到不安，剛需群體的貸款獲取渠道實際上大幅縮小。貸款限制本意是為了穩定住房價格，但卻產生了加重購房剛需群體經濟負擔的副作用。
第四，市場形勢表現為政策混亂與房地產市場兩極分化。
除了貸款限制外，政府的房地產政策正以保護剛需者為名出臺各種例外規定。然而，這些規定頻繁修改，導致房地產市場陷入混亂。特別是隨著貸款限制的加強，首爾圈住房交易激增，最終引發了住房價格上漲的悖論情況。
這種房地產市場的兩極分化給居住弱勢群體帶來了更大的負擔，地區間的房地產價格差距也在拉大。特別是首爾與地方之間的價格差距擴大，導致以首爾圈為中心的住房市場過熱現象加劇。
以上梳理了當前的四個房地產市場形勢，並總結了未來令人擔憂的問題。
綜上所述，2023年第三季度首爾公寓全租合同佔比增加以及續約合同佔比擴大，表明了住房市場正在經歷複雜的結構性變化。全租需求增加、金融市場變化、貸款限制加強等因素導致了這些變化，並對租客與房東之間的合同慣例產生了巨大影響。特別是續約權使用比例的下降，被指出是未來可能威脅租客居住穩定性的潛在問題。
貸款限制與房地產政策的混亂未能達成保護剛需者的初衷，反而助長了房地產市場的兩極分化和住房價格上漲。因此，政府有必要更細緻地設計貸款限制和政策，並加強對剛需者和居住弱勢群體的支援。
歸根結底，住房市場的穩定可以透過長期的供應擴大和政策的一致性來實現。增加供應是穩定住房價格最有效的方法，而政策的一致性可以減少市場混亂並減輕剛需者的負擔。政府應制定此類長期對策，專注於解決住房市場的結構性問題。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著作包括《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有上漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等。