[비즈한국] 9月29日，韓國國土交通部公佈了依據《老舊規劃城市特別法》進行的“第一代新城更新先行規劃區”公開招募結果。在此次招募中，共收到99個片區的申請，總規模達15萬3000戶，遠超原計劃選定的2萬6000戶（最多3萬9000戶）規模，顯示出約5.9倍的高關注度。
其中，盆唐（Bundang）以47個片區、5萬9000戶的申請量脫穎而出，競爭率高達計劃選定額8000戶（最多1萬2000戶）的7.4倍，備受矚目。
此次釋出被視為第一代新城更新邁出的重要第一步，但向盆唐等特定區域傾斜的結果，也為未來的區域間不均衡問題及投資者的決策提供了重要啟示。
在本篇專欄中，我將重點梳理在盆唐佔據絕對優勢的情況下，其他地區應如何應對，以及投資者應如何做出決策。
盆唐新城是第一代新城中關注度最高的區域。在此次招募中，盆唐提交申請的47個片區中，居民平均同意率達到了90.7%的極高水平。
這背後的原因是其優越的居住偏好度和基礎設施。盆唐自最初規劃起，就因緊鄰首爾江南地區、交通及商業基礎設施發達而長期受到青睞，至今仍被視為對年輕人及中老年群體都極具吸引力的地區。
此外，盆唐居民參與更新改造的意願也非常強烈。當地居民期待透過快速更新改善居住環境並提升資產價值，這一點從極高的同意率中得到了體現。因此，在此次招募中，盆唐被視為入選可能性最高的地區。
然而，其他地區，特別是一山（Ilsan）、坪村（Pyeongchon）、中洞（Jungdong）、山本（Sanbon）等，相對盆唐而言處於劣勢。一山提交了22個片區的申請，平均同意率為84.3%，雖不算低，但仍不及盆唐。坪村、中洞和山本的同意率分別為86.4%、80.9%和77.6%。
這些地區在居住環境和基礎設施方面被認為競爭力弱於盆唐。特別是山本，交通網相對不夠發達，居住偏好度也低於盆唐或一山。
那麼，這些地區在先行規劃區指定及後續重建推進過程中應該做出哪些努力呢？
首先是擴大居民參與。居民同意率是決定更新改造專案成敗的關鍵因素。各地區需要像盆唐一樣鼓勵居民參與，並積極宣傳更新改造的必要性。特別是要強調，快速更新不僅能改善居住環境，還能帶來資產價值提升的紅利。
其次，開發區域特色化策略。需要制定與盆唐有所區別的策略。例如，一山在擴充廣域交通網的同時，可以主打“生態城市”的優勢；而中洞或山本可以透過改善區域內的教育、文化設施，採取針對年輕群體和新婚夫婦的營銷策略，效果可能更顯著。
第三，加強與地方政府的合作。地方政府應在收集居民意見和制定公共貢獻方案方面發揮重要作用。有必要採取積極的行政支援，例如儘早指定信託公司或韓國土地住宅公社（LH）作為預備專案實施方，以支援快速制定計劃。
對於投資者而言，針對第一代新城專案應該如何進行決策呢？
投資者有必要仔細審視此次第一代新城更新改造的公開招募結果。更新專案提供了資產增值的機會，但風險管理同樣至關重要。投資者應考慮以下幾個重要的決策因素：
首先，必須分析各地區的投資環境。盆唐雖是目前條件最優越的區域，但競爭極有可能變得更加激烈。相反，一山或坪村等地區門檻相對較低，初期投資成本可能較少，且在更新完成後有望獲得高收益。投資者需要綜合考慮各地區的居住偏好度、基礎設施發展潛力和更新專案推進速度等因素進行投資。
其次，要從長期視角進行投資。第一代新城更新是一個長期專案。比起期待短期收益，從長遠角度進行佈局更為重要。特別是要預判居住環境改善和基礎設施擴充完成的時間點，篩選出長期資產升值潛力高的區域。
第三，做好風險管理和分散投資。無法保證所有區域都能成功更新。因此，風險管理非常重要，與其將資金集中在單一區域，不如採取分散投資策略，將資金投向盆唐、一山、坪村等多個區域。此外，還應構建能夠靈活應對政策變動或宏觀經濟波動的投資組合。
第一代新城更新專案不僅是單純的居住環境改善，更是重塑城市功能的重大工程。以盆唐為中心的更新專案要取得可見成效，居民參與和地方政府的積極支援必不可少，並以此推動區域間的均衡發展。
投資者也應在這種變化中做出戰略性判斷，並保持長遠的眼光。
未來第一代新城的更新將如何演變，以及其結果將對韓國房地產市場格局產生何種重大變化，這些都值得關注。即使不親自參與投資，房地產關注者也應密切留意這一進展過程。BizHankook“房地產洞察”專欄將定期提供深度分析。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間考察記”及YouTube頻道“Stube TV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲該漲的地方（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。