[비즈한국] 雖然許多專家目前對非首都圈房地產市場持警告態度，認為存在投資風險，但危機與機遇往往並存。儘管未售房源增加和價格調整構成了不穩定因素，但這也意味著，在此時期進行投資，從長遠來看可能是一個巨大的機遇。
正如2023年大邱壽城區投資者的成功案例所示，市場的暫時低迷為以低價買入優質房產提供了契機。掌握非首都圈房地產市場的基本規律並進行投資，將成為獲取長期高收益的有效策略。
首先，讓我們分析一下非首都圈房地產市場的風險因素。
第一，未售房源增加與需求不足。
未售房源增加是地方房地產市場典型的風險因素。未售房源表明住房供給超過了需求，這是價格下跌的主要原因。2024年後，大邱、釜山、蔚山等地方大都市及其他中小城市因過度供給和經濟放緩，未售房源急劇增加。在需求難以支撐供給的情況下，尤其是在非熱門地區，未售房源難以消化，可能導致市場復甦緩慢。
第二，區域經濟放緩與人口流失。
地方經濟增長放緩和人口減少直接影響房地產需求。特別是隨著青年層和勞動力為尋求就業機會向首都圈遷移，地方人口自然減少。
這導致居住需求減少，商業設施也失去了經濟活力，商圈和居住地的價值同時面臨下降風險。
第三，主流專家對地方投資持反對意見。
大多數主流專家不建議投資地方房地產，原因在於地方市場價格恢復週期長且風險較大。投資者通常更偏好穩定性更高的首都圈房地產。這是因為在不確定的經濟環境下，投資者追求穩健收益；而初期投資額相對較小、難以獲得穩健收益的地方房產，其風險確實相對較高。
那麼，這些風險和危機難道不能成為機遇嗎？讓我們總結一下地方房地產的機遇因素。
第一，投資的基本原則：低價買入。
投資的基本原則之一是在市場調整期，即價格低廉時買入。房地產投資在市場進入調整期時，以低價購入具有優良地段和價值的資產，策略上是非常有效的。例如，2023年大邱壽城區的熱門公寓在價格調整時，不少投資者以低價買入，目前已獲得了豐厚的收益。優質地段的公寓終究會回升，這證明了在價格下跌時買入並長期持有的策略是有效的。
第二，地段的重要性，即在調整期購入區域內的核心地段。
在地方房地產市場，地段優越的核心區公寓依然保持著旺盛需求，這意味著市場復甦的可能性較大。例如，大田西區和儒城區因學區和生活便利性優越，區域內需求持續穩定。正如這樣，地方中配套設施完善的核心地段公寓，在市場波動中也具有較高的恢復潛力。
第三，非首都圈的投資成本相對首都圈更低。相較於首都圈房產，能以相對低廉的價格買入也是地方房地產的一大優勢。這可以減輕初期資金壓力，併為小資本投資者提供了獲利機會。
例如，當釜山海雲臺區的熱門公寓因行情調整而降價時，投資者若在此時介入，與用同等資金在首都圈購買小型住宅相比，可以獲得面積更大、地段更好的居住空間。
第四，政策變化與放寬監管的預期。隨著政府近期的政策調整，地方房地產市場放寬監管的可能性較大。特別是隨著旨在振興地方經濟的各種開發計劃釋出，市場對復甦的期待感正在增強。
如果後續持續對地方主要城市放寬監管並提供房地產開發支援，將有助於營造促進地方房地產市場復甦的環境。
讓我們深入研究這些危機與機遇因素，並制定投資策略。因為現在正是利用危機中機遇的絕佳時機。
首先，以長期持有為前提進行投資。
由於地方房地產市場波動性較大，建議採取長期投資而非短期投機。考慮到市場復甦所需的時間，應將價格調整期視為低價買入的契機，制定長期持有的計劃。
特別是在基礎設施規劃明確或處於核心地段的區域買入並長期持有，隨著地區發展，可以期待價格回升並獲得穩健收益。
第二，關注地方收益型房地產。
在地方市場，除了購買公寓，透過收益型房地產（商鋪、辦公樓）也可期待穩定的租金收益。在地方主要城市，商業區內的商鋪和辦公樓回報率較高，對投資者極具吸引力。
特別是若能在地方主要商業中心或旅遊勝地附近的區域購買收益型房產，有望獲得穩定的月租金收入。
第三，採取自住與投資相結合的策略。
在地方進行投資，採取自住與投資兼顧的策略非常有利。特別是選擇地段好的公寓，在自住的同時，待未來行情回升時考慮出售，從而將風險降至最低。
例如，在蔚山南區等學區和配套設施優越的地區，購買房產作為自住及投資用途，未來價值提升的可能性很高。
如果不進行深入研究，很難準確把握地方房產的實際價值。因此，必須持續關注專業房地產人士的內容及當地資訊。地方房地產市場區域特徵顯著，利用當地專家和房產中介的建議與資訊至關重要。同時，要持續關注最新的市場動態，密切留意地段、基礎設施變動及政策調整等因素。
在地方房地產市場的危機中捕捉機遇，需要均衡的投資視角。
2025年的地方房地產市場雖然看起來稍顯萎縮，但在具備優越地段和基礎設施的區域，機遇依然存在。正如大邱壽城區的案例一樣，對核心地段的需求始終存在，在這一時期以低價進場並保持長期眼光進行投資是有效的。
地方房地產投資需要與首都圈不同的操作思路，但只要遵循“低價買入”的投資基本原則，充分利用核心區域的抄底機會，長期來看有望獲得高收益。需要提醒的是，由於各地特性差異大，波動性強，必須建立在充分的市場調研和長遠觀點基礎之上進行謹慎投資。請務必深入研究！
筆名“Pashong”的著名房地產專家金學烈，現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間探訪記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只有上漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等多部著作。