[비즈한국] 作為首爾江南地區重建重頭戲的開浦京南、友成3次、現代1次（簡稱“京友現”）公寓，近日針對將三座小區合併進行整備的“聯合重建”專案召開了說明會。自2018年11月達成聯合重建協議以來，該專案因各小區之間的利益關係未能協調，至今未能邁出整備事業的第一步——即“劃定整備區域”。為何老舊重建小區紛紛嘗試與鄰近小區合併重建？Bizhankook對此走訪調查了首爾市內聯合重建的趨勢。
聯合重建推進第6年，“京友現”召開說明會
據整備行業透露，首爾江南區開浦洞京南、友成3次、現代1次（京友現）的快速聯合重建推進委員會將於本月23日召開關於聯合重建的緊急說明會。據悉，首爾瑞草區新盤浦3次、京南、新盤浦23次、宇正Esher 1·2次等5個小區合併而成的One Bailey前副理事長韓亨基（原Acro River Park理事長）以及各小區居民將出席此次說明會。
“京友現”是1984年同期竣工的開浦洞首批民營公寓。各獨立小區規模較小：京南678戶、友成3次405戶、現代1次416戶，但合併後總規模可達1499戶。京友現公寓居民於2018年11月達成三小區聯合重建協議並推動專案，但在制定整備計劃的過程中，因預估分攤金問題產生糾紛，導致專案遲遲無法進入整備區域指定階段。
“京友現”快速聯合重建推進委員會方面表示：“我們將指出‘京友現’聯合重建專案過去6年來停滯不前，以及在公開預估分攤金後因嚴重內部分歧瀕臨中斷的問題點，並提出解決方案。”
“提高大型化專案性”首爾聯合重建步入快車道
聯合重建是指將多個住宅小區合併為一個整體進行整備的重建方式。由於比獨立重建規模大，能享受到成本降低的效果，即所謂的“規模經濟”。在重建過程中，建材費、裝置租賃費及人工費等因大規模採購而降低；竣工後，更多的住戶共同分擔區內設施及服務費用，從而達到降低物業管理費的效果。
近期，聯合重建成功的案例相繼出現。瑞草區新盤浦18次與24次合併而成的“Raemian新盤浦Rio Cent”（475戶）於2019年6月成為首個竣工的聯合重建小區。隨後，將瑞草區新盤浦3次、京南、新盤浦23次、宇正Esher 1·2次等5個小區合併的“Raemian One Bailey”（2990戶）於去年8月竣工，進一步提高了市場對聯合重建的期待感。該小區在今年9月，專用面積84㎡的戶型以60億韓元成交，重新整理了“國民平型”的最高紀錄。
聯合重建小區預計將持續增加。此前各自組建理事會推動重建專案的首爾江南區大峙友成1次、雙龍2次公寓，於去年9月達成聯合重建協議，並於10月提交了總規模1332戶的聯合重建整備計劃變更案。在Raemian One Bailey附近的“Maple Xi”（由新盤浦8·9·10·11·17次、綠園韓信公寓、Beny House等合併而成），總規模達3307戶，預計將於明年6月竣工。
建築行業相關人士解釋稱：“合併重建不僅可以透過規模經濟降低施工成本，還能消除因建築斜線限制等帶來的約束條件，從而增加建築容積。此外，地下停車場擋土牆或護壁工程部分需求也可合併精簡。在擴大的園區內，設計、景觀以及社群設施的規模和形態可以更加多樣化。簡單來說，就是大大提高了專案的經濟可行性。”
“地段與容積率差異”：協調各小區利益是關鍵
聯合重建的關鍵在於協調各小區的利益。這是因為每個小區的地段和容積率等決定重建專案收益的因素各不相同。如果將合併後的小區統一按比例分配成本和收益，可能會引發公平性問題。此前，在Maple Xi南側嘗試合併的新盤浦20次與韓信Town，以及首爾永登浦區嘗試合併的木花與三部，均因未能縮小這種差異而最終分道揚鑣。就“京友現”而言，京南1次和2次的容積率分別為158%和203%，存在明顯差異。
“獨立結算制”被視為協調各小區利益的有效方案。這是指位於同一事業施行區域內的建築各自核算開發收益與成本的重建方式，也稱為“獨立核算制”或“分別結算制”。通常情況下，公寓小區內利益不同的商鋪會組建內部協議會，與公寓部分分離核算成本與收益。近期，One Bailey等聯合重建小區也為了預防因利益分配引發的糾紛，引入了各小區的獨立結算制度。
“原址重建”也是縮小各小區利益差距的方法之一。即重建後，各原有小區居民入住到原先居住地點的建築內。由於江邊或地鐵站周邊等居民偏好的位置通常已定，為了減少重建過程中的矛盾，常採用此方式。成功實現聯合重建的Raemian Rio Cent和One Bailey在大框架下也採用了原址重建方式。在“京友現”中，京南小區北側靠近地鐵3號線和水仁盆唐線道谷站。
Tumi房地產諮詢公司所長金濟京表示：“在聯合重建中，最重要的莫過於透過協調各小區的利益來達成共識。專案推進過程中，技術上很難做到完美的利益分配，如果特定小區不做出讓步，整合極有可能陷入僵局。大專案的溢價效應和施工成本節省效果，並不保證一定會自然地體現在每個單一小區上。”