[비즈한국] 貨幣供應量（總流動性，M2）與住房總市值之間的關係，是理解房地產市場核心原理的重要因素。貨幣供應量對整個經濟的資產價格有著強大的影響，在房地產市場中，這一效果尤為顯著。我們之所以需要分析貨幣供應量增長對住房總市值的影響，並藉此審視房地產市場的過去與現在，正是為了尋找未來的投資機遇。
首先，讓我們梳理一下貨幣供應量（M2）和住房總市值的概念。
住房總市值是指按當前市場價值計算的全部住房資產總和。它由單套住宅價格和供應量決定，並深受貨幣供應量的影響。
貨幣供應量（M2）是經濟中流通的現金、活期存款、定期存款等流動性的總和。它隨著中央銀行的貨幣政策、經濟增長率和通貨膨脹而持續增加。
讓我們分析一下貨幣供應量與住房總市值的相關性。
貨幣供應量與住房總市值呈現很強的正相關關係。這是因為住房是吸收流動性的代表性實物資產。這意味著流動性增加與資產價格上漲之間存在關聯。當貨幣供應量增加時，流入市場的資金增多，導致可投資資產（房地產、股票等）的價格上漲。這不僅增加了購房者的購買力，還引發了期待資產價值升值的投資需求。
貨幣貶值（通貨膨脹）與實物資產價格上漲之間也存在關聯。貨幣供應量增加會引發貨幣貶值，這意味著作為實物資產的住房，其價值不會受到貨幣貶值的影響，甚至反而會上漲。換言之，貨幣價值越低，購買同樣的實物資產就需要更多的貨幣，從而導致住房總市值上升。
利率與流動性的相互作用也必須考慮在內。當利率較低時，貨幣供應量的增加會進一步提高住房購買力。較低的貸款利率加速了流動性流入住房市場，從而增加了總市值。相反，當利率升高時，流動性增加的效果會減弱，但貨幣供應量的絕對增長從長期來看依然會導致資產價格上漲。
讓我們看看韓國房地產歷史中的案例。
2008年全球金融危機後，韓國銀行的貨幣寬鬆政策和全球中央銀行的量化寬鬆政策引發了貨幣供應量的增加。受此影響，韓國住房總市值持續上升，在2020年達到了約5000萬億韓元。
2020年疫情之後，儘管因低利率和鉅額流動性供給導致市場對房地產泡沫存在擔憂，但由貨幣供應量增加帶來的住房總市值上升並沒有停止。
當前，儘管利率在上漲，但由於貨幣供應量仍保持在高位，住房總市值也處於歷史高點。
讓我們總結一下貨幣供應量與住房總市值的啟示。
房地產是流動性的最終目的地。隨著貨幣供應量的增加，流入資產市場的資金隨之增多，而房地產作為提供安全、穩定收益的代表性投資標的，其地位日益穩固。這種現象在韓國這樣擁有穩定經濟結構的國家，比在新興市場國家表現得更為強烈。
貨幣供應量從未減少是有原因的。為了經濟增長和金融穩定，中央銀行一直在持續增加貨幣供應量。這是住房總市值長期必然上漲的根本原因之一。
最終，從投資角度來看，需要考慮“資產停泊（Asset Parking）”。
由貨幣供應量增加帶來的資產價格上漲表明，房地產是超越短期波動、長期進行資產停泊的手段。特別是在貨幣供應量增長速度較快的時期，房地產是最受益的資產類別之一。
由此，我們能夠從貨幣供應量的角度對2025年的房地產市場進行展望。
首先是利率穩定化。從2025年開始，利率上升週期有望結束，全球貨幣寬鬆趨勢很有可能重新開啟。這將創造一個伴隨貨幣供應量增加而再次加速住房總市值上升的環境。
其次是重建、再開發、改造等整改事業的活躍。當貨幣供應量流入住房市場時，最受益的是能夠解決供應短缺問題的重建、再開發、改造等整改事業區域。
最後是城市擴張因素。隨著首都圈交通利好（如GTX等）的出現，由貨幣供應量增加帶來的投資資金很有可能流入郊區。
這樣一來，2025年的投資策略自然也就清晰了。
這是從長遠角度投資的關鍵點。貨幣供應量增長與住房總市值的關係隨著時間的推移會變得愈發明確。不要畏懼短期調整，應看好長期上漲潛力進行投資。
要進行以地段為中心的投資。流動性效應並非均勻作用於所有地區。應集中在基礎設施和需求有保障的地區，特別是首都圈核心地段或有交通利好的地區。
要關注重建、再開發、改造等整改事業的投資。因為受貨幣供應量增加的影響，這些整改專案最有可能帶來巨大的資本利得。有必要在詳細審查法律和制度風險後進行投資。
也要關注小戶型和租賃資產。隨著貨幣供應量增加，租金往往也會隨之同步上漲，因此投資小戶型公寓或能夠提供租金收益的資產，可以同時期待穩定的現金流和資產增值。
我們梳理了貨幣供應量與住房總市值之間的緊密關係，以及貨幣供應量增加對房地產市場的影響不僅在於價格上漲，還會影響市場結構。透過歷史資料可以確認，貨幣供應量的增加持續推高了住房總市值，這從長期投資的角度解釋了為什麼房地產是一個有吸引力的資產類別。
2025年，隨著貨幣供應量增加、利率穩定化以及重建與再開發的活躍，房地產市場極有可能迎來重要的轉折點。投資者不應被短期波動所左右，應從長遠角度將房地產作為資產停泊的手段，以追求既穩定又高額的收益。因為這不僅是簡單的資產保值，更將作為通脹時代積極的資產增值策略發揮作用。
筆名“Pashong”而聞名的金學烈（Kim Hak-ryeol）是Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有上漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。