[비즈한국] 根據《第一期新城特別法》，共有13個區域被指定為先導地區。這些分佈在盆唐、一山、坪村、中洞和山本的區域，被視為解決1980至1990年代建成之第一期新城老化問題的首要舉措。這不僅是重建專案的開端，更因其是由政府、地方自治團體及居民共同參與的大規模城市重組專案，而具有特殊意義。
儘管前景樂觀，但重建專案仍面臨諸多挑戰。特別是追加分攤金、搬遷對策以及公共貢獻等要素，將在先導地區確定後成為討論焦點，並將作為重要變數影響投資者和居民。
讓我們來探討重建及指定先導地區所帶來的機遇與侷限。
重建不僅僅是將老舊公寓更換為新建築，更是重新設計城市結構與功能的工作。此次《第一期新城特別法》為了支援這一重建過程，由政府出面構建了行政、金融及制度性基礎。
首先，政府的行政支援將有助於提高重建專案的效率。過去，重建專案往往在獲取居民同意率等初期階段陷入停滯。但在此次特別法中，透過引入電子同意平臺，簡化了徵求居民意見的過程，旨在減少不必要的矛盾。
其次，金融支援有助於減輕初期專案費用的負擔。規模約12萬億韓元的“未來城市基金”及住宅城市保證公社(HUG)的專項擔保，是解決重建專案融資問題的強有力手段。特別是施工方可以透過擔保穩定地進行施工，從而降低專案風險。
儘管如此，重建專案仍存在許多不確定性。追加分攤金、搬遷對策、公共貢獻等要素對專案推進速度和居民協作影響深遠。
追加分攤金可能成為矛盾的導火索。追加分攤金是重建中最敏感的問題之一。在此次先導地區指定過程中，政府與居民之間最大的爭論點就是預期追加分攤金的精確計算。隨著重建專案推進，若出現成本超支，居民需要承擔的費用將隨之增加，這可能引發居民不滿及矛盾。
特別是在盆唐、坪村等大型公寓聚集區，這一問題極有可能更加突出。縱觀過去案例，因追加分攤金問題導致重建專案延誤的情況並不罕見。例如，江南區部分重建小區曾因施工費上漲導致居民要求撤回專案或專案停滯。因此，投資者必須仔細審視相關地區的追加分攤金計算方式及圍繞此產生的矛盾可能性。
搬遷對策也可能造成短期租賃市場的混亂。重建必然伴隨著搬遷。被指定為先導地區的區域內約有3.6萬戶家庭涉及其中，他們的搬遷需求將立即對當地租賃市場產生影響。在盆唐或坪村這樣的大型小區密集區，租金上漲在所難免。特別是如果搬遷對策不明確或臨時居住設施不足，短期內當地租賃市場可能會經歷劇烈波動。
這種情況為投資者提供了兩個機遇：
第一，由於租賃需求增加，全稅（Jeonse）或月租收益率可能上升。第二，從搬遷完成到重建完工之間的空窗期，區域內新建住宅的稀缺性將愈發凸顯。不過，利用搬遷需求進行投資，需嚴謹分析各地區的市場行情及供需平衡，方能提高成功率。
公共貢獻則構成了成本與收益的困境。在重建專案中，公共貢獻是必不可少的。它透過將開發收益的一部分回饋社會，包括建設公園、擴寬道路、建設公共設施等。在此次《第一期新城特別法》中，公共貢獻也是核心要素，政府希望以此確保專案的社會正當性。
問題在於，公共貢獻增加意味著開發成本隨之上升。這直接關聯到追加分攤金，並可能抵消部分開發收益。投資者應考慮到公共貢獻可能降低專案盈利能力，並以保守態度預估收益率。
最終，投資策略的關鍵在於平衡機遇與風險。
第一期新城指定先導地區，長遠來看對房地產市場具有積極影響。但追加分攤金、搬遷對策及公共貢獻等不確定性使投資決策複雜化。在此背景下，投資者應考慮以下策略：
第一，投資先導地區內的核心小區。被指定為先導的小區因享有行政及金融支援，開發速度快。盆唐的“塞特別村（Saetbyeol Village）”、一山的“後谷村（Hugok Village）”等重點小區，在重建後預計會有高溢價。但考慮到追加分攤金風險，在價格相對穩定的初期階段入場至關重要。
第二，發掘非先導地區的潛在價值。未被指定為先導的周邊區域價格相對較低，投資未來有潛力被增補指定的區域也是不錯的選擇。例如，盆唐的“木蓮村（Mongnyeon Village）”或一山的“鼎缽村（Jeongbal Village）”等此前曾有過討論的區域，被增補的可能性較大。
第三，利用短期租賃收益。利用搬遷需求增長的時機，投資可供租賃的住房也是良策。特別是全稅或月租收益率高的地區，能在短期內提供穩定的現金流。
第四，分析公共貢獻與成本結構。需嚴謹分析公共貢獻導致的成本上升可能性。相比之下，關注公共貢獻負擔較小的中小型專案，可能比那些專案盈利能力容易受損的大型專案更為穩妥。
第一期新城重建是韓國房地產市場最重要的專案之一，指定先導地區是邁出的第一步。政府強有力的支援和系統性規劃雖值得肯定，但追加分攤金、搬遷對策和公共貢獻等現實問題依然存在。投資者必須嚴謹分析機遇與風險，制定策略，並從長期視角謹慎入手。
切記，重建並非追求短期利益，而是一種伴隨城市重組、追求長期價值的投資形式。
筆名“Pashong”而聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。