[비즈한국] 近期國內政治局勢動盪，未來走向難以預料。從緊急戒嚴的宣佈與解除，到總統彈劾案的投票與否決，一系列事件對金融和房地產市場整體造成了衝擊。在貸款限制加強與全球經濟不確定性的雙重影響下，許多人對房地產市場失去了信心，紛紛轉向觀望模式。然而，類似的危機在過去也曾出現過，市場總能在混亂中找到屬於自己的秩序。讓我們回顧過去幾次彈劾政局，並梳理出當前應採取的應對策略。
2004年房地產持續過熱，2017年政權更迭後監管加強
在此之前，已經歷過兩次彈劾政局。首先來看看前總統盧武鉉被彈劾的2004年市場狀況。2004年3月，盧武鉉總統彈劾案在國會透過，政局陷入混亂。但隨著2004年5月憲法法院駁回彈劾案，政局很快趨於穩定。當時韓國經濟受2003年信用卡危機餘波影響，消費萎縮，全球經濟放緩也對經濟增長產生了抑制作用。
首爾及首都圈公寓市場延續了自2002年以來的房地產過熱現象（尤其是江南地區重建公寓價格上漲）。彈劾政局雖然在短期內引發了市場觀望，但憲法法院駁回彈劾後，以江南重建專案為中心的買盤迅速回暖。隨著政府監管減弱，貸款政策放寬和開發預期進一步推高了房價。
地方房地產市場相較於首都圈則相對平靜，市場仍由首都圈的投資與剛需主導。2004年下半年以後，房地產市場幾乎未受彈劾政局影響，憲法法院的裁決起到了穩定市場心理的作用。此後，盧武鉉政府開始透過限制預售權轉讓、引入LTV（房貸價值比）及DTI（總債務償還比率）等強化監管政策，正式啟動了對房地產過熱的抑制措施。
第二次彈劾政局發生在2016年至2017年，物件是前總統朴槿惠。朴槿惠總統彈劾追訴案於2016年12月在國會透過，2017年3月憲法法院最終裁定彈劾成立，隨後於5月提前進行了大選。
儘管伴隨著全球經濟復甦，韓國經濟呈現穩定增長，但家庭負債增加和房地產過熱成為了主要問題。首爾及首都圈市場自2016年底起，主要地區的公寓價格出現暴漲，特別是江南地區和核心重建園區引領了價格攀升。儘管彈劾政局全面展開，但房地產市場受低利率和貸款放寬的影響遠大於政治形勢。
在彈劾政局中，與首都圈不同，地方市場持續面臨未售住房增加和價格停滯的困境。不過，釜山、大邱等部分地區憑藉開發利好呈現出上漲趨勢。
憲法法院裁定彈劾成立後，文在寅政府的房地產政策急劇轉向強化監管。透過2017年的“8·2對策”，指定調整物件地區，加強LTV·DTI限制，並加徵轉讓所得稅等手段，有效抑制了投資需求。受此影響，2017年下半年部分地區房價出現調整，但江南區重建專案和熱門地區由於供應不足，反而維持了漲勢。
需採取短期觀望，密切關注政策走向
縱觀兩次彈劾政局，其共同影響總結如下：第一，關於市場心理。政治混亂雖然在短期內造成了觀望情緒，但並未長期挫傷市場參與者的心態。相反，經濟因素（利率、貸款政策、供應政策）及政府的政策導向對房地產市場產生了更大影響。
第二，首都圈與地方的差異化。在兩次彈劾政局期間，首都圈（特別是首爾）市場均表現出強勢，而地方市場則相對停滯或下滑。這是因為即便在經濟和政治混亂中，首都圈仍是剛需與投資需求集中的區域。
第三，長期後果。彈劾後的政權更迭往往伴隨著強力房地產監管的實施，這並未達到穩定市場的預期效果，反而引發了供需失衡，助推了部分地區的價格上漲。
那麼，對於當前局勢該如何看待呢？2024年的彈劾政局呈現出與以往不同的樣貌。政治不確定性與貸款限制交織，導致市場整體萎縮。結合歷史案例，當前可考慮以下策略：
首先，短期觀望是有必要的。在政治混亂消除前，建議避免盲目的買入或賣出決策，保持對市場是否趨於穩定的觀察。即便如此，首都圈的核心地帶仍值得關注。首爾及京畿道圍繞GTX（首都圈廣域快鐵）線路的潛力投資區域，在政治動盪結束後極有可能持續回暖。
此外，由於民營與公共住房供應均可能受阻，中長期內需制定考慮因供應不足導致價格上漲的策略。最後，考慮到彈劾後可能出現政權更迭或政策基調轉變，必須持續觀察政府在房地產監管方面的放鬆或加強動向。
彈劾政局雖會帶來暫時性混亂，但需牢記長期來看市場仍受基本的供需邏輯驅動。為了穩定的資產管理，現在是冷靜分析市場趨勢並尋找機會的關鍵時期。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryul），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《現在只有該漲的地方會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。