[비즈한국] 韓國兩大建築公司三星物產028260與現代建設000720圍繞首爾龍山區漢南4區再開發專案的施工權展開了競爭。近期，由於工程造價上漲問題，各整改專案工地頻繁出現組合（業主委員會）與建築公司之間的摩擦，因此兩家公司在各自的投標方案中都極力強調降低工程造價與增加收益的效果。BizHankook獲取了漢南4區再開發專案施工方競標方案對比表，並對兩家公司的提案內容進行了對比分析。
據整改行業透露，在去年18日截止的首爾龍山區漢南4區再開發專案施工方選定競標中，三星物產與現代建設參與了角逐。兩家公司在當天向組合提交了投標保證金500億韓元及投標方案，正式開啟了競標戰。三星物產提出的專案名稱為“萊美安Glow Hills漢南”，現代建設提出的專案名稱為“THE H漢江”。這是三星物產與現代建設時隔17年，自2007年銅雀區正金村重建專案後，再次在整改專案施工權上進行對決。當時是由現代建設拿下了施工權。漢南4區組合計劃於2025年1月18日召開大會，選定最終施工方。
從目前的外部評估指標來看，三星物產領先於現代建設。在今年韓國國土交通部的土木建築工程施工能力評估中，三星物產以31萬8537億韓元的評估額位居第一，現代建設以17萬9436億韓元的評估額排名第二。施工能力評估額意味著建築公司一次效能夠執行的工程能力。在韓國三大信用評估機構（韓國企業評價、韓國信用評價、NICE信用評價）的信用等級（以投標日為準）方面，三星物產也以“AA+”領先現代建設的“AA-”兩個檔次。
在向漢南4區提出的工程造價和工期方面，現代建設佔據優勢。現代建設向漢南4區提出的總工程費為1萬4855億韓元（每3.3㎡ 888萬韓元），比三星物產的1萬5695億韓元（每3.3㎡ 938萬韓元）便宜了約840億韓元（6%）。此前，漢南4區組合在招標公告中提出的預估工程費為1萬5724億韓元（每3.3㎡ 940萬韓元），高於兩家公司的提案水平。工期方面，現代建設為49個月，比三星物產（57個月）提前了8個月。
不過，三星物產也有增加收益的考量。三星物產表示，將由公司自行承擔開工前因物價上漲導致的工程費上漲部分，最高可達314億韓元。公司提出的該專案開工日為2028年1月，即選定施工方3年後。此外，三星物產還提議將漢南4區的總戶數較組合設計的原方案增加29戶，達到2370戶。三星物產方面估算，若以每3.3㎡預售價7000萬韓元計算，可帶來339億韓元的額外預售收益。
在專案費用貸款利率方面，現代建設領先。現代建設表示，將以大額可轉讓定期存單（CD）利率+0.1%的水平籌集包括投標保證金在內的全部組合專案費用。相比之下，三星物產雖將投標保證金利率設定為CD利率-0.5%，但其餘整體專案費用則按CD利率+0.78%籌集。投標保證金方面三星物產低了0.6個百分點，但在其餘專案費用上現代建設則有0.68個百分點的優勢。現代建設推算，如果利率差為1%，在借貸1.5萬億韓元專案費時，可產生425億韓元的金融成本節約效果。
在分攤金繳納或退款支付時間點上，三星物產更有利。三星物產向漢南4區提出的分攤金繳納時間是入住後4年內，而現代建設為入住後1年內，緩繳期相差約3年。兩家公司的分攤金繳納標準均為需求方融資基準。在退款方面，三星物產提出在預售合同完成後30日內支付100%，而現代建設則表示按一般預售合同簽訂時50%、中期付款30%、餘額20%的比例支付。通常整改專案的一般預售是在完成組合員分攤後進行的。
漢南4區再開發專案是拆除首爾龍山區普光洞360號一帶的老舊及劣質建築物，建造地下7層至地上22層、共51棟公寓（2331戶）的整改專案。總工程費為1萬5724億韓元（每3.3㎡ 940萬韓元），預計包括各類費用在內的總專案支出將達到2萬億韓元。這是漢南新城4個已完成整改區指定區域中，唯一尚未選定施工方的區域，由於一般預售貨源（約800戶）較多，被評價為具有良好的商業價值。
三星物產相關人士表示：“我們為擁有區位優勢和象徵性的漢南4區準備了最好的條件。我們將全力以赴，使漢南唯一的‘萊美安’小區成為該地區最好的小區。”
現代建設相關人士也表示：“繼‘THE H漢江’（漢南3區）之後，我們將打造約8000戶規模的‘THE H’品牌城，並完成超越漢南新城、成為漢江中心的城市地標。”