[비즈한국] 韓國房地產市場被認為是世界上極為獨特的市場。政府、政界以及各種利益相關方錯綜複雜地交織在一起，由此產生的房地產政策本身甚至被稱為一部“超現實主義作品”。
然而，人們不斷提出質疑：這部作品究竟是為了平息市場動盪、保護實際購房需求者並實現居住穩定，還是僅僅出於政治表演和追求短期效應？
貸款監管、預售價格上限制度、租賃三法、土地交易許可制度等多種監管政策，與最初的意圖相反，反而產生了副作用，加劇了市場混亂。更進一步說，由此受到最大傷害的，往往正是本應受到保護的市場弱勢群體。
讓我們逐一審視各項監管政策。
首先，貸款監管究竟是為了誰的政策？
貸款監管是為管理家庭負債而引入的。但在現實中，貸款監管卻成為了給實際購房需求者帶來最大負擔的政策。尤其是總債務本息償還比率（DSR）等規定，使得實際購房者透過貸款置業變得困難。這自然地導致需求湧向全租（Jeonse）市場，最終造成了全租價格暴漲的副作用。
近期，即便在基準利率下調的情況下，透過上調加算利率來增加貸款負擔的做法，看似是為了維持銀行的盈利結構，實則給實際購房者帶來了雙重重壓。貸款監管表面上看似是維持市場穩定的機制，實際上卻產生了進一步縮小房地產市場可及性的副作用。
預售價格上限制度反而成了引發投機需求的政策。
預售價格上限制度是為了穩定房價而引入的。但該制度更加凸顯了新房的稀缺性，從而產生了刺激預售權溢價等投機需求的副作用。受預售價格上限制度影響，重建及再開發專案被迫延遲，隨著供應短缺加劇，現有公寓的價格反而出現了上漲。
預售價格上限制度的另一個問題是地區間的不均衡。在部分地區，由於該制度導致價格競爭力下降，需求隨之減少；而在熱門地區，競爭卻愈演愈烈，市場扭曲現象進一步加劇。由此甚至產生了“彩票式預售（Lotto Housing）”這一新造詞。這種現象刺激了投機心理，併為實際購房者樹立了更高的門檻。
租賃兩法（注：原文指代租賃三法中常提及的兩項核心法案）是否真的保護了租戶也令人懷疑。
租賃兩法是為保護租戶而引入的政策。但現實情況卻截然相反。全月租上限制度和合同更新請求權創造了對房東過於不利的結構，最終導致了全租房源的急劇減少。全租房源短缺加速了向月租制的轉換，這進一步增加了普通百姓的居住成本負擔。
此外，隨著房東不願續簽全租合同，轉而在合同到期時賣房或改為月租的案例增加，租戶的選擇權進一步縮小。像這樣，租賃兩法反而淪落為給租戶帶來更大傷害的法律。
爭議最大的制度是多套房持有者監管。實際上，他們是絕大多數租賃住房的供給主體，但該監管卻僅僅縮減了租賃市場的供給。
坦率地評價，政府監管多套房持有者的政策具有濃厚的政治色彩。然而，該政策導致了作為租賃物件供給者的多套房持有者被擠出市場。對多套房持有者徵收過高的取得稅、轉讓所得稅和持有稅，迫使他們退出了租賃市場。這導致了租賃房源短缺，助推了全租和月租價格的上漲。
多套房持有者監管從根本上忽視了房地產市場的供需平衡。如果租賃房源減少，最終受到最大傷害的必然是租戶。透過監管多套房持有者想要實現的穩定普通百姓居住的目標完全落空了。
最讓人無法理解的監管，是利用土地交易許可制度來控制住房交易。從盧武鉉總統時期起，由於違憲要素過大，住房交易許可制度甚至無法實施，如今卻打著土地交易許可的旗號搞變相監管。這是一種卑劣到極點的懦弱監管手段。
土地交易許可制度本是為了防範投機和穩定市場而引入的，但在現實中卻變質為抑制住房交易的手段。由於以“住房交易許可制度”之名會引發巨大的違憲爭議，為了繞過這一問題，採用了“土地交易許可制度”，實際上全面封鎖了住房交易。
該制度打著防止偽裝成住房交易的土地投機這一旗號，但實則嚴重限制了住房交易，侵犯了實際購房者的財產權和契約自由。要求透過地方政府審批才能進行交易的程式，從本質上過度侵犯了私有財產權，正面違背了憲法保障的財產權和市場自由運作原則。
這種僅存在於韓國的各類房地產監管所引發的市場扭曲，最終導致的結果僅僅是加劇了實際購房者的痛苦。監管或許能帶來短期效應，但從長期來看，它損害了市場信用並導致了效率低下。
那麼，韓國房地產市場究竟該何去何從？必須減少政府過度的干預，朝著尊重市場自主性的方向前進。
具體的替代方案如下。
首先是放寬監管並分階段廢除。為了實現房地產市場的穩定，應分階段放寬監管。這既能給市場參與者適應新環境的時間，同時也能提供恢復市場自主性的機會。
必須擴大供應。市場穩定的核心在於供應。應放寬重建與再開發監管，擴大公共住房，並透過地方均衡發展來增加住房供應。
必須加強資訊的透明度。房地產市場是一個資訊不對稱性很高的市場。應透過提供透明的資訊，支援市場參與者做出正確的判斷。據我所知，此前曾發生過試圖操縱統計資料的行為，且目前正在審理中。這樣的事情決不能再發生。
市場必須像市場那樣運營。房地產市場不僅是簡單的經濟問題，它與國民生活直接相關，也與國家經濟的穩定性緊密相連。監管在短期內可能有效，但長期來看會引發市場的扭曲與不信任。政府和政策制定者現在應該從名為“監管”的陷阱中走出來，朝著尊重市場的方向前進。當市場迴歸市場，政策迴歸政策時，房地產市場的真正穩定才有可能實現。
以筆名“Pashong”聞名的金學烈（音譯），現任SmartTube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”以及YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。