[비즈한국] 首爾市近期以促進經濟活力和穩定民生為目標，加速推出了多項放寬監管的方案，引發了廣泛關注。這項由吳世勳市長主導的政策，包含了大幅取消建築和開發領域限制的意願，例如放寬商住混合建築的非住宅用途比例，以及擴大環境影響評價的豁免範圍等。隨後，首爾市又進一步宣佈放寬公共貢獻比例並簡化行政程式，擴大了政策覆蓋面。然而，這些政策是否真能促進首爾房地產市場回暖並提升市民生活質量，仍存疑慮。
此外，在首爾市當前推行的各種房地產相關政策名目繁多、卻幾乎未能產生實質性成果的背景下，不少人對此次放寬監管方案能否得到妥善落實持懷疑態度。
氾濫的城市更新專案——漂浮不定的政策
首爾市目前已在同步推進多個城市更新和住宅改造專案，代表性案例包括“新速統合企劃”、Moa Town（小規模住宅區改造）、城市更新新政（New Deal）等。這些專案各自設定了不同的目標與方向，有的旨在擴大住房供給，有的則以改善落後地區為目的。然而，大多數專案在未能拿出具體成果的情況下處於停滯狀態。
例如，“新速統合企劃”在推進初期備受期待，但由於策劃階段繁瑣的行政程式及居民間的矛盾，進展非常緩慢。Moa Town專案雖以修繕現有獨棟住宅密集區和供應小型住房為目標，但因地方政府與居民間缺乏合作，且缺乏經濟可行性，也未能取得實質性進展。至於城市更新新政，雖然在全國範圍內鋪開，但因目標設定過高及預算執行效率低下等問題飽受批評。
在現有專案進展緩慢的情況下，人們不禁質疑新的放寬監管政策能否落到實處。這也是為何外界批評政策缺乏明確優先順序，與其說是為了解決實際問題，不如說是為了增加政策數量。
放寬監管的實效性——可能性與侷限
首爾市釋出的放寬監管方案旨在透過啟用民間開發來增強經濟活力。然而，這在現實中存在一定的侷限性。
首先是市場環境與政策目標之間的脫節。
當前首爾房地產市場面臨高利率、交易冰封、供給不足等複雜問題。在這種情況下，即便取消部分監管，也很難誘導民間積極參與。例如，即使放寬商住混合建築的強制性商業設施比例，在商業設施需求減少的背景下，也很難期待其產生實際效果。
其次是既有政策之間的衝突問題。
放寬監管旨在擴大供給和促進開發，但極有可能與現有的其他房地產政策發生衝突。例如，土地交易許可區域限制了交易本身，降低了市場流動性；而預售價格上限制度則削弱了新專案的盈利能力。這種舊監管與新政策之間的方向性矛盾，可能會給市場帶來混亂。
第三是行政能力的侷限。
當前首爾市正在同時推進“新速統合企劃”、Moa Town等多個政策。在如此複雜的政策結構下，要確保新增加的放寬監管政策順利實施，需要巨大的行政能力和資源支撐。但現實中，行政基礎設施恐難支撐如此大規模的聯動。
大幅放寬監管，真的優先需要嗎？
首爾市的放寬監管方案確實有其積極的一面。例如，簡化環境影響評價程式可以減少專案延誤，並提高投資吸引力。此外，放寬公共貢獻比例有助於提升改建專案的經濟效益，從而促進住房供給。
然而，這些政策在解決當前市場核心問題上能發揮多大效用，仍是未知數。
在取消監管之前，還有更迫切的問題亟待解決。例如，預售價格上限制度被認為是降低開發專案盈利能力並抑制供給的主要原因。若不解決這一問題就放寬監管，很難達到啟用開發的目標。
此外，恢復市場參與者的信任更為優先。首爾市不斷髮布新政策，但如果現有專案毫無進展，市場對首爾市政策的信任度必然會下降。
重設方向——需思考放寬監管的本質
首爾市不能僅僅停留在取消或放寬監管上，而應考慮政策的實效性和市場適應性。應明確優先順序，推進真正能在實際環境中產生效果的政策。
為此，改善既有政策是當務之急。
目前推進中的“新速統合企劃”和Moa Town等專案均未取得應有成果。在引入新政策前，應先深入分析既有政策存在的問題並制定改善方案。
確保政策間的整合性與一致性也至關重要。
必須確保放寬監管措施與既有政策互不衝突。為此，應加強與各方利益相關者的協商，並引入以現場為導向的應對方式。
恢復市場信心也應同步進行。
在政策釋出與執行過程中保持透明度和一致性，才能重獲市場參與者的信任。這比短期的成績更能促進長期的市場穩定。
歸根結底，對於無實效的放寬監管必須謹慎。
首爾市的放寬監管方案在短期內可能會起到激發民間活力、促進住房供給的積極效果。但在現有政策名目繁多且進展不佳的情況下，若想讓追加的放寬政策發揮作用，必須採取謹慎的態度。
首爾市若想取得真正成果，必須直面當前的市場問題，並從亟待解決的監管和政策著手。放寬監管本身是手段而非目標。只有做好系統的準備並落實執行，該手段才能發揮其應有的作用。
以筆名“Pashong”聞名的金學烈（音譯），現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普房地產調查本部的組長。他運營並主持Naver部落格“Pashong的世界探索記”以及YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《韓國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只有該漲的地方才會漲（2020）》、《韓國房地產使用指南（2020）》等書。