【Bizhankook】2月12日，首爾市政府宣佈將正式推動解除土地交易許可區（以下簡稱“土許制”）。此舉旨在廢除限制市民行使財產權的監管，為房地產市場注入活力。具體計劃是立即解除除國際交流複合區（蠶室、三成、大峙、清潭洞）以外的291個公寓小區及6處“迅速統合規劃”區域的管制，並計劃到2027年分階段解除共59處區域的限制。然而，14個正在推進重建的公寓區、主要再開發地段以及投機過熱地區仍將維持土許制。
這種“部分解除”政策真的能在保護市民財產權的同時穩定房地產市場嗎？相反，在維持監管的區域，有關憲法規定的財產權侵害爭議和市場扭曲的可能性依然存在。況且，正如首爾市所承認的那樣，已有研究結果表明土許制僅有短期效應，長期來看效用會遞減。本文將分析該政策的背景，展望解除後對房地產市場的影響，並指出殘留監管所存在的問題。
土地交易許可制是20世紀70年代末為遏制房地產投機熱潮而引入的監管機制。透過強制要求在開發預定地或投機擔憂地區進行大規模土地及住宅交易時必須事先獲得許可，旨在切斷投機需求並穩定價格。特別是2000年代中期以後，隨著重建和再開發熱潮興起，為了防止投機現象向首爾江南、松坡等特定地區集中，該制度被擴大適用。
在適用土許制的地區，購房時被強制要求2年內實際居住，且禁止以租賃或全租為前提的投資行為（Gap Investment）。這不僅是控制交易，更具有限制所有權行使本身的性質。例如，在再開發預定公寓的情況下，直至成立組合（業主委員會）之前，土地交易實際上變得不可能，居民行使財產權受到封鎖。
初期土許制在抑制投機需求和穩定價格方面發揮了一定作用。2010年代初期江南一帶價格暴漲勢頭的平息，土許制的影響很大。然而隨著時間推移，兩個問題凸顯出來。第一，由於範圍廣泛的監管，導致連開發已完成地區的交易也趨於萎縮，市場流動性下降。第二，若再開發專案延遲，土許制的維持期限也會隨之延長，導致居民不滿情緒高漲。首爾市也曾透過2024年的研究課題，承認了“雖有短期效果，但長期來看效力減弱”的結果。
首爾市此次解除措施提出了三大原則。
第一，排除國際交流複合區內的14個重建公寓區。這些小區已透過安全診斷，重建在即，認為投機需求流入的可能性較高，因此判定需要維持監管。第二，立即解除6處“迅速統合規劃”區域。鑑於這些專案已完成組合設立許可，具備了法律基礎，故予以解除。第三，到2027年分階段解除59處區域，以組合設立許可時間為準，推動逐步放寬。
另一方面，狎鷗亭、汝矣島、木洞、聖水洞等主要再開發地段，以及34處公共再開發專案、投機過熱地區內的14處“迅速統合規劃”專案，將在完成管理處分計劃許可、投機可能性降低之前維持監管。
此次解除是順應市民社會的強烈要求。在1月由吳世勳市長主持的“放寬監管、搞活民生大討論會”上，市民們敦促：“廢除侵犯財產權的土許制。”事實上，在土許制指定區域，因限制居住遷移、難以處置財產等導致的投訴頻發。首爾市採納了這些聲音，立場轉變為“從廣泛監管轉向選擇性監管，以保護市民財產權”。
另一方面，政策中也透出對房地產市場不確定性的擔憂與妥協。首爾市在解除後仍強調，“若出現投機需求將立即重新指定”，並未放鬆警惕。這顯示出該舉措意在預先切斷過熱地區，是在市場穩定與財產權保護之間尋求平衡。
預計此次解除措施將在短期內帶動解除區域的交易量增長。特別是6處“迅速統合規劃”區域和國際交流複合區周邊的公寓，可能會因買入需求集中而承受價格上漲壓力。但這與首爾市所期待的“市場活力”尚有距離。反而，若投資者將資本集中在解除區域，可能會導致與未解除區域（如江南三區）之間的差距進一步拉大。
此外，土許制解除帶來的價格上漲可能導致租金上漲，從而加重普通民眾的居住負擔。我們需要反問：首爾市所強調的“保護財產權”，是否僅僅代表了部分資產階層的利益？
韓國憲法第23條明確規定“所有國民的財產權均受保障”。然而在土許制維持區域，所有者無法自由處置土地的狀況持續存在。這在可能侵犯財產權行使本質內容方面，存在違憲爭議。2022年憲法裁判所也曾暗示，“若土地交易許可制超過財產許可權制的限度，可能面臨違憲判決”。
首爾市以“防止投機”為由主張監管的正當性，但判斷是否投機的標準卻非常模糊。例如，將14個重建公寓作為監管維持物件，僅依賴於“投機可能性”這一抽象依據。這可能導致政策的隨意性，損害法律穩定性。
首爾市強調透過解除土許制來“提高房地產市場的可預測性”。然而，將“迅速統合規劃”專案的解除時間點限定在組合設立許可完成後，反而造成了因專案推進速度不同而產生的不平等。組合設立延遲的地區無法脫離監管，可能導致不平等現象固化。
此外，正如首爾市所承認的，土許制長期來看效果甚微。房地產市場會發展出規避監管的手段，反而製造出更復雜的問題。最終，土許制停留於“權宜之計式監管”，未能成為根本解決方案。
首爾市的土許制解除雖然包含了保護市民財產權的積極目標，但依然存在的監管與政策矛盾仍是亟待解決的課題。首爾市若想捕獲“放寬監管”與“市場穩定”這兩隻兔子，需要持續的監測與靈活的政策轉換。現在是需要平衡的政策，而不是簡單的廢除監管，以此來恢復市場信任並保障居民的權利。
以筆名“Pashong”而聞名的金學烈（音譯），現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此只漲能漲的地方(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等作品。