[비즈한국] 2025年現階段，房地產市場正面臨新的局面。全國公寓全租房價格比率（租售比）達到68.0%，創下3年來的最高值。這並非單純的資料變化，而是預示著房地產市場結構性轉型與新投資機遇的重要訊號。
對於全租房價格比率的上漲，可以有多種解讀。儘管有人將其視為房地產市場的危機，但透過冷靜的分析與戰略性佈局，完全可以將其轉化為新的投資良機。本專欄旨在深入分析全租房價格上漲的深層含義，並提出利用這一趨勢的2025年房地產投資策略。
全租房價格比率是指房屋租賃全租保證金相對於買賣價格的比例。例如，買賣價格為10億韓元，全租保證金為6.8億韓元，則全租房價格比率為68%。該指標被用作房地產市場的主要先行指標，在預測房地產市場走向方面發揮著重要作用。
全租房價格比率的四種情境
全租房價格比率上漲的市場可能存在四種情境。
第一，全租房價格上漲，而買賣價格下跌或持平。這是目前包括首爾在內的各大城市出現的現象，是利率負擔和貸款限制導致買賣市場萎縮的結果。
第二，全租房價格維持不變，買賣價格下跌。由於經濟衰退或政策變動，買賣價格進行調整，導致全租房價格比率相對上升。
第三，全租房價格與買賣價格均下跌，但買賣價格跌幅更大。隨著市場不安情緒加劇，兩種價格雖然都在下跌，但買賣價格的跌幅更為明顯。
第四，全租房價格與買賣價格雙雙上漲，且全租房價格漲幅更大。這是房地產市場進入恢復期時可能出現的現象，在全租需求強勁的地區尤為突出。
全租房價格比率因地區而異。首爾地區的全租房價格比率相對較低，這是因為買賣價格較高，且反映了市場對長期價格上漲的預期。相反，地方地區全租房價格比率相對較高，但這並不一定意味著具備高投資價值。
關鍵不在於全租房價格比率本身，而是要識別全租房價格持續上漲的區域。因為這些區域實際需求強勁，長期來看極有可能帶動買賣價格上漲。
利用全租房價格上漲的投資策略
讓我們思考一下利用全租房價格上漲的投資策略。
為此，必須掌握全租房價格上漲地區的特性。全租房價格穩步上漲的地區通常具有以下特徵：
一是新房供應受限的地區。首爾江南、盆唐、果川等供應有限的地區，全租需求保持穩定。二是人口持續流入的地區。世宗市、仁川松島、板橋等擁有企業入駐和交通利好的地區，預計會有長期全租需求。三是具備優秀學區和生活基礎設施的地區。木洞、大峙洞、海雲臺、壽城區等教育需求強勁的地區，全租需求也較為穩定。
此外，還有必要分析全租房價格比率的波動模式。查閱過往資料可知，當全租房價格比率大幅下降後再次突破此前最高點時，買賣市場往往會開啟反彈。目前，首都圈及地方主要城市的全租房價格比率正在上升，部分地區已超過了之前的最高點。
特別是在首爾及京畿道部分地區，全租房價格比率急劇上升的樓盤可視為投資價值提升的訊號。全租房漲幅越高，說明實際居住需求越穩固，買賣市場經歷調整期後恢復的可能性就越大。
利用全租房價格上漲的具體投資策略
讓我們探討利用全租房價格上漲的具體投資策略。
一是攻克全租房價格比率突破前期高點的樓盤。密切分析那些全租房價格比率突破此前最高點的樓盤的買賣走勢。這些樓盤極有可能成為未來買賣價格上漲的領頭羊。
二是以全租需求強勁的地區為中心進行購入。應考慮在學區、地鐵站周邊、次新房等全租需求旺盛的區域進行買入。這些區域長期內不僅能獲得穩定的租金收益，還能期待買賣差價收益。
三是同時追求租金收益與買賣差價的策略。在全租需求穩固的地區，同時追求租金收益與買賣差價的策略是有效的。為此，需要持續監測各地區全租價格趨勢和買賣價格變動。
四是捕捉大批次入住後的反彈機會。在特定地區預計有大規模入住時，全租價格可能會暫時下跌。但一旦這些短期供應問題得到解決，全租價格極大機率會再次回升。可以將這一時期作為買入機會。
利用全租房價格比率時也需衡量風險
當然，必須時刻評估風險。
首先要考慮全租房價格比率與實際居住價值的平衡。僅憑全租房價格比率做出投資決策是有風險的，必須綜合考量實際居住價值和地區發展潛力。例如，首爾地區雖然全租房價格比率相對較低，但長期價值上漲潛力較高。
其次，要注重結合利率變動制定策略。利率政策的變化對全租市場影響巨大。如果利率下降，全租需求可能會增加，因此需要預測並提前採取應對策略。
再次，必須時刻警惕全租房價格比率過高帶來的所謂“空殼住宅”（抵押額+全租保證金超過房屋價值）風險。當全租房價格比率超過90%時，需要特別謹慎。
要銘記首爾與地方的全租房價格比率標準不同。這意味著地方的高比率並不一定意味著高投資價值。
還應記住，全租價格在短期內可能會出現波動。特別是在預計有大規模入住的地區，可能會出現暫時的全租價格下跌，因此需要從長遠視角進行投資。
必須持續監測政府的房地產政策及租賃相關法規的變化。因為這些變化可能會從根本上改變全租市場的結構。
2025年的房地產市場中，全租房價格上漲並非危機，而是新機遇的訊號。全租房價格比率的上升不僅是單純的市場波動，更是提供中長期投資機會的重要指標。
在全租價格持續上漲的地區，預計會出現買賣反彈，因此有必要考慮利用這一趨勢進行戰略性買入。但切勿僅因全租房價格比率高就盲目投資，必須綜合考慮全租價格的持續上漲趨勢、實際居住價值以及地區發展潛力。
筆名為“Pashong”的著名智慧管家（Smart Tube）房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有能漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。