[비즈한국] 30多歲的A先生夫婦最近簽訂了首爾的一套公寓買賣合同。為了貸款，A先生諮詢了多家銀行，但由於各家銀行利率相差超過0.3%p，令他十分苦惱。雖然有銀行提出了3.6%的5年期固定利率方案，但同時也附加了要求存入定期存款、平均餘額保持在200萬韓元以上等降低利率的條件。考慮到未來利率可能進一步下調，A先生也諮詢了“6個月變動利率”，但所有銀行都報出了4%出頭的利率，並表示“不推薦”。
令人印象深刻的是，儘管韓國央行降息預期佔據主導，但各家銀行在提到“近期利率下調已反映在內”的同時，都一致表示“利率恐怕不會大幅下降”。A先生說：“銀行異口同聲地提到從7月開始實施的貸款監管強化政策，並表示即便韓國央行降息，貸款利率恐怕也不會有太大的下調空間。”
近期正在看房的30多歲B先生，考慮到要等到7月以後才能支付尾款，調低了預想購買的公寓價格範圍。擁有約4億韓元現金的B先生原本打算貸款4億韓元購入8億韓元左右的房產，但由於金融監管部門近期正在推動強化監管，他感到不安。雖然在大型企業工作比較穩定，但由於是單職工家庭，他擔心如果利息急劇上漲，本息償還壓力會隨之增大。出於對貸不到款的擔憂，B先生最近正在考察7億韓元左右的公寓，同時也考慮縮小貸款規模的方案。
金融監管部門基調不變：“將加大貸款難度”
金融監管部門的政策走向是“強化家庭債務管理”。最典型的措施就是從7月開始實施第三階段壓力總負債償還比率（DSR），進一步收緊住房抵押貸款（房貸）額度。
目前，在銀行體系下，貸款者只能在DSR不超過40%、儲蓄銀行不超過50的限度內申請貸款。壓力DSR是透過將未來利率波動的風險納入考量，在貸款利率基礎上加收加算利率（壓力利率）來計算貸款額度，旨在透過反映未來利率變動風險來縮減貸款限額，從而管理家庭貸款負擔。
第三階段壓力DSR一旦引入，預計銀行及第二金融圈的房貸、信用貸款及其他貸款利率將適用100%的加算利率（壓力利率），即1.5%。金融監管部門已於去年9月引入第二階段措施，對銀行房貸、信用貸款及第二金融圈房貸分別應用了首都圈1.2%、非首都圈0.75%的壓力利率。這是在去年2月針對銀行房貸實施0.38%的階段性措施後，持續強化政策的結果。
利率雖小幅下調，但銀行貸款卻出現逆增長
銀行也陷入了苦惱。5大銀行的固定利率房貸在一個月內最高下調了0.36%p。5大銀行（KB國民、新韓、韓亞、友利、NH農協銀行）的固定利率房貸為年3.04~5.54%（以9日為準），與一個月前年3.40~5.90%相比，上限和下限均下調了0.36%p。分析認為，隨著作為固定利率房貸定價基準的5年期銀行債券利率從上月初開始下調，原本紋絲不動的貸款利率也隨之自然下調。
然而，需要擴大自有貸款業務的銀行，在看金融監管部門臉色行事的同時，還要面對競爭，處境十分尷尬。實際上，銀行的貸款規模正在逆增長。由於大部分房貸屬於“墊腳石貸款”（政策性貸款），如果不增加銀行自身資金投放的貸款，未來收益性可能會惡化。事實上，4大銀行（KB國民、新韓、韓亞、友利）4月末的自有貸款餘額為511.4069萬億韓元，較4個月前的12月末（516.8209萬億韓元）減少了超過5.4萬億韓元。
某銀行相關人士預測稱：“韓國銀行的盈利結構主要依賴房地產貸款，如果貸款變得困難導致資產規模萎縮，盈利能力就會動搖。但由於不能違背監管部門‘審慎處理家庭貸款’的方針，即便韓國央行降息，銀行也不敢貿然降低貸款利率，正處於兩難的局面。”
市場雖然預測韓國央行在5月和6月的金融貨幣委員會上將進行降息，但也有觀點認為，房貸利率不會因此迅速下降。實際上，雖然金融貨幣委員們在“前瞻性指引”中全員表達了“應為3個月內的降息可能性保留空間”的意見，但考慮到降息可能會刺激房地產價格上漲。
前述銀行相關人士展望道：“新政府上臺後，房地產政策也會隨之調整，銀行屆時應該會配合新政府的政策基調。但考慮到政府會力求防止房價波動，在此之前，銀行恐怕也不會貿然對住房抵押貸款產品做出重大調整。”