[비즈한국] 聚集了大量老舊社群、曾備受重建期待的“諾道江（蘆原·道峰·江北）”房地產市場，如今正失去活力並陷入低迷。由於高額的分攤金導致重建專案難以確保盈利能力，投資者的關注度也隨之下降。再加上即將在7月實施的貸款限制措施，市場擔憂低迷狀態可能會長期化。
22日，首爾蘆原區上溪周公附近的房產中介所。附近的房產經紀人紛紛表示“投資者諮詢幾乎中斷”，吐露了無奈的心情。作為蘆原區專案推進最快的社群之一，上溪周公5團地在尋找施工方時遇到了困難。該社群在選定GS建設006360為施工方後，因分攤金矛盾解除了合約，但在上月28日的施工方招標截止時，因無建築公司參與投標而流標。
在上溪周公附近從事房產中介工作的A某表示：“即便作為目前重建速度最快的5團地，距離入住也要等上幾年。隨著上溪周公5團地施工方選定失敗，地區內對重建開始出現懷疑的聲音。”
老舊社群密集的蘆原區，因盈利能力低下導致重建專案困難
老舊公寓密集的蘆原地區此前因整治專案帶來的價格上漲預期而備受關注。根據統計廳的住房普查資料，截至2023年，蘆原區內竣工超過30年的公寓共有9萬559戶，是首爾各自治區中最多的。
然而，由於屬於首爾外圍地區，其土地份額相較其他地區偏低，且普通住宅預售價格較低，一直被指出存在盈利能力低下的頑疾。此外，2021年以後因施工成本上升等影響，分攤金負擔加重，導致當地主要重建專案的推進動力減弱。
實際上，上溪周公5團地的業主若想從專用面積31㎡換購至59㎡，據悉需繳納4億韓元左右的分攤金，這導致該專案至今未能找到施工方。另一個重建社群——道峰區雙門漢陽2·3·4次，因預計每戶組合員的分攤金高達3.5億至4億韓元，重建推進也陷入了困境。
蘆原區房產經紀人B某表示：“實際上，江北地區能負擔數億韓元分攤金的需求者並不多。附近最近完成重建的社群僅有2020年竣工的‘Forena蘆原’，缺乏可供比較盈利能力的參照物件。”
有分析認為，最近廢除“重建超過利潤回收制（再超換）”被無限期推遲，也加劇了需求者對分攤金的擔憂。“再超換”是指當重建產生的利潤超過每位組合員8000萬韓元時，將回收超過部分的最高50%的制度。尹錫悅政府雖曾推動廢除該制度，但因在野黨共同民主黨的反對而告吹。
重建期待減少，諾道江地區重建社群交易下跌頻發
隨著重建專案盈利能力亮起紅燈，諾道江地區其他重建社群的買盤也呈現冷淡氣氛。
據國土交通部實時交易價格公開系統顯示，蘆原區重建主要社群——月溪洞“美美三（美隆·美星·三湖3次）”的三湖3次專用面積59㎡，上月27日以7.8億韓元成交，較之前一次交易價格下跌了4900萬韓元。這僅相當於最高價9.8億韓元的79%左右。
道峰區倉洞“尚亞1次”專用面積58㎡，上月7日以3.5億韓元簽署了買賣合同。相較於上一次5.65億韓元的交易，兩個月內暴跌了2.15億韓元。
隨著主要社群交易陷入低迷，諾道江地區整體房價也呈現弱勢。據韓國不動產院資料顯示，5月第三週（以19日為準），蘆原、道峰、江北均呈現持平（0.00%），成為首爾各自治區中唯一未出現上漲趨勢的地區。
7月實施第三階段DSR，擔憂首爾外圍地區長期低迷
在此背景下，金融當局決定從今年7月起在首都圈實施第三階段“總負債本息償還比率（DSR）”壓力測試，市場擔心貸款比重較高的諾道江地區買盤將在一段時間內進一步萎縮。
“壓力DSR”是指根據未來利率上升風險等，在計算DSR時附加一定水平的壓力利率，從而降低貸款限額的制度。即便壓力利率不會反映在實際貸款利率上，但因本息規模增加，會導致貸款額度減少。此次若應用第三階段壓力利率，預計首都圈住房抵押貸款額度將比現有水平減少1000萬至3000萬韓元左右。
道峰區倉洞房產經紀人C某表示：“去年下半年貸款限制後，交易諮詢幾乎斷絕。江北地區是以剛需購房者為主，且存在較多‘槓桿投資（Gap Investment）’等貸款需求，因此不可避免地會受到限制措施的直接衝擊。”
對於在額度減少前提前申請貸款的“搭末班車需求”，市場期待感也並不高。C某表示：“近期交易主要以急售房源為主，大選結束前價格很難反彈。原本交易就不活躍，很難出現所謂的‘搭末班車需求’。”
專家預計，此次貸款限制措施的實施，將導致以江南為中心的首爾核心地段與外圍地區之間的兩極分化進一步加劇。
大韓建設政策研究院研究委員李恩亨（音）表示：“即將實施的貸款限制措施可能會加劇以貸款較多的首爾外圍剛需市場，與資金充裕的江南區之間的兩極分化。預計公寓購買時貸款比例較高的諾道江地區，受到的限制影響將比核心地區更大。”