[비즈한국] 2026年將被記錄為首都圈住房市場歷史性的轉折點。根據韓國房地產院、房地產R114、KB房地產等綜合統計資料，首爾的公寓入住供應量預計將從2025年的4萬6710戶銳減至2026年的2萬4462戶，降幅達47.6%，這是自開始統計以來的最低水平。同期，京畿道預計減少43.2%（從12萬9449戶減至7萬3575戶），仁川預計減少36.9%。在首都圈整體供應呈現前所未有的劇減趨勢下，專家們將其定義為非單純的週期性減少，而是“結構性供應斷崖”。
這種現象並非僅僅由建設公司的預售縮減或民間對住房的規避心理所導致。相反，這是過去幾年間累積的政府監管、高利率引發的資金緊縮、房地產政策方向混亂以及審批程式延遲等多重因素交織作用的結果。
供應減少的本質原因
首先是開工量銳減與PF（專案融資）危機。談及住房供應時，最應優先提及的指標就是“開工量”。事實上，2022年PF市場的緊縮摧毀了建設公司的資金週轉結構，導致大量即將開工的專案陷入停滯。2022年首都圈公寓開工量為42.8萬戶，但2023年降至33萬戶，足足減少了23%。考慮到住宅建設的平均週期約為2~3年，這一衝擊波將從2025年開始正式在市場上體現，並在2026年達到巔峰。
再開發與重建專案的瓶頸也是問題所在。儘管以首爾為中心的整治專案看似重獲活力，但現實並不樂觀。透過重建安全評估的小區數量從2019~2022年年均2處激增至2023年的71處，但實際開工平均耗時4.6年。行政審批、居民同意、組合設立、施工方選定等流程錯綜複雜，導致開工耗時漫長，這意味著轉化為入住供應的時間會被推遲。以2024年上半年為準，首爾再開發整治專案中實際進入開工階段的比例僅為23%。
預售市場的不確定性與高價預售風險依然存在。建設公司不願預售的另一個原因是針對高價預售的監管和對銷售滯銷的擔憂。在存在預售價格上限制度的情況下，材料費和人工費持續上漲，導致預售價格必然走高。然而，消費者的購買力停滯不前，高價預售直接導致滯銷。與其承擔這些風險，開發商更多選擇推遲預售或擱置專案本身。
2026年，會成為“價格上漲的分水嶺”嗎？
新房公寓的稀缺性溢價將擴大。購房者的需求依然集中在“新房”上。然而，2026年首都圈整體新房公寓的入住供應量預計將減至2025年的一半水平，因此新房溢價有可能飆升。事實上，盆唐錦湖Eoullim Green Park在2024年創下了45比1的認購競爭率，江南圈部分小區的預售價突破了每3.3平方米（1坪）1億韓元，超出了市場預期。
全租市場的結構性不穩定性將擴大。2026年首爾的全租需求預計將達到約23.5萬戶，但入住供應量僅為8.9萬戶。這意味著約14萬戶的供需失衡，可能會引發全租價格的飆升。特別是全租需求每年保持穩定，甚至因多套房擁有者縮減全租供應而呈現增加趨勢，而供應卻在減少。因此，自2024年起持續的全租價格上漲趨勢在2026年可能會進一步加劇。
中低價住房需求將出現扭曲。對首都圈外圍及中低價公寓的需求也可能隨之上升。2023年蘆原區上溪主公6團地的全租價格曾一度跌至2.45億韓元，但進入2024年後出現反彈，購房者再次湧向中低價住房。如果供應不足加劇，全租和買賣價格同步上漲的可能性很高。
政府與民間的應對策略究竟有多大效用？
公共主導的供應擴大存在侷限性。韓國土地住宅公社（LH）正計劃到2025年收購11萬戶新房，並計劃將80%以上集中在地鐵站周邊。預售轉換型收購租賃住房宣佈透過在開工後立即進行招募公告，將時間縮短18個月。然而，2024年民間預售供應量18.7萬戶中，有76.5%（14.3萬戶）屬於LH的收購物件，這一事實難以避開阻礙市場自律性的爭議。公共主導的單一供應擴大或許有短期效果，但從中長期來看，可能會引發市場扭曲。
必須進行旨在誘導民間參與的制度改革。政府正透過減免再開發負擔金、簡化審批程式、擴大PF支援等方式引導民間參與。將整治計劃制定時間從24個月縮短至18個月，並將綜合審議專案增加至15個也是積極的變化。但重建超額收益回收制、預售價格上限制等主要監管依然維持現狀，民間感受到的准入門檻依然存在。
長期解決方案應是質量轉型
比起單純的供應擴大，更需要將老舊低層住宅區轉向高密度複合開發的“城市再生2.0”戰略。例如，應允許容積率超過500%，並以交通、教育、就業基礎設施集中的社群為中心進行開發。首爾高德國際化地區等案例可以成為未來政策的指南針。
需要確保基於數字的供需協調性。需要透過數字孿生技術實時預測並管理預計入住量和需求的系統。應將首爾市自2024年起開始實施的“入住供應量公開系統”擴大至全國，並將其整合到國土交通部主導的資料聯動系統中。應能實時調整各地區的供應過剩或供應不足現象。
危機與機遇交織的2026年
2026年將成為首都圈住房市場的結構性危機與政策轉型同時發生的轉折點。入住供應量的銳減很可能導致短期價格上漲和全租不穩，這可能會加劇剛需購房者的居住不安。但同時，這也是大韓民國住房政策從單純的“數量供應”轉向“質量創新”的機遇之年。
政府應在保持市場自律與公共干預平衡的同時，制定利用數字技術的預測中心型政策和中長期計劃。現在是制定包含首都圈乃至地方廣域圈在內的綜合住房供需戰略的時候了。只有以需求者為中心、切實有效的政策，才能緩解2026年的衝擊，開啟大韓民國房地產市場的下一個世代。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪”和YouTube頻道“Stu TV”。著作包括《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在開始只有會漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等。