[비즈한국] 在討論李在明政府的房地產市場時，我們不能僅僅審視政策層面的變動，還需要從立體視角分析韓國房地產市場所面臨的結構性現實、市場參與者的心理，以及未來的發展趨勢。
過去幾年，韓國房地產市場可以用極端波動、政策疲勞、兩極分化這三個關鍵詞來總結。李在明政府的執政預示著將擺脫以往一味實施管制的方針，轉而採取實用主義的、以供給為中心的全新正規化。本專欄旨在深入探討李在明政府的房地產政策導向及其帶來的市場變化，併為剛需群體和投資者提供建議。
首先，許多人會好奇大選結果對房地產市場的影響。雖然有人認為民主黨執政會導致房價上漲，但實際上決定房地產市場走向的並不是政權顏色，而是利率、供給、經濟週期等經濟變數。李明博政府時期，因對放寬管制的期待，房價曾短暫上漲，後因全球金融危機而暴跌；朴槿惠政府時期，則因對重建放寬管制的期待，跌幅有所放緩。
文在寅政府時期，由於加強持有稅等管制，漲幅雖有所縮減，但由於超低利率和充裕的流動性，房價反而進一步上漲。尹錫悅政府時期，受放寬管制期待影響曾出現上漲，後因高利率轉為下跌趨勢。歸根結底，大選可能成為市場的轉折點，但決定房價最終走向的，是經濟本身所書寫的結局。
李在明政府的房地產政策必須與前幾屆政府截然不同。本屆政府明確表示“不會透過稅收來抑制房價”。這是一種實用主義的處理方式，重點在於透過實質性的供給擴張和對剛需購房者的支援，而非透過稅收來抑制需求。李在明總統承諾將盆唐、一山等第一代新城市的再整頓提升為國家層面的城市改造專案，並擴大高品質公共租賃住宅。
其核心意圖在於增加需求集中區域的供給，將集中在首爾江南地區的房價上漲壓力分散到緩衝地帶。此外，透過以DSR（總負債本息償還比率）為核心的精準化管制調整，預告了將針對青年群體應用反映未來收入的靈活貸款管制。在稅制方面，承諾維持持有稅現狀，這反映了降低政策不確定性的學習效應。
李在明政府的政策導向可大致概括為三點。
第一，透過放寬重建與再開發的限制、加速審批流程、提高容積率和建蔽率，啟用民間整頓專案。第二，推動實質性的供給擴大，例如市中心職住平衡型公共租賃住宅、便利型居住綜合平臺（即“Sli-se-gwon”，指穿著拖鞋即可使用各類休閒及便利設施的居住區域）、閒置土地（鐵路車輛基地、GTX換乘站、公共機關大樓等）的綜合開發。第三，透過解決高預售價格問題並確保施工成本透明度，引導預售價格下調並降低專案成本。
這種政策變革的意義在於，它超越了單純的供應量增加，將焦點置於居住質量和以剛需群體為中心的市場穩定。尤其是李在明政府強調，將透過以中產階級及低收入群體為中心的供給擴張，而非稅收管制，來實現房地產市場的穩定。
2025年的房地產市場可以用“超兩極化”來概括。首爾及首都圈核心區域，尤其是江南三區、龍山、麻浦、城東等地的房價持續高位執行，房源稀缺以及剛需和投資需求集中現象顯著。第一代新城市因再整頓的期待和作為首爾替代地的價值而受到關注。相反，首都圈外圍和地方則陷入了未售房源堆積、人口減少、交易停滯、價格下跌等複雜的蕭條局面。這種兩極化不僅是價格上的差異，更演變為未來價值和資產防禦能力的差距。
供給斷層正成為市場不安的核心因素。2025年全國公寓入駐量預計約為28萬戶，同比減少23.3%；2026年預計將進一步減少24.3%，至21萬戶左右。首爾地區預計將從今年的4.6萬戶驟降至明年的2.4萬戶。從中長期來看，這將不可避免地加劇買賣和全租市場的動盪。
利率和貸款管制也對市場產生重大影響。2025年5月，韓國銀行將基準利率從2.75%下調至2.5%，這成為了資金流入和住房需求增加的訊號。然而，7月開始實施的DSR第三階段，將對所有家庭貸款適用壓力利率，從而縮小貸款限額。這將極大降低中低價剛需購房者和青年群體的購房能力，並進一步加劇核心地帶高價樓盤與外圍及地方剛需市場之間的兩極分化。
對於剛需購房者和投資者而言，“優質資產（一棟好房子）”和“長期持有”是核心戰略。隨著政府對多套房持有者的管制、供給不足、降息預期、貸款管制加強等因素相互交織，只有地段和未來價值經過驗證的公寓才能倖存的結構愈發穩固。江南、龍山、第一代新城市等開發利好與剛需結合的地區備受矚目，相較於短期差價獲利，10年以上的長期持有戰略將更為有效。剛需者應在DSR第三階段全面實施前利用貸款鎖定地段溢價，並精細管理現金流；投資者則需具備長期持有的耐力，構建不受政策變化和市場波動影響的資產結構。
住宅業界正在敦促李在明政府消除過度管制、擴大供給並提供流動性支援。改善商業區內商住兩用建築比例、上調標準建築費、允許民間建設租賃住宅提前轉化為分戶銷售、擴大稅制支援以及放寬貸款管制等被列為緊迫任務。尤其是解決地方未售房源及支援專案融資（PF）正常化的呼聲很高。
短期來看，預計DSR第三階段實施前後交易量將出現波動。首爾及首都圈人氣地區因降息預期及供給短缺結構，價格下跌可能性較低，預計即便交易量減少，賣方市場地位仍將持續。地方及外圍地區因未售房源、人口減少、缺乏需求基礎，蕭條期可能會延長。中長期來看，PF不良風險、政策執行力、全租轉月租化等各種風險依然存在。
總結而言，2025年韓國房地產市場可以用政策疲勞、兩極化、供給斷層這三個關鍵詞來概括。李在明政府的實用主義政策轉型為市場注入了積極訊號，但具體的執行力和市場信任的恢復至關重要。越是這種時候，越應專注於房地產的本質，即地段、未來價值和剛需基礎。相較於追求短期獲利，堅持長期持有和“優質資產”戰略，是2025年後在韓國房地產市場生存之道。
房地產不是預測，而是應對。市場不會隨我的意志而動，但我可以控制自身資產的流向。只有具備了地段、結構、資金計劃這三要素的“優質資產”，才能守護未來。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（音譯），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《韓國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有上漲的地方才會上漲（2020）》、《韓國房地產使用說明書（2020）》等書。