[비즈한국] 2025年6月27日，政府再次出臺高強度房地產調控政策，攪動了市場風雲。此次政策的核心在於：將首都圈及調控區域內的住房擔保貸款上限限制在6億韓元，且利用貸款購買住房時，必須在6個月內實際入住（遷入）。市場普遍認為，該政策精準瞄準了近期出現過熱跡象的江南區及漢江帶公寓市場。
政府的房地產政策總是能改變市場走向。此次對策的本質非常明確：
· 第一，在首都圈和調控區域，將住房擔保貸款額度限制在6億韓元。
· 第二，貸款購房者必須在6個月內實際入住。
這兩項措施不僅是為了壓縮貸款總量，更精準打擊了近期引領房價飆升的江南及漢江帶高階公寓市場的投機需求。實際上，江南區公寓成交的相當一部分源於利用貸款進行置換、套利交易（Gap Investment）及“優質一套房”策略。政府正是試圖透過此次措施從根源上切斷此類需求。
江南三區和漢江帶（麻浦、龍山、城東等）近幾年不斷重新整理最高價。雖然有人說“只有現金富翁才能買房”，但實際上，積極利用貸款進行置換的需求不在少數。
隨著此次對策將超過6億韓元的貸款實質性封鎖，這些地區的成交量在短期內極有可能急劇萎縮。考慮到越是高價公寓對貸款的依賴度越高，受到調控的直接影響在所難免。即便是有實際居住需求的買家，也應剋制盲目跟風，待價格出現一定程度調整後，尋求低點入場的策略更為明智。
當然，首爾外圍或首都圈的中低價公寓，可能會吸引部分需求流向貸款額度內（6億至8億韓元）的房源。但由於貸款購房者必須在6個月內入住，投資性購房將受到極大限制。預計很難再出現過去那種顯著的“氣球效應”。
此處關鍵在於，需求並非單純地向貸款限制較寬鬆的區域轉移，而是“實際居住義務”和“資金籌措的現實門檻”共同抑制了市場的進一步過熱。
地方市場由於不在本次貸款限制範圍內，預計受到的影響相對較小。政府正同步實施放寬轉讓稅、推動公共企業搬遷等多種“暖市”政策，以化解地方庫存積壓問題。
據此，地方房地產市場有望透過消化存量房源，呈現出築底回穩的態勢。在此期間，有必要重點關注那些預計供應短缺的區域，即未來2~3年內入住量將會減少的地方。
在此次對策中，預售金貸款雖不在6億限額範圍內，但入住時轉為餘額貸款（按揭貸款）時將適用6億上限。準備認購新房的需求者，若不提前做好入住時的資金籌措計劃，可能會陷入困境。僅憑中籤預期而盲目入市是非常危險的。特別是由於增加了“6個月內必須實際入住”的義務，以投資為目的的認購將變得更加困難。
6個月內實際入住的義務也將對租賃市場產生影響。由於購房後無法立即出租，租賃房源供應將不可避免地減少。在近期公寓入住量下降、受多戶住宅（Villa）全租詐騙餘波影響，導致全租需求集中向公寓轉移的情況下，全租價格的不穩定性可能進一步加劇，月租化現象也將加速。政府、地方自治團體及市場參與者需進一步加強對租賃市場不穩性的監測。
對於剛需買家而言，由於熱門地區短期內成交量將顯著放緩且價格有調整可能，應避免盲目跟風。如果調控導致急售房源出現，則需要進行審慎篩選與評估。
此外，提前確認貸款額度至關重要。隨著貸款門檻提高，購房合同簽署前先諮詢銀行確認可貸金額是明智之舉。對於1套房擁有者的置換，務必遵守“先賣後買”的原則，以策安全。如果採用“先買後賣”進入熱門區域，可能會因原有住房賣不掉而陷入困境。在參與認購或購房時，必須仔細核對預售金及餘額貸款額度、入住時點、實際居住義務等細節規定，特別要謹記轉為餘額貸款時將適用6億韓元上限。
房地產投資的核心在於地段和未來價值。不要被短期漲跌擾亂心智，而應冷靜分析資料、政策及各地區的未來需求。以京畿道為例，果川、城南、華城、平澤等就業崗位增加、人口持續流入的區域，未來價值較高。
首爾始終是安家置業的有效戰略區，市場下行期時，反而會有更多需求湧向穩健的首爾。重點投資收益型房地產、再開發及重建專案、GTX開發區域等具備升值潛力的板塊至關重要。
應避免過度槓桿投資，建立穩健的資金運營策略。利用固定利率貸款將利率上升風險降至最低，並確保儲備應急資金，以應對不可預見的市場波動。
此次對策短期內將起到讓過熱的首爾及首都圈市場“喘口氣”的作用。江南三區、漢江帶等高階公寓市場的買入熱情將明顯萎縮。然而，貸款能力較弱的青年群體、新婚夫婦等剛需階層的買房難度將加大，隨著需求流向中低價公寓，市場兩極化可能加劇。此外，租賃房源減少、價格波動及月租化加速等租賃市場的副作用也令人擔憂。政府急需出臺補充供應政策及租賃市場穩定方案。
6·27對策顯然會撼動當前市場版圖。但房地產市場始終是變化與機遇的交織體。雖然該對策短期內會抑制成交併引導市場進入調整期，但機會依然存在。
剛需買家應專注於風險管控，包括謹慎決策、做好資金計劃及提前確認貸款可行性。投資者則應關注地段、未來價值及政策變化來制定戰略。政府也需同步採取措施，平衡好保障剛需、穩定租賃市場與擴大供應之間的關係。
房地產市場進入低谷並不意味著沒有機會。我們要認識到，越是調整期，搶佔優質資產的機會反而越多。應基於深入的分析與策略，探索房地產市場的生存之道。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營著Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。