[비즈한국] 6月27日，政府以抑制房價飆升和家庭負債為由，突然出臺了一系列房地產調控政策。其核心內容包括：將首都圈及限購地區的住房抵押貸款額度一律限制在6億韓元，要求購房後6個月內必須實際入住，以及全面禁止多套房持有者申請住房抵押貸款等史無前例的超強力措施。
毫無預警的措施讓市場陷入了衝擊，剛需購房者們發出“現在真的買不起房了嗎”的嘆息。幾天之內，放棄住房交易的案例接連出現，各銀行為了執行監管規定紛紛緊急調整貸款產品，混亂正在擴散。按照政府的意圖，此次貸款監管旨在抑制投機需求並穩定過熱的房價。事實上，也有觀點認為，受此措施影響，首爾等高價公寓密集地區的需求將萎縮，市場將進入短期的“喘息期”。
然而，對副作用的擔憂甚至超過了預期。突如其來的監管重拳直接打擊了普通民眾和剛需群體，並在市場上引發了氣球效應和交易斷崖等後遺症。此外，由於連再開發、再重建專案的搬遷費貸款也受到限制，市中心住房供應甚至出現了萎縮的跡象。
貸款監管的逆風……重創剛需，只有現金大戶在微笑
政府解釋稱，此次措施旨在“精準打擊江南三區等房價過熱地區”，但其後果正轉化為全體剛需購房者的廣泛負擔。最重要的是，現金比例不高、相比房產總價缺乏財力的中低收入階層和20-30歲青年群體的購房門檻大幅提高。
例如，由於無論房產價格高低，貸款上限最高僅為6億韓元，這意味著如果想購買首爾平均售價在15億韓元左右的公寓，購房者必須自行準備超過9億韓元的現金。以被稱為“國民坪型”的專用面積84㎡新房為例，若平均售價為15.78億韓元，即便剛需購房者獲得了6億韓元貸款，仍需額外籌集約9.78億韓元的現金。
即便是中小型面積的59㎡，平均售價也在11.8億韓元左右，如果沒有近6億韓元的自有資金，連認購的門檻都進不去。越是首都圈的熱門樓盤，這一門檻就越高。例如，即將預售的松坡區再重建樓盤“蠶室Le-el”的84㎡戶型售價預計約為20億韓元，中籤者需要投入的自有資金將超過14億韓元，甚至出現了“沒有現金就別想撐下去”的說法。
有分析指出，由於政府將貸款限額定為6億韓元，首爾約74%的公寓受到直接或間接影響。即使是以前根據收入和房產價值可以貸款數億韓元的江南、瑞草區等地的購房者，現在也必須用現金補齊超過6億韓元的部分，這使得資金不足的剛需群體事實上已無法買房。
針對首次購房者或無房產普通民眾的優惠減少也是一個問題。受此次措施影響，首都圈無房戶原先享有的LTV（抵押貸款成數）優惠上限從80%下調至70%，連“迪迪姆多（Didimdol）貸款”、“寶庫扎裡（Bogeumjari）貸款”等政策性抵押貸款也一律適用6億韓元的上限。對此，有批評稱，這實際上是踢開了青年和普通民眾的購房階梯。
文在寅政府時期曾禁止對超過15億韓元的住宅發放貸款，但房價反而上漲了。結果，受限的只有沒錢的人，而現金大戶並未受影響。實際上，資產充裕的上流階層可以透過現金儲備規避監管，而資產較少的剛需群體則面臨購房機會減少的逆風。
此次監管還阻礙了現有住房所有者的換房需求，極有可能加劇剛需群體的損失。隨著7月1日起第三階段壓力DSR（總負債本息償還比率）監管的實施，借款人的償還能力計算變得更加保守，未來即便是6億韓元的“上限值”也很難足額貸到。
預計第三階段壓力DSR的應用將使可貸款金額比此前縮減約15-20%，這打亂了許多依賴貸款購房的普通家長的計劃。在DSR監管釋出前的6月份，家庭貸款激增超過7萬億韓元，這種“末班車需求”正是這種迫切感的體現。
錯失末班車的眾多預備購房者現在正對著更高的貸款門檻感到挫敗。在“早知道就不該先買房了”的自嘲聲中，甚至出現了部分人因資金不足而放棄已簽署買賣合同的案例。聲稱要幫助剛需的政策，反而成了壓垮剛需的最大障礙，這是一種諷刺。
監管導致供應冰封？搬遷費與中期貸款限制的副作用
此次“6·27”對策的餘波正對房地產市場的供需結構產生負面影響。尤其是住房供應方面的副作用令人擔憂。政府以管理家庭負債為名，將預售市場的中期貸款和尾款貸款也限制在6億韓元以內。結果，今後在高價樓盤中，中籤者從入住起需要準備的現金負擔呈幾何級數增加，資金籌措能力不足的認購者即便中籤也面臨被迫放棄入住的境地。
實際案例中，6月27日釋出預售公告的首爾城東區“Otier Foret”再重建專案，雖幸運地適用舊規定獲得了中期貸款，但出現了84㎡售價24億韓元中，中期貸款借來的14億韓元，若在尾款階段不償還8億韓元就無法入住的問題。因為尾款貸款只能轉換6億韓元，其餘中期貸款額度必須在入住前還清。
尚未進入預售階段的專案從中期貸款階段起就受到6億韓元限制，這使得售價高達數十億韓元的高價樓盤正重組為實際上只有現金大戶才能購買的結構。這可能導致未來新房預售市場萎縮及爛尾樓增加。
對建築商而言，向普通剛需群體銷售變得困難，如果預售失敗，延遲或取消供應計劃的可能性也會增大。實際上，業內普遍流傳“監管後認購率將會下降”的預期，部分原定的“彩票級認購”專案日程被推遲，建築商們陷入了高度緊張的狀態。
再開發、再重建整治專案現場也亮起了紅燈。政府在“6·27”對策中同時加強了對整治專案組合成員的搬遷費貸款監管。具體而言，在管理處分計劃獲批前階段，持有兩套以上住宅的再重建、再開發組合成員將被完全禁止申請搬遷費貸款，即使是無房組合成員，搬遷費貸款額度也被限制在6億韓元以內。
對於組合成員來說，這意味著在需要拆除現有住房並搬遷時，籌集搬遷費受到了巨大限制。特別是首爾等市中心再開發區域，由於房價較高，6億韓元的搬遷費往往遠遠不夠，而多套房組合成員因貸款受限，甚至可能無法參與專案。如果搬遷費貸款不能順暢供應，組合成員搬遷同意過程將延遲，導致專案進度滯後，這種擔憂正成為現實。
這直接導致市中心住房供應萎縮。再重建、再開發是首爾等地重要的住房供應源，如果專案進度放緩或告吹，未來的住房短缺現象將不可避免。因入住量減少等原因，新房供應亮起了紅燈。實際上，首爾的公寓入住量預計將從今年的約4.67萬戶減半至明年的2.4萬戶左右，全國範圍內，預計2025年預計入住量也將比前一年減少10萬戶以上。在這種情況下，如果連整治專案的搬遷費也被封死，很可能導致住房短缺問題長期化。對全租市場的副作用也不容忽視。
隨著此次對策全面禁止“所有權轉移附帶條件的租房貸款”，透過讓租客入住新房並利用租金抵付尾款的慣例被切斷。由於貸款時有6個月內遷入的義務，購房後必須親自入住，這可能會導致全租及月租房源減少。
此外，全租貸款擔保額度從90%下調至80%，租客透過貸款能籌集的保證金規模也隨之縮小。這加重了難以承擔高額全租金的無房平民的居住負擔。
有觀點認為，全租貸款受阻的租客會轉向月租，從而加速“全租月租化”，隨著降息預期的出現，全租金可能會轉為上漲趨勢。最終，剛需平民可能陷入買房難、租房也難的困境。
一刀切式監管有侷限……根本解法是擴大供應
政府承諾透過加強貸款監管來穩定房地產市場，但專家指出，該政策無法提供結構性解決方案，反而極易擴大副作用。首先，這是一種過於盲目且倉促的監管。
僅憑監管壓制需求存在明顯侷限，其負擔完全由平民承擔。因此，要實現房價穩定，需要需求抑制政策與擴大供應的“雙管齊下”戰略。要超越暫時的交易低迷，建立長期健康的住房市場秩序，必須並重滿足需求的充足住房供應與針對剛需群體的精細化支援政策。
我們已經多次經歷過“一刀切”的房地產政策所帶來的氣球效應、交易斷崖、供應萎縮、全租困難等諸多後遺症，最終只會產生無辜的受害者。這次也不例外。雖然理解政府想要同時實現家庭負債管理和房價穩定兩個目標，但“過猶不及”。
現在需要根本性地重新審視政策基調。以保護剛需和擴大住房供應為中心的平衡對策迫在眉睫。政府應並行採取能夠增加住房供應的有效措施。放寬不合理的監管，使民間再重建、再開發專案能夠加速，並儘快落實公共住房供應計劃。
需要為青年、新婚夫婦等剛需群體細緻地構建金融支援工具。例如，重新擴大對首次購房者的LTV優惠幅度，並根據各地區房價現狀靈活調整貸款限額等精細化政策調節。即便抑制多套房投機需求的目標可以透過稅收和保有監管等手段達成，也不應切斷無房剛需者的購房階梯。
政府所稱的“貸款監管只是嚐嚐鮮，抑制需求和供應對策多的是”的自信，若要產生實際效果，現在起必須擺脫一刀切的監管，轉變為兼顧剛需與供應的綜合對策。政府必須銘記，市場和國民能感受到的可持續解決方案，不在於過度的貸款枷鎖，而在於穩定的住房供應和恢復平民的居住階梯。
筆名“Pashong”的著名房地產專家、Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（音譯），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。