[비즈한국] 2025年夏天，圍繞房地產市場的輿論中心，正充斥著關於“全稅終結”的討論。全稅詐騙、空殼全稅、貸款限制、月租化等接連不斷的利空因素，似乎正在動搖全稅制度的存續根基。
在這一劇變的中心，我們不得不再次追問：全稅這一制度在過去幾十年間為韓國社會發揮了怎樣的作用，以及未來的住房政策應當向何處發展。
近期，隨著全稅詐騙和空殼全稅問題日益嚴重，廢除全稅制度的論調高漲。然而，這些與其說是全稅制度本質上的問題，不如說是執行中的缺陷和制度漏洞導致的。全稅是在韓國獨特的歷史和社會語境下生長並維繫的制度，它不是應該被廢除的物件，而是需要改進和完善的重要社會資產。
從歷史上看，全稅是從朝鮮王朝時期延續至今已有500多年曆史的制度。早在朝鮮後期，隨著城市化的開始，全稅就已在解決城市居住問題方面發揮了重要作用。特別是6.25戰爭後，在經歷急劇城市化和工業化的過程中，全稅成了民間解決國家無法負擔的住房問題的有效手段。利用全稅保證金擴大住房供應，起到了拉動經濟活力的作用。由此可見，全稅不僅是一種租賃方式，更是無房者為了擁有自有住房而經歷的“住房階梯”，切實履行了其作為中轉站的作用。
房東透過收取大額保證金將房子租給租客，而租客則在一定期間內無需支付月租，便能獲得穩定的居住環境。合同期滿後，保證金將全額返還。在6.25戰爭後的快速城市化與工業化程序中，全稅是化解住房難的鑰匙。在金融基礎設施尚不完善的時代，全稅保證金既是房東的無息融資手段，也是租客為了安居樂業而進行的“強制儲蓄”及“住房階梯”。
全稅並非單純的租賃合同。比起月租，全稅的居住成本負擔更小，且合同期滿後能收回保證金，這對積累資產非常有利。對於青年、新婚夫婦以及夢想邁入中產階級的人群而言，全稅是“希望的階梯”。在銀行貸款困難的時期，全稅扮演了民間金融的角色，不僅促進了住房供給和經濟增長，更是一項能夠保障長期居住、提供“穩定”與“希望”的制度。
從經濟角度來看，全稅為房東和租客都提供了明確的優勢。房東可以利用全稅保證金籌集額外的無息資金，並將其投入到購買更多房產或經營事業等各類經濟活動中。對於租客而言，其居住成本遠低於月租；以首爾江東區“Ramián Solvenue”為例，全稅比月租每月便宜110萬韓元以上。此外，全稅保證金在合同到期後全額退還，提供了實際的資產積累機會。特別是對於經濟基礎薄弱的青年和新婚夫婦來說，這是邁向自有住房的重要基石，也是實現穩定居住的必備選擇。
然而在2025年，全稅正面臨嚴重危機。以新建別墅為中心，全稅詐騙和空殼全稅受害者不斷湧現，加上房價下跌以及多套房持有者、法人房東破產，導致保證金返還受阻的狀況在全國範圍內擴散。
政府雖然採取了強制全稅保證金返還保險、制定《全稅詐騙特別法》等應對措施，但受害者的不安情緒依然難以平復。隨著租客收入及現有貸款被納入考量，全稅貸款額度大幅縮減，銀行的貸款審查也變得更加嚴格，籌集全稅資金愈發艱難。在利率上漲的多重打擊下，租客被迫轉向月租或“半全租”。
根據實地資料，截至2025年5月，全國租賃合同中月租佔比高達61%。非公寓（別墅、多戶型住宅）的月租比例超過了76%，首都圈平均月租超過了80萬韓元。雖然全稅續簽率回升至75%以上，但在低價住宅區和地方城市，月租化已成定局。月租時代已經開啟。
隨著月租化加速，居住成本負擔也在增加。月租意味著兩年內就會有超過2000萬韓元的資金消失。越是青年、新婚夫婦和低收入群體，越容易被推向月租市場，資產積累的機會也隨之減少。曾經“月租→全稅→自有”的住房階梯正在坍塌，安居樂業的夢想也漸行漸遠。
月租是每月都有錢流失，而全稅則是合同期滿後能拿回本金。全稅保證金成為了安居的“種子資金”，也是階層躍升的階梯。
當然，全稅的弊端也很明顯。全稅詐騙和空殼全稅與其說是制度本身的缺陷，不如說是資訊不對稱、貸款審查不嚴、房東道德風險以及房地產市場扭曲等複合因素的結果。
租客很難獲取房東的財務狀況、抵押設定等核心資訊，而房東則反覆陷入過度槓桿化持有房產，在市場低迷時破產的結構性迴圈。此外，全稅貸款限制強化、保證保險侷限性、公共租賃住房供應不足等政策缺失，也加劇了這一問題。
放眼海外，美國、德國、日本等國以月租為主。保證金僅相當於1~2個月的租金，且租賃合同更新請求權等租客保護措施較強。相比之下，韓國的全稅雖需要“大筆資金”，但在保障長期居住和資產積累方面更具優勢。
正如玻利維亞的“Anticretico”一樣，類似全稅的制度僅存在於少數發展中國家。然而，發達國家的月租中心體系也面臨著租金暴漲、居住不穩、階層差距擴大等問題。月租體系未必就是絕對的理想方案。
全稅的危機很大程度上源於運營、管理以及市場與政策的失敗，而非制度本身的問題。引入托管（Escrow）制度、公開房東信用資訊、提供適度貸款支援、擴大公共租賃住房、加強租客保護等，改進空間依然充足。全稅不是廢除的物件，而是需要透過改善和補充，使其變得更安全、更透明的珍貴社會資產。
若韓國住房市場失去了全稅，那將如同一個失去了階層躍升階梯的社會一樣冷酷。如果我們放棄了全稅，安居樂業的夢想也可能隨之破滅。韓國住房政策的未來，取決於在守護全稅本質價值的同時，能否根據時代變遷引入創新與安全保障機制。全稅，依然是韓國社會必不可少的制度。
筆名“Pashong”的韓國Smart Tube房地產調研研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調研本部組長。目前運營著Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只會漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等作品。