【Biz Hankook】據悉，政府目前正處於將綜合不動產稅（綜稅）的公定市場價格比率從60%上調至80%的審議階段。這揭示了一個現實：總統曾承諾“絕不利用稅收來穩定房地產市場”的話語純屬謊言。
我們已經無數次目睹過類似的場景。文在寅政府在執政初期曾表示“不會利用稅收來控制房價”，但最終卻出臺了26次房地產對策，將綜稅最高稅率提升至6%。尹錫悅政府雖然打出了“放寬稅收監管”的旗號，但隨著房價上漲，也轉而採取了強化監管的方針。李在明政府也正在走同樣的路線。
過去20年間不斷迴圈的政策失敗惡性迴圈
縱觀歷屆政府的房地產政策，每當政權更迭，採取截然相反政策的惡性迴圈便不斷上演。金大中政府為克服外匯危機推行了放寬監管的政策；盧武鉉政府則轉而引入綜稅並實施強力監管；李明博政府再次轉向放寬監管；朴槿惠政府採取了溫和政策；文在寅政府再次轉向強力監管。而現在，尹錫悅政府轉向放寬，李在明政府又正在轉向加強。
在這種政策變遷的模式下，真正的受害者是剛需購房者和普通民眾。政客們在每次選舉時都將其包裝為“為平民服務的政策”，但實際上，這不僅加劇了房地產市場的不確定性，還給真正需要住房的人增添了更大的負擔。在綜稅放寬政策中獲益的群體裡，擁有3套及以上房產的人佔比高達84.6%，政策變遷的受益者始終是高收入階層和多套房持有者。
恐慌性購買的真正原因是政策失信
目前，以首爾為中心再次出現了恐慌性購買（Panic Buying）現象。韓國銀行曾警告稱，住房市場風險指數已處於3年內的最高水平，且住房價格展望指數已飆升至與2021年恐慌性購買時期相當的水平。這一現象的根本原因是什麼？正是國民對政府政策根深蒂固的不信任。
國民已經“學精”了。他們意識到，當政客們說“不會利用稅收來控制房價”時，意味著即將迎來稅收炸彈；當他們高喊“擴大供給”時，意味著監管即將強化。這種不信任使得合理的市場判斷變得不可能，併成為助長因恐懼而進行的非理性買入（恐慌性購買）的主要原因。
無論是文在寅政府時期房價翻倍飆升，還是尹錫悅政府時期房價再次開始上漲，所有這一切都源於政策缺乏連貫性和可信度。政客們為了政治生存將房地產政策當作工具，而所有的代價都由國民全盤買單。
稅收應對策略的侷限與現實
在這種情況下，房地產所有者能採取什麼應對方案呢？專家們給出了各種節稅策略，如透過長期持有來減稅、註冊為租賃經營者以獲取優惠、資產在家庭成員間進行分散等。然而，在政府政策的劇變面前，這些策略往往顯得蒼白無力。
在無法預測政策變化的情況下，普通國民被困在了一個不得不全盤承擔沉重稅負的結構中。即便有專家的幫助，一旦政策在一夜之間發生變化，所有的準備都將化為泡影。
最終，遭受稅負增加直接打擊的是中產階層和平民。即使是擁有一套房的自住者，也會因公示價格上漲而成為綜稅物件；且擁有多套房的人也並不全是富人。在許多情況下，他們只是為了養老或子女教育而辛苦攢錢多置辦了一套房，但現實是他們也被貼上了“投機勢力”的標籤而遭到抨擊。
政策非連貫性帶來的經濟成本
政策的非連貫性不僅僅是個人問題，還會增加整個國家的經濟成本。企業在不確定的政策環境下會推遲投資或將業務遷往海外，而個人則深陷於依賴政治變數的短期應對，而非進行合理的經濟判斷。
這種現象在房地產市場上尤為嚴重。無法預測的稅收政策變動損害了市場效率，導致資源配置扭曲。隨著需要預測政策變動的“不確定性溢價”被計入房價，最終所有的成本都由消費者承擔。
更嚴重的問題在於，政策信用度的崩潰導致正常的市場機制失靈。比起供需決定的價格，更多的是由政治變數和政策變動預測引發的投機交易。這是破壞穩健市場經濟基礎的嚴重問題。
面對如此絕望的現實，我們該怎麼做？首先，必須準確識別政客們的房地產政策承諾。對於每次選舉中反覆出現的“為平民服務的政策”、“穩定房價”等甜言蜜語，不能再輕易上當。
我們需要提高要求政策連貫性和可信度的聲音。必須制衡政客，使他們不能隨意修改政策，並在變更政策時承擔相應的責任。必須推廣一種認知：房地產政策不是政治工具，而是與國民生活直接相關的重大課題。
在個人層面，應建立不被政策變化左右的長期資產管理策略。與其尋求短期的稅收避險，不如建立即使政策改變也能穩固支撐的財務結構。最重要的是，必須避免依賴政治變數的投機性交易。
房地產政策政治中立化的必要性
歸根結底，解決所有這些問題的根本方案是房地產政策的政治中立化。在政權更迭便會導致政策180度大轉彎的現行體制下，任何問題都無法得到解決。應建立由獨立專業機構從長期視角出發制定房地產政策、並將政治干預降至最低的體系。
此外，需要提高稅收政策的可預測性，並建立防止劇烈變動的制度裝置。在修改稅法時應設定一定的緩衝期，禁止溯及既往，且在進行重大變更時，必須透過國民投票或聽證會等形式經過社會共識過程。
還需要大幅提高房地產市場的透明度。透過公開實際交易價格、確保公示價格計算的透明度、公開有關政策效果的準確資料等，使政策討論建立在客觀事實而非政治包裝之上。
政客們的房地產政策不過是博取選票的工具，真正的解決方案必須由我們自己去創造。現在是時候不再被他們的謊言所欺騙，成為由我們自己對未來負責的覺醒公民了。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（音），曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲該漲的地方（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。