[비즈한국] 近期，首爾江南三區出現的現象正受到房地產行業的關注。根據韓國房地產院的公寓交易現狀顯示，2025年1月至5月，江南區、瑞草區和松坡區的贈與案件總數達到898件，與去年同期428件相比增加了兩倍以上。更驚人的是，與2023年同期的279件相比，這一數字增長了3.2倍。
這種變化的背後，是“優質房產”不輕易出售，而是轉為向家人贈與的趨勢。在江南地區的房產持有者中，“越漲越不賣”的習得性效應正在擴散。觀察人士認為，未來若受高強度貸款管制等因素影響導致買家減少，江南房主與其低價拋售公寓，不如強化長期持有的策略。
從各地區來看，瑞草區的贈與增長最為顯著。從2024年1月至5月的157件激增至2025年同期的603件，漲幅高達284%。鑑於瑞草區擁有大量漢江沿岸的新建公寓，這說明高價房產持有者正積極利用贈與來進行稅務規劃。相比之下，江南區僅從127件增加到155件，增幅為22%；松坡區則從144件略微減少至140件。
貸款管制加碼引發的蝴蝶效應
6月27日實施貸款管制後，贈與增長勢頭依然未減。2025年7月1日至25日，江南三區的贈與案件為119件，已超過今年上半年月均111.7件的水平，較去年同期增長了36.8%。這意味著，隨著加強貸款管制導致一般房地產買賣變得困難，資產持有者們正在將“父母資助（父母機會）”作為贈與的替代方案。
特別是隨著DSR（總負債本息償還比率）監管加強，年輕一代購房變得更加困難，如果沒有父母一代的直接支援，購買江南圈公寓已變得實際上不可能。由此導致商業貸款、全租轉承交易、P2P貸款、家族間贈與等變通需求增加，從而引發了一種“氣球效應”。
為節約綜合房地產稅而擴散的夫妻間贈與
隨著江南圈房價大幅上漲，為避稅進行的夫妻間贈與也在增加。綜合房地產稅在夫妻共同名義下，每人可扣除9億韓元，總計可享受最高18億韓元的免稅額。農協銀行房地產專家委員尹秀民分析稱：“江南公寓身價大漲，為了資產分配，夫妻們正在改用共同名義。由於公告價格上漲導致持有稅也隨之增加，房主們感受到了壓力。”
事實上，以首爾江南區大峙洞銀馬公寓為例，隨著公告價格從2024年的20.42億韓元下調至2025年的15.56億韓元，夫妻共同擁有者的綜合房地產稅負擔大幅減輕。2024年曾繳納226萬韓元綜合房產稅的業主，在2025年將無需再繳納該稅項。
贈與稅避稅的基本原理與核心策略
房地產贈與中最重要的是最大限度減少贈與稅負擔。根據現行《繼承稅及贈與稅法》，贈與財產扣除額以受贈人為準，在10年內合併計算。配偶之間可贈與6億韓元，成年子女為5000萬韓元，未成年子女為2000萬韓元，均可免除贈與稅。
贈與稅避稅的第一原則是“拆分”。贈與稅採用10%至50%的累進稅率結構，受贈人越多，各自適用的稅率就越低。例如，僅向兒子贈與2.5億韓元，扣除免稅額後，2億韓元部分將適用20%的稅率；但若拆分為贈給兒子1.5億韓元，贈給兒媳1億韓元，則兩人均可適用10%的稅率。
第二原則是10年週期的贈與規劃。贈與財產扣除額每10年重置一次，因此從長期角度制定規劃至關重要。特別是針對房地產等高價資產，可以考慮每10年分階段贈與，或者將房地產拆分為部分持份進行漸進式贈與。
負擔附贈與——高階避稅策略的核心
在房地產贈與避稅中，最受關注的方法之一是“負擔附贈與”。這是指在贈與房地產的同時，將該房產上的全租保證金或貸款等債務一併轉移。負擔附贈與的核心在於債務部分被視為“轉讓”而非“贈與”，從而可以降低整體贈與稅負擔。
以市價6億韓元的公寓為例，假設設定了2億韓元的全租保證金。若進行一般贈與，子女需負擔約1億韓元的贈與稅；但若利用負擔附贈與，父母需負擔約1500萬韓元的轉讓所得稅，而子女僅需負擔約6000萬韓元的贈與稅。總稅額降至約7500萬韓元，可節省約2500萬韓元的稅金。
但負擔附贈與最重要的前提是，受贈子女必須有能力償還承接的債務。如果後續由父母代為償還債務，該金額將被視為額外贈與，並被徵收額外的贈與稅和加算稅。此外，如果父母符合“一戶一宅”的免稅條件，則針對債務部分的轉讓所得稅不會產生，從而進一步放大負擔附贈與的節稅效果。
利用“父母機會”時的稅務風險管理
國稅廳正在持續加強對違規贈與的打擊。僅在2022年，就對227人進行了違規贈與嫌疑的稅務調查，主要查處的案例包括：子女在父母醫院虛假入職並領取工資、子女的房產擔保貸款由父母代為償還、雖簽署了借據但實際上並未償還利息或本金等情況。
若要將家族間的資金往來處理為“借貸”，必須滿足以下條件：簽署正式借據、適用現行法定利率4.6%、透過銀行轉賬實際償還本金和利息。若進行無息貸款，對超過年1000萬韓元的收益將徵收贈與稅，因此務必注意。
此外，贈與稅必須在贈與日起3個月內申報，限期內申報可享受3%的申報稅額扣除。若漏報，將面臨加算稅懲罰，因此需要進行充分準備。
在變動的房地產市場中的戰略應對
以江南三區為中心的房地產贈與激增現象，不僅是簡單的節稅目的，更是資產持有者在變動的房地產市場環境下進行戰略應對的重要指標。貸款管制加強、政策不確定性增加、稅制變更等複雜因素，共同推動了透過“父母機會”進行的贈與擴散。
即使政府目前不著手進行房地產稅制改革，長期來看高價公寓的持有稅增加的可能性較大，因此贈與趨勢預計將持續下去。在這種環境下，成功的房地產贈與關鍵在於：最佳化利用基本扣除限額、10年週期長期規劃、活用負擔附贈與或低價轉讓等高階策略，以及徹底管理稅務風險。
最重要的是，房地產贈與根據個人情況不同，最優策略也會有所差異，因此務必與房地產稅務專家進行充分諮詢，從綜合且長期的角度進行規劃。透過正確的策略和充分的準備，可以實現合法且有效的節稅。在不斷變化的房地產市場中，“父母機會”已不再是選項，而是成為必須的生存策略，聰明地利用這一點將成為保護和增加家族財產的關鍵鑰匙。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”以及YouTube頻道“Stew TV”。著作包括《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《韓國房地產未來地圖(2021)》、《從此只漲會漲的地方(2020)》、《韓國房地產使用說明書(2020)》等。