【Bizhankook】2025年夏天，房地產市場的空氣顯得格外沉重。過去幾個月，首爾公寓價格似乎呈現出緩慢回升的態勢，但誰也無法保證這種上漲能否轉化為確定的趨勢，還是會曇花一現後再次回落。交易量依然處於低位，買賣雙方都在互相揣測對方心思，處於觀望狀態。
在這種不確定的局勢下，投資者感受最明顯的壓力並非價格波動，而是稅收。對於擁有多套房產的人來說更是如此。針對多套房持有者的監管正在動搖市場的根基，且短期內似乎很難改變。
針對多套房持有者的監管在韓國房地產市場中已不再是臨時政策，而變成了結構性環境。無論政府更迭還是政局變換，強化多套房持有者稅收的基調從未動搖。儘管綜合房地產稅加徵、轉讓所得稅加徵等制度性手段在某些時期有所鬆動，但放寬幅度有限，且並未從根本上廢除。
其背後存在著超越單純稅收保障的政治經濟學邏輯。在韓國，房價問題會迅速演變為政治問題。尤其是首都圈選民的居住不滿，是足以改變選舉走向的敏感變數。“減輕多套房稅收=房價暴漲”的公式在政界具有很強的影響力。監管多套房持有者的政策幾乎不會流失選票，但放寬政策卻可能招致民眾批評。在這種政治算計之下，針對多套房持有者的監管無論政權如何更迭，都始終屹立不倒。
在這種情況下，一直以公寓為主要投資物件的持有者們陷入了困境。若要出售，轉讓稅加徵會成為阻礙；若要持有，綜合房地產稅的賬單又沉重地壓在身上。避稅的方法有限，反覆進行簡單的買入賣出這種過去常用的策略已不再奏效。然而，也不能就此坐以待斃。房地產市場總是在迴圈，如果現在是監管的潮頭，未來總會迎來機會的波浪。問題在於，是否能構建起堅持到那一刻的結構。
歸根結底，這個時期需要的不是“多”持有，而是“優質”持有。在2010年代初中期，利用槓桿積極獲取多套房並彙總差價的投資方式是有效的，那時數量即是力量。但如今，隨著持有數量增加，稅收負擔呈指數級增長，最終吞噬了利潤。
所謂的優質持有，並非僅僅指位置或品牌好的房子。它指的是稅收效率高、長期來看價格上漲可能性大，且在持有期間能創造穩定現金流的資產。
稅收效率意味著在制度允許的範圍內將稅收負擔降至最低。例如，“臨時性二套房免稅”規定仍然是有效的節稅手段。在保留現有住宅的情況下購買地段更好的公寓，並在兩年內出售原有住宅，即可免繳轉讓所得稅。
利用這一規定，可以獲得數億韓元的免稅差價。但條件非常嚴格，購入日期、居住期限、賣出時機都必須符合法律規定的標準。只要有一天不符合，免稅優惠就會消失。因此，若想使用“換房策略”，必須制定周密的搬家計劃和資金規劃。
透過家庭贈與分散綜合房地產稅也是一種方法。透過夫妻共同名義或向子女贈與，將房產數量分散到各個戶內，可以減輕綜合房地產稅負擔。但必須考慮贈與稅和購置稅。最近韓國國稅廳加強了對變相贈與的調查，如果僅以簡單的轉讓名義作為出發點，可能會遭遇意想不到的稅收炸彈。
成立公司也是部分投資者考量的方法。以公司名義持有房產可以減輕綜合房地產稅負擔，也有利於擴大租賃業務。但如果不考慮法人稅、紅利所得稅、設立及維護成本等，反而可能得不償失。
讀懂市場趨勢與減輕稅收負擔同樣重要。無論稅收有多高，只要價格上漲幅度超過稅費，投資依然有效。問題在於挑選出上漲確定性高的區域。例如，計劃開通高鐵（GTX）的地區、有大型開發計劃的地區、因監管或地理限制導致新房供應困難的地區等。
這類區域即使短期內經歷調整，長期來看需求依然持續。例如，GTX-A線路開通前後的部分軌道交通周邊樓盤，數年間記錄了30%至50%以上的漲幅。即便考慮到稅收，這也是穩賺不賠的生意。但這種機會稍縱即逝，競爭十分激烈。最終，時機是關鍵。
接下來重要的是現金流。房地產投資最大的風險是持有期間無法支撐。如果撐不下去，就會在市場反彈前虧本拋售。月租收入是支撐下去的核心燃料。從全稅（Jeonse）向月租（Wolse）轉換已是時代趨勢。由於“空殼全稅”和全稅詐騙問題，租客更青睞月租，在首都圈，月租比例已經超過了一半。
對投資者而言，穩定的月租收入對支付持有稅和利息有很大幫助。特別是小型公寓、商住兩用樓（Officetel）、知識產業中心等，管理負擔相對較小，空置風險較低。像商住樓那樣，一層經營商業租賃，上層進行住宅租賃的模式，對於穩定現金流也很有效。
只盯著公寓是有風險的。如果只投資監管集中的資產類別，收益結構會隨政策變化而動搖。因此，建議將部分資產分散到公寓以外的房產上。小型商鋪、物流中心份額投資、房地產投資信託（REITs）等間接投資可以以相對較少的金額參與商業地產市場，起到分散公寓市場波動風險和減輕稅收負擔的作用。
洞察市場的眼光也很重要。房地產市場受政治、利率、政策交織影響。當大選、國會選舉等政治日程臨近時，可能會出現出於選票考慮的擴大供應或放寬監管措施。當利率出現下調跡象時，買入需求會活躍。綜合考量政策釋出和利率變化，可以捕捉到低點買入和高點賣出的時機。但在這個過程中，重要的是不要操之過急。過去也曾出現過因“監管放寬”的傳聞而急於買入，結果放寬幅度不如預期而導致失望性拋盤湧現的案例。
最終，所有這些策略的核心可以概括為“少、久、現金流”。減少持有數量以減輕稅收負擔，長久持有有價值的資產以最大化上漲空間，並在此期間穩定獲取現金流。減少持有並不意味著一味地賣出。這意味著整理那些稅收負擔重、價格上漲可能性低的房產。久持有意味著不受短期行情波動的影響，等待市場週期的頂點。現金流是支撐這種等待的底氣。
多套房持有者監管不會消失。但有監管並不代表沒有機會。市場永遠在變動，即使在變化中也存在盈利的方法。不是逃避稅收，而是構建一種在能夠承擔稅收的同時依然有盈利空間的結構，這正是當前對公寓投資者提出的新能力要求。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有上漲的地方才會上漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等。