[비즈한국] 國土交通部第一副部長李尚京（Lee Sang-kyung）上週主持了一場與5位房地產專家的非正式諮詢會議，此舉十分罕見。通常國土部的非正式諮詢會議由科長級官員主持，而由統管住宅政策的第一副部長親自出面尚屬首次。更值得關注的是，該會議還包含了市場上被稱為“暴跌論者”的專家，且毫不掩飾地討論了違背現行政府政策的內容。
這暗示了預計在8月底至9月初發布的房地產供給對策，可能不僅僅是簡單的擴大供應，而是政策正規化轉變的轉折點。總統室政策室長金容範（Kim Yong-beom）表示“認為不動用稅收手段來平抑房價是種錯覺”，這同樣展示了李在明政府在必要時將動用一切政策手段的決心。
國土交通部長官金允德（Kim Yun-duk）將“6·27對策”評價為“區域性治療劑”，這意義深遠。實際上，該對策實施後，房地產市場迅速降溫。首爾公寓價格漲幅從0.43%回落至0.16%，放緩了62.8%，交易量和交易金額分別銳減了75.5%和78.3%。江南三區的交易量也減少了59.6%，過熱現象得到了平復。
然而，這很可能只是需求受到抑制帶來的暫時性現象。建國大學教授樸合洙（Park Hap-soo）指出：“原本在購買10億至20億韓元規模公寓時，無需貸款6億韓元以上的現金富豪，並不受此次貸款限制的影響。他們正在觀望價格是否會下跌，一旦認為時機成熟，隨時會再次入市。”
目前市場處於潛在需求正在觀望的狀態。如果供給對策缺乏實效性，下半年房價很有可能再次回升。這正是政府對供給對策孤注一擲的原因。
文在寅政府於2018年宣佈的“第三期新城”計劃原定在6個地區供應180萬戶住宅，但時隔7年至今仍未得到有效推進。金允德長官強調“讓第三期新城建設更具速度感和條理性至關重要”，這被解讀為李在明政府將對原有計劃進行全面重審。
特別是提升南楊州王宿地區（6.6萬戶）、河南校山地區（3.2萬戶）等大型開發專案的推進速度，以及解決延期嚴重的果川地區（7000戶）的問題，預計將成為核心課題。
根據企劃財政部發布的計劃，政府將利用聖水洞警察騎馬隊舊址、光明稅務署、首爾出入境管理事務所等市中心閒置土地，新建1.5萬戶公共住宅，並將原定於2035年之前的2萬戶計劃提前，合計供應3.5萬戶。
這旨在透過在市中心提供低廉住宅，減輕剛需人群的居住負擔。能在首爾市中心獲得公共住宅，意味著可以節省通勤成本和時間，預計將產生實質性的居住費用縮減效果。
李在明總統在國務會議上指出：“將公共宅地加價賣給民間被視為理所當然，這導致了大量‘幽靈建築公司’出現，競標倍率甚至高達幾百比一”，這預示著將對韓國土地住宅公社（LH）的業務結構進行全面改革。
目前，LH維持著開發公共宅地後出售給民間建築公司的結構。在此過程中，引發了“蜂群式競標”和“搖號中籤（彩票式分配）”的問題。建築企業透過動員所有子公司和空殼公司獲取土地，隨後將專案權轉讓給主力建築公司，這種現象迴圈往復，最終導致房價上漲。
未來，LH很有可能轉型為負責宅地開發、建設及專案實施，而僅將單純施工委託給民間建築公司的方式。這意味著業務結構將重組為以公共分售和民間參與公共分售事業為主。
這種變化雖有助於穩定房價，但預計也會產生LH財政負擔增加的副作用。目前LH維持著透過出售宅地獲得的收益來抵銷公共住宅開發虧損的“交叉補貼”結構，若該結構發生改變，政府擴大財政支援將不可避免。
第一副部長李尚京是持續主張“回收開發收益”的人物。李在明總統也表示：“透過重建享受的過度收益應回饋給社會公共事業。”這意味著重建超額收益徵稅（重超還）實際執行的可能性大大增加了。
目前，“重超還”徵稅物件涵蓋全國58個小區，每位成員預計平均負擔額高達1.0328億韓元。江南地區部分小區甚至高達4.5億韓元，這讓重建工會深感擔憂。
金允德長官表示“正在積極研討透過提高重建專案的容積率來增加供應量的方案”，這是一個積極訊號。但很有可能在提供容積率激勵的同時，附加提高公共租賃比例或強化公共性等條件。
這是試圖在確保商業性和強化公共性之間實現雙贏的嘗試，但也存在可能削弱民間參與意願的擔憂。因為如果提高容積率後，大部分收益被公共部門收走，則難以期待民間的積極參與。
李在明政府宣佈，計劃將長期公共租賃住房的比例從目前的8%在2030年前提升至10%。為此計劃供應110萬戶公共住宅，但現實的制約因素不容小覷。
公共租賃住房從結構上講是不可避免會產生虧損的專案。LH的虧損彌補專案銷售額為11萬億韓元，佔總銷售額的70.7%，但營業利潤率為-6.9%，連續3年出現虧損。擴大公共租賃住房很有可能進一步加劇這一虧損規模。
為了克服這些限制，政府正在積極利用公共支援型民間租賃住宅。最近在第二次徵選中，全國14個地區共選定了1.0848萬戶，這一規模是第一次徵選（4102戶）的兩倍多。
這採取了民間獲取土地、房地產投資信託（REITs）支援事業費的方式，即便在高利率環境下，建築公司也能以低利率籌措資金，因此民間參與度正在增加。
政策室長金容範表示“認為不動用稅收手段來平抑房價是種錯覺”，這是李在明政府房地產政策的重要轉折點。李總統“不以稅收手段平抑房價”的競選承諾實際上已被修正。
這似乎反映了僅憑供給對策難以在短期內穩定房價的現實判斷。第三期新城或閒置土地開發，從建設到實際供應住宅需要數年時間，而市場的期望心理和投機需求卻是即刻顯現的。
特別是若供給對策未能發揮效果，此番言論向市場傳遞了可能隨時打出強化持有稅、提高轉讓所得稅、調整取得稅等稅收牌的訊號。
預計將於8月底至9月初發布的房地產對策，將成為李在明政府政策哲學與實用主義相交匯的節點。在維持“不以稅收平抑房價”的原則性立場的同時，也展示了必要時動用一切政策手段的務實態度。
核心在於透過擴大供應來實現根本性解決。透過提升第三期新城建設速度、利用閒置國有土地、重組LH業務結構等，第一目標是增加實質性的住房供應。但由於這些供給對策發揮效果需要時間，政府似乎也在短期內準備了稅收政策等補充方案。
第一副部長李尚京主持的罕見專家諮詢會議，是政府為制定均衡政策正在廣泛收集意見的積極訊號。聽取了包括“暴跌論者”在內的專家們直率的意見，可解讀為旨在提高政策現實性和實效性的努力。
歸根結底，此次供給對策將成為考驗李在明政府房地產政策真誠度的試金石。在提出擴大供應這一根本解決方案的同時，為應對市場變化保留政策靈活性，可以評價為一種務實且均衡的策略。
房地產市場的走向預計將根據幾周後釋出的政策具體內容發生巨大變化。特別是第三期新城推進方式的變化、重建限制放寬的範圍與條件、公共租賃擴建方案的現實性等，將成為市場的主要關注點。
筆名“Pashong”的著名房地產專家金學烈（Kim Hak-ryul），現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只有該漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。