[비즈한국] “蔚山房地產又火了。”這是最近房地產行業最常聽到的話。蔚山房地產市場連續7周保持上漲趨勢，錄得全國最高水平的漲幅，而造船業的“大爆炸”也即將到來。這正是韓美首腦會談中達成協議、規模達1500億美元（約合208萬億韓元）的MASGA（Make American Shipbuilding Great Again，讓美國造船業再次偉大）專案。
蔚山公寓市場的變化令人驚訝。以8月第4周為準，買賣價格上漲0.04%，全租價格上漲0.06%。特別是全租漲幅僅次於世宗市（0.10%），位居全國第二。在買賣市場，漲幅也僅次於首爾（0.08%），位居全國第二，展現了明確的上漲動能。
觀察具體的交易案例，可以感受到蔚山房地產市場的“火熱”。南區新亭洞的“新亭樂天城堡王國（Sinjeong Lotte Castle Kingdom）”185㎡戶型在7月以15.3億韓元成交，重新整理了最高價；無去洞的“無去樂天城堡（Mugeo Lotte Castle）”133㎡戶型在11月以6.3億韓元售出，較此前交易價上漲了2000萬韓元。“蔚山大公園翰森The Hue（Ulsan Grand Park Hanshin The Hue）”的預售價也在8億韓元左右，目前以平價（無溢價）交易，顯示出穩健的需求。
蔚山房地產上漲的結構性背景很明確，那就是供應不足。今年蔚山預計竣工的公寓為5653戶，但明年將減半至2632戶。更嚴重的是，預計2026年以後，年均入駐物量將急劇減少至1000戶左右。
未售出住宅（空置房）的情況也在劇烈改善。蔚山的未售出住宅從去年12月的4131戶減少到今年5月的3140戶，降幅達24%。竣工後未售出住宅為889戶，僅為6大廣域市平均水平（1642戶）的一半。
全租市場的情況更為劇烈。近3個月平均全租價率為76.5%，比全國平均水平高出7.7個百分點，呈現出典型的“全租稀缺現象”。公寓房源比例大多在5%左右浮動，而全租房源比例錄得0~1%，“房源完全短缺”的局面正在上演。
蔚山備受關注的真正原因另有所在。因為MASGA專案的核心舞臺正是蔚山。以HD現代重工329180為首的580多家造船企業聚集在蔚山，該專案已經展現出可見的成果。
HD現代在美國海軍MRO（維護、修理、大修）市場上取得了首項成果。隨著韓國造船業“三巨頭”正式進軍每年規模達145億美元（約合20萬億韓元）的美國海軍MRO市場，據估計蔚山造船廠的訂單潛力將達到21萬億韓元。
韓華集團對費城船廠（Philly Shipyard）的50億美元投資也值得關注。計劃將目前每年1~1.5艘的船舶建造能力擴大到20艘，這意味著韓國造船業的能力將在美國本土正式實現。
蔚山房地產投資的吸引力也得到了資料的驗證。 Gap投資（槓桿投資）分析結果顯示，蔚山在2015年投資時平均獲利6100萬韓元，2020年投資時獲利5300萬韓元。這相當於年均10%以上的收益率。
更令人驚訝的是小額投資案例。蔚山達洞的一處寫字樓（Officetel）透過4000萬韓元的投資，每年獲得了480萬韓元的收益（13%的收益率）。考慮到商業銀行定期存款利率為2.6%左右，這是5倍以上的收益率。
外地投資者進入蔚山的步伐已經加快。以3月為準，外地人購房數為231宗，創下近2年來的最高值。今年1~5月的公寓買賣交易也達到6940宗，較去年同期的5690宗增長了22%。
預售市場的變化更為劇烈。繼5月份“Lael S”2033戶創下3年來最高認購紀錄並在2個月內售罄後，近期正在預售的“韓華Forena蔚山無去”也預計將提前售罄。
蔚山內部的地區間上漲差距也很明顯。以8月第4周為準，南區上漲0.07%位居首位，其次是北區0.05%、中區0.04%。東區雖然下跌了0.01%，但在全租市場上錄得了0.06%的漲幅。
以南區無去洞、新亭洞為中心的中小型公寓和北區的大型園區正在引領上漲。特別是與造船廠交通便利的東區華亭洞、西部洞的大型園區，也在以全租為中心表現出強勢。
造船業繁榮對房地產的影響是多層面的。首先，就業創造效果顯著。目前蔚山造船業缺乏約2萬名生產崗位人員，隨著MASGA專案的正式推進，預計追加人力需求將激增。
收入增加的效果也非常顯著。HD現代重工第二季度營業利潤為4715億韓元，同比增加141%，這種業績改善直接帶動了工資上漲。考慮到580多家合作企業的共同成長效應，預計對整個地區收入的提升效果將非常巨大。
人口流入效應也值得關注。回顧2016年造船業不景氣時期，蔚山東區造船業從業人員從5萬7077人減少到2020年的3萬7296人（減少35%），逆向推算可知，行業好轉時可以期待相當大的人口流入效果。
當然也存在風險因素。美國的政治變化、與中國的競爭加劇、國內勞動力短缺等問題可能成為變數。特別是作為造船業主要原材料的鋼鐵價格上漲，可能會直接影響盈利能力。
但是，機會遠大於風險。在美國造船業衰落（市場佔有率0.1%）且存在牽制中國必要性的情況下，韓國造船業的戰略價值正在進一步提升。考慮到韓國在生產力上遠超美國（10年間商船2405艘 vs 37艘），且成本競爭力也具備3倍以上的優勢，MASGA專案成功的可能性非常高。
蔚山房地產市場的上漲並非暫時現象。這是結構性供應不足與產業繁榮相結合的完美組合。在預計2026年以後年均入駐物量將急劇減少至1000戶的情況下，如果加上MASGA專案帶來的人口流入和收入增加，上漲壓力將不可避免地變得更加強烈。
在全租市場上，房源稀缺現象已經達到嚴重程度。全租價率76.5%為全國最高水平，受房源短缺影響，轉化為月租的趨勢正在加速。蔚山月租價格指數上漲0.22%，達到與首爾（0.23%）相似的水平，這也印證了這一點。
蔚山房地產投資的核心在於時機和區域選擇。既然上漲已經開始，雖然最初的投資機會已經過去，但分析認為真正的上漲才剛剛開始。
南區無去洞、新亭洞被選為第一投資目的地。因為這裡交通便利、居住條件優越，且新房供應有限。近期正在預售的“韓華Forena蔚山無去”這樣的大型公寓專案是不錯的投資選擇。
中區繁榮路一帶也值得關注。正在供應“繁榮路樂天城堡Central Sky”等超高層公寓，未來可以期待地標效應。
東區被分析為相對低估的地區。距離造船廠最近，全租需求強烈，但買賣價格相對便宜，投資吸引力很高。
特別是需要關注全租投資。目前蔚山76.5%的全租價率雖然已經非常高，但預計未來隨著買賣價格上漲，全租需求將進一步增加。有分析認為，如果是Gap投資，5年內有望獲得5000萬韓元以上的差價收益。
在現有的4000萬韓元左右的小額資金即可獲得年13%收益率的投資市場下，對於資金能力不足的投資者來說，這反而可能是一個機會。
由MASGA專案引發的蔚山房地產市場變化僅僅是一個開始。208萬億韓元規模的投資和造船業復興所帶來的波及效應，將成為未來5~10年支撐蔚山房地產市場的強大動力。
連續7週上漲、全國最高漲幅、極端的供應不足，再加上全租稀缺。所有的利好訊息都集中在蔚山房地產市場。比起首爾或首都圈，目前仍相對被低估的現在，或許就是蔚山房地產投資的黃金時間。
不過，投資總伴隨著風險。需要密切監控MASGA專案的實際進展、政治變數、全球經濟狀況等，進行謹慎對待。但可以肯定的是，蔚山房地產市場上正吹響“造船大航海時代”的風帆。
筆名“Pashong”的著名房地產專家、SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（音譯）曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有上漲的地方才會上漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。