【Biz韓國】9月11日，在就職100天記者會上，李在明總統談及政府近期的住房供應方案時表示：“沒聽到讚揚也沒聽到批評，看來做得還不錯。”從表面上看，這聽起來像是一項“沒有政治影響的穩定對策”。然而，房地產市場並非隨著掌聲或喝彩執行，而是受制於冷酷的指標：工程流程（許可—開工—預售—竣工）、專案融資（PF）的逾期與置換、未售出住房及竣工後積壓庫存的變動，以及家庭信用與總負債本息償還比率（DSR）之間的摩擦。
總統的自我評價強化了“只要防止價格暴漲就萬事大吉”的短期心理框架。但現在危及韓國住房市場的並非價格本身，而是支撐價格的系統出現了扭曲。除非將政策評估標準從輿論的溫度計切換到系統的儀表盤，否則無論政府如何宣稱“做得好”，現場的焦慮感只會與日俱增。
政府在9月7日出臺“住房供應擴大方案”時，提出到2030年為止在首都圈開工建設135萬套（年均27萬套）住房，並表示將由韓國土地住宅公社（LH）直接進行開發以加快進度。此外，還提出透過轉型利用老舊公共辦公樓、學校用地及閒置的國有、共有土地等城市核心資源來增加供應。方向是正確的，但數字僅僅是承諾。供應量不取決於圖紙上的總額，而取決於生產體系的可持續性。只有當金錢（融資結構）、人才（施工能力）、規制（許可、環境、交通影響）、需求（預售、轉換）這四個輪子同時轉動，承諾才能轉化為實績。在當前環境下，這四個輪子中沒有一個能自動運轉。
首先，工程前端存在動搖。檢視7月的住房統計資料，雖然首都圈的預售量出現了短暫增長，但累計實績較去年有所回落；最重要的是，被歸類為“惡性”庫存的竣工後未售出住房再次增加。前端（許可、開工）不準確而後端（竣工後未售出）不斷堆積的結構，最終會導致1至3年後出現各地區供應斷層，並加劇價格波動。即便在數字上高喊供應，現場卻被“沒錢開工、沒信心賣出、不知道許可何時結束”這三句話堵死了，導致人和裝置停滯不前。如果不能填補這一缺口，“年均27萬套”將只會是停留在圖表上的計劃。
其次，PF壓力的餘火尚未熄滅。建築企業的流動性危機已經擴散為整個制度圈的負擔，以至於法院做出回生申請決定的速度都在加快。今年以來，中堅及中小建築企業申請法院接管的情況接連不斷，甚至過去已經結束債務重組的公司也重新回到了回生程式中。這不僅僅是單一企業的失敗，更是未售出住房、成本上升和營收確認延遲相互交織的結構性裂痕訊號。如果不精細地重新配置圍繞PF的優先、中位、劣後級風險，無論發放多少許可、提高多少容積率，“開工按鈕”都無法按下。市場看重的是資產負債表，而非數字。
第三，家庭的呼吸變得急促。根據韓國銀行的統計，二季度末家庭信用餘額為1952.8萬億韓元，創歷史新高。隨著部分地區價格反彈，住房抵押貸款再次激增，出現了“交易未恢復但債務膨脹”的奇妙局面。在這種環境下，政府反覆強調的“抑制需求”資訊產生了矛盾。無差別的抑制即便能防止短期暴漲，也會阻礙剛需群體的換房或轉移，導致交易血管幹涸。如果交易通道枯竭，PF回收、消化庫存、租賃轉換都將受阻，最終導致系統性疲勞積累。軟著陸的關鍵不在於抑制，而在於選擇性的緩衝。
第四，租賃市場的質量惡化正在蠶食民生經濟。在從傳貰向月租轉換加速的情況下，擔保事故的傷痕尚存，而竣工後未售出住房的增加進一步加劇了租賃市場的扭曲。如果不強化“擔保-供應-租賃”的連鎖設計（如擔保費、高風險區域警報、快速收購及公共租賃信託轉換），無論政府如何聲稱“穩定管理價格”，普通民眾的居住體驗都很可能惡化。價格平均值的“穩定”與生活現場的“不安”之間的鴻溝已經顯現。
第五，偏重首都圈的處方留下了巨大的盲點。政府將火力集中在首都圈，從政治和行政層面是可以理解的選擇，但非首都圈地區許可與開工不振的時間越長，廣域經濟圈的空心化就越嚴重。居住是一個集產業、交通、教育、定居於一體的綜合包。如果只供應住房，而不同步擴充就業崗位、學校和生活基礎設施，人口會更快地被吸入首都圈。正如政府所言“無法無限期建設新城市”，解決方案不在於新城市數量的增減，而在於重新設計廣域層面的選址策略。在釋出首都圈“總量”的同時，應該同步出臺能夠使非首都圈生存的交通、工業園區、教育軸線重組藍圖。目前的資訊在承諾和藍圖之間顯得虛無縹緲。
貫穿所有風險的核心在於，政府僅將政策效果侷限於“價格穩定”，而低估了“系統穩定”。總統所謂“既不能暴跌也不能暴漲”的言論，從常識上講是正確的，但支撐該言論的技術基礎（PF結構重組、消除許可瓶頸、有序吸收竣工後未售出庫存、重新設計擔保與租賃）比口號更緩慢且複雜。如果在無法填補這些缺口的情況下，用“沒有讚揚也沒有批評”這樣的輿論標準來衡量政策，那麼“政策引領市場”的信任將減弱，剩下的只會是“看市場眼色行事”。在信任缺失的地方，資訊不對稱和投機博弈會更加猖獗。現在需要的不是說服市場的話，而是推動市場的數字。
那麼，應該改變什麼？第一，重構KPI（關鍵績效指標）刻不容緩。不應只看媒體反應，而應公開每月、各地區的許可、專案審批、開工、預售、竣工後未售出量、PF逾期/置換速度、交易轉換率、租賃擔保事故率。隱藏數字只會增加恐懼，公開數字則能建立信任。
第二，必須制度化PF的標準結構。明文規定優先（銀行、保險）、中位（政策金融、擔保）、劣後（民間資本）的風險分擔與要求，對透過可行性評估的專案，自動配套預售前後的流動性過橋貸款及置換，確保能夠重新按下“開工按鈕”。
第三，義務化許可的並行審查與期限遵守，並普及小型整改與改造的標準模型，提升城市微型供應。
第四，針對竣工後未售出住房，常態化運作有條件公共收購及租賃信託轉換通道，但必須明文規定防止市場價格扭曲的規則。
第五，需要重新平衡需求紀律。對多套房槓桿與短期轉賣進行更精準的抑制，同時對單套房剛需者的換房、生育、就業轉移、能效改善等生產性交易，放開DSR與取得稅的選擇性緩衝，以疏通交易血管。只有當這五個方面同時運作時，“總量目標”才能成為“現場實績”。
政策溝通方式也應改變。“反覆出臺對策”的言辭只會讓市場感到疲勞。不是更頻繁，而是應更精準。各項對策必須明確能夠減少哪個環節的瓶頸、改變哪個財務指標、在幾個季度內產生何種變化。例如，“年均27萬套”是目標值，為了實現該目標，必須像階梯一樣設計開工率（相對於許可）、預售率（相對於開工）、竣工後未售出庫存的吸收速度、PF置換成功率等中間指標。市場不會等待“下一次對策”。今天的資金和人力動向，取決於今日公開資料的可信度。
總統談到了“金融大轉型，將資金從房地產轉移到尖端產業和日常經濟活動中”。這個方向也是對的。但如果住房市場的系統不安不消除，家庭對風險會更加敏感，資金會更趨向於凝聚在安全資產中。諷刺的是，住房市場的軟著陸是擺脫“房地產中心經濟”的必要條件。
只有住房穩定，家庭才能有餘力進行長期投資，金融才能流向技術和產業。軟著陸的技術不是口號，而是工程。需要將金融、許可、供應、租賃這四個齒輪同時咬合的精細設計，需要使這種設計成為可能的透明資料，以及對這些資料的誠實更新。
政權會更迭，但自我讚美會留下。“沒有讚揚也沒有批評”這話，或許是每屆政權重複的自我暗示。然而，住房市場不會被這種咒語左右。真正影響市場的不是選票而是樣本，不是口號而是流程，不是施捨而是資產負債表。李在明政府若想真正獲得“做得好”的評價，就必須在市場每月審視的指標中展現出冷靜的改善。
許可瓶頸的解除、開工引擎的啟動、PF餘火的熄滅、竣工後未售出庫存的減少、租賃擔保事故的降低，這才是韓國住房市場等待的唯一新聞。現在需要的不是更大的聲音，而是更精準的儀表盤。並且，看著那個儀表盤，朝著同一個方向加速前進。
以筆名“Pashong”而聞名的SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryeol），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stue TV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此只漲該漲的地方(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等。