[비즈한국] 首爾之所以能擁有如今這般豐富多彩的色彩，歸功於江南開發這一偉大的轉折點。然而，在“江南”這一名字真正成為引領首爾經濟與文化中心之前，漢江以南早已存在一個作為工業化導火索的地區，那便是永登浦。
工業地帶的記憶與首爾西南圈的心臟
在日據時期的1930年代，被指定為京城工業區的永登浦，隨著紡織、制粉、食品工廠的密集入駐，成長為“首爾的工廠地帶”。得天獨厚的物流條件——即利用漢江的水運和京仁線鐵路，促成了產業的集聚。在經歷光復與戰爭後的1960~70年代，這裡被稱為大韓民國製造業的心臟。
那時的永登浦，既是經濟增長的象徵，也是支撐平民生活的基石。永登浦市場一帶總是擠滿了從全國各地趕來的商人，印刷、制粉、金屬加工等各種工廠晝夜不停地排放著煙霧和噪音。人們常說“永登浦工廠煙囪裡冒出的煙，照亮了首爾的明天”，藉此形容這裡的活力。
然而，在產業結構迅速向高階化轉型的1980~1990年代，這些煙囪也逐漸熄滅了。工廠遷往仁川和京畿道的新工業區，留下的準工業地帶裡，只剩下零星的老舊倉庫和小規模工廠。雖然作為工業城市的輝煌歲月已逝，但工業地帶的痕跡殘留在市中心，這種奇妙的風景成了永登浦的日常。
這一時期，永登浦的居住環境因與老舊工廠地帶交織在一起，不可避免地陷入了衰落。儘管緊鄰汝矣島這一金融中心，但隔著漢江，居住與產業的差距依然顯著。與江南的高檔住宅區、麻浦與聖水的文化復興相比，永登浦呈現出一種往日榮光與當前頹敗共存的狀態。
但這同時也蘊含著迎接新變化的潛力。隨著首爾空間有限，舊城區不斷進行再開發的迴圈，永登浦的潛在價值隨著時間的推移開始愈發凸顯。
當前的永登浦——複合開發與居住再生的分水嶺
如今漫步在永登浦，會看到與過去工廠地帶印象迥然不同的風景。最引人注目的地方無疑是汝矣島。以國會議事堂為中心，金融監督院、各大證券公司和資產管理公司、韓華00088063大廈、IFC和Parc.1等超高層辦公及商業設施林立。這裡不僅超越了“大韓民國金融第一街”的稱號，更成長為吸引全球資本匯聚的國際金融樞紐。與江南德黑蘭路並駕齊驅，居住與辦公高度融合的汝矣島，在首爾各方位均擁有無可比擬的地位。
汝矣島的居住市場也具備長期上漲的壓力。擁有30~40年房齡的大規模公寓群隨著達到重建年限，正在陸續推進改建或重建。與木洞、盤浦一樣，大型社群的稀缺價值構成了強大的吸引力。即使受到監管政策的掣肘，在供應不確定性消除之前，汝矣島的居住需求依然不會輕易減弱。
從汝矣島出發僅需一站地，氣氛便截然不同。堂山洞是2號線和9號線交匯的雙地鐵站點，且有奧林匹克大道和西部幹線道路穿過。這裡被稱為首爾西南圈的交通樞紐，過去僅被視為物流與商業中心，但隨著老舊的多戶型住宅密集區掀起再開發與重建的熱潮，正逐漸蛻變為高檔居住區。特別是堂山站一帶的大規模再開發專案被稱為“第二個聖水洞”，正吸引著投資者的目光。聖水戰略整備區域展現的價格上漲案例，對堂山來說是有效的參考指標。
楊坪洞和文來洞的變遷則更為戲劇性。這裡曾一度遍佈制鐵、機械、印刷工廠，自2000年代以後迅速轉型為文化藝術地帶。文來創作村進駐了大量的咖啡館、畫廊和設計工作室，獲得了“首爾布魯克林”的別稱。楊坪洞一帶的複合開發也正在加速。一旦透過解除工業區限制來實現居住與商業複合園區的構想具體化，作為市中心罕見且具有大規模開發餘地的土地，其價值上漲潛力巨大。
所有這些變化的根基在於“交通網創新”。在現有2、9號線的基礎上，疊加GTX-B線、新安山線以及輕軌連線計劃，其連線首爾全域與首都圈的通達性正呈現出史無前例的增強。交通網的創新帶來了居住需求的擴大，並進而引發了再次提升再開發與重建速度的良性迴圈。
邁向未來的視線——永登浦，首爾房地產的下一個主角
永登浦受到關注的原因不僅僅在於價格上漲，更在於它象徵著首爾作為城市所面臨的空間侷限，以及在房地產市場政策與經濟環境下形成的“下一個增長軸”。
第一，氣球效應。隨著江南三區、龍山、麻浦、城東等首爾核心區被列為管制地區，投資需求自然流向了相對未受關注的永登浦。監管壓力在短期內雖能平抑市場，但中長期來看會產生將需求向周邊擴散的結果。永登浦正是這一趨勢的受益者。
第二，整備事業的加速。再開發與重建不僅僅是把舊房換成新房的層面，更是重組地區生活基礎設施、改變人口結構的城市再生工程。特別是解除準工業地帶限制並進行復合開發，被評價為在首爾市中心提供稀缺的大規模居住與商業空間幾乎唯一的機遇。
第三，漢江地帶價值的重估。貫穿汝矣島、堂山、楊花、合井的漢江沿岸開發，已經在吸納首爾的高階居住需求。如果說江北的漢江沿岸是以麻浦、聖水、龍山為代表，那麼江南則是盤浦、蠶院、狎鷗亭的代表。永登浦已充分具備條件成為連線這兩大軸線的新型高階居住地。
投資者應關注的重點很明確。汝矣島的重建專案將長期引領首爾核心存量公寓的價值增長。堂山、楊坪的再開發很有可能透過解除準工業區限制與複合開發，供應大中型公寓及高階居住區。文來創作村一帶作為結合了文化、藝術、商業功能的複合生活區，隨著需求群體的多元化，商業與居住價值同步上升的可能性極大。
當然，風險也十分明確。價格急劇上漲可能導致隨後的強力監管地區指定；在再開發與重建過程中，可能出現行政許可延遲或組合內部矛盾。此外，全球經濟與利率波動將抬高融資成本，壓縮投資收益率。然而，這種波動性也是考驗長期投資者體力的舞臺。
首爾的房地產市場總是週期性的。正如火種從江南蔓延到麻浦、聖水，再到龍山一樣，投資需求的浪潮正在尋找新的海岸。那片海岸就是永登浦。這裡從過去的產業心臟進化為如今兼具金融、文化、居住三位一體的複合城市，很有可能成為首爾房地產版圖的“最後一塊拼圖”。
“首爾西南圈的心臟再次跳動。過去的工業地帶，正成為明日的黃金城市。”
這句話並非簡單的修辭，永登浦的未來已經開啟。對於能夠洞察變化的人來說，這座城市不僅僅是投資標的，更將成為預見首爾未來的晴雨表。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此只有會漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等作品。