[비즈한국] 韓國銀行是韓國貨幣政策的指揮塔。然而，最近從該機構傳出的言論和報告讓人不禁產生嚴重的憂慮。與“匯聚了文科領域頂尖學者”的自豪感不同，它展現出的恰恰是脫離市場和民眾生活的典型紙上談兵。
從李昌鏞總裁的“在地方建立10所首爾大學”的言論，到“老齡化後大家會賣房”的荒唐結論，韓國銀行提出的政策建議明顯缺乏現實感。一方面稱因房地產問題無法降息，另一方面卻無法抓住房地產問題的本質，沉溺於數字和資料，完全不理解實際經濟主體的決策過程和市場心理。
最大的問題在於對房地產市場缺乏根本性的理解。李昌鏞總裁在2023年3月曾表示：“考慮到老齡化等因素，關於房地產‘大馬不死論’（大企業/資產不會倒閉的理論），我們需要思考這種趨勢在未來是否會持續。”這是一種認為老齡化後人們就會賣房的簡單邏輯。
這完全是不理解韓國房地產市場結構的言論。現實中，高齡群體不僅不賣房，反而為了留給子女而更緊緊地攥在手裡。首爾江南圈的高齡資產家們將房地產作為資產增值和繼承的手段，並不會因為年齡大了就處置房產。
李昌鏞總裁持續向“竭盡全力購房族”（Young-geul-jok）發出警告。2023年10月，他表示：“很多人不是用自己的錢，而是透過槓桿買房。我不認為利率會很快調整導致金融負擔下降。”並稱“我在此警告”。然而，這種警告在現實中毫無效果。竭盡全力購房族之所以冒著風險湧入房地產，是因為沒有其他選擇。無論韓國銀行如何警告，在除了房地產之外沒有穩定且具盈利性的投資去處的情況下，人們只能不斷湧向房地產。
韓國銀行在2025年9月診斷稱：“受6·27房地產對策影響，首爾公寓價格漲幅放緩程度比過去文在寅、尹錫悅總統時期釋出住宅市場對策時的效果更為有限。”
這看似在指出政府政策的侷限性，但實際上證明了韓國銀行自己也不理解房地產政策的本質。房地產價格抑制政策效果有限的原因，在於未能解決供給不足這一根本問題。然而，韓國銀行卻無視這種結構性問題，僅試圖用數字來衡量政策效果。
韓國銀行一方面稱因房地產不能降息，另一方面卻沒能真正理解這意味著什麼。2024年8月，李昌鏞總裁以“韓銀不應犯下因過度供應流動性而刺激房地產價格上漲心理的錯誤”為由，將利率凍結合理化。
但這最終是一種讓整個韓國經濟淪為房地產“人質”的政策。在實體經濟低迷的情況下，若僅僅因為房地產而無法降息，那說明政策優先順序顛倒了。維持高利率最受益的是銀行業，利差擴大，收益得到穩定保障。
另一方面，實體經濟卻因高利率導致的投資萎縮和消費減少而陷入困境。韓國銀行以房地產為藉口推遲降息，最終結果就是保護了銀行業的利益。這與中央銀行本應承擔的經濟穩定和支援增長的職能相去甚遠。
韓國銀行一直表現出反應遲鈍。在房地產價格已經大幅上漲後才發出警告，在經濟衰退訊號明顯後才考慮降息。2025年7月，李昌鏞總裁曾說“房價上漲速度比去年還快”，“必須平息過熱”，但這已是在房價已經大幅上漲的情況下的滯後認知。
李昌鏞總裁所支援的“建立10所首爾大學”政策是缺乏現實感的典型紙上談兵。該構想計劃向地方重點國立大學投入首爾大學水平的預算，以再造9所“首爾大學級”大學。但這是不理解教育不平等本質的想法。僅僅增加預算並不能提升大學的地位。此外，該想法還忽略了一個根本問題：即便在地方建立了名牌大學，畢業生最終還是會流向首爾。
試圖透過“建立10所首爾大學”來實現地區均衡發展的構想本身，就扭曲了問題的本質。地區不均衡的原因不在於教育機構的匱乏，而在於工作崗位和基礎設施的不足。雖然以加州大學（UC）系統為模型，但卻忽略了美國和韓國在國土規模和經濟結構上完全不同的事實。在像韓國這樣首都圈集中度極高的情況下，簡單的大學分散無法解決問題。
共同民主黨估算該政策每年需要3萬億韓元以上的預算。這是一筆天文數字。在當前的財政狀況下，確保此類預算本身就不切實際，即便能籌措到，效果也無法保證。嚴重的是，這些預算沒能用在真正需要的地方。為了實現實質性的地區發展，交通基礎設施、產業園區建設、創業支援等更為緊迫，而他們卻只執著於增加大學預算。
韓國銀行於2025年4月透過《房地產信用集中的結構性原因與問題點》報告分析了資金向房地產傾斜的現象。報告稱房地產信用佔整體民間信用的50%並表示擔憂。然而，這種分析流於表面，未能探究人們為何將資金投入房地產的根本原因。它忽視了“沒有其他投資去處，且房地產是最安全、最具盈利性資產”這一現實判斷。
韓國銀行提出的解決方案全都抽象且實效性較差。“加強宏觀審慎政策”、“房地產PF結構調整”等方案已經嘗試了無數次，但效果有限。真正需要的是擴大房地產以外的替代投資渠道、擴大租賃住宅供給、對投機需求進行強力制裁等，但這些具體且有效的方案卻未被提出。
韓國銀行擔憂房地產的偏向會導致“金融產業競爭力削弱”。然而，正是韓國銀行自己維持高利率，為銀行保障了穩定的收益。銀行之所以滿足於抵押貸款，是因為風險低且收益穩定。在這種結構下，卻反過來擔心金融產業的競爭力，這根本邏輯不通。
韓國銀行最大的問題在於，認為經濟主體的決策僅由簡單的數字或政策決定。實際上，房地產投資決策受到對未來的不安感、子女教育問題、對社會地位的渴望等複合因素的影響。李昌鏞總裁建議“年輕人應根據自己的能力思考，更加慎重地運作資產”。但年輕一代之所以冒著風險湧入房地產，是因為沒有其他選擇。
韓國銀行假定所有市場參與者都掌握完全資訊並進行合理決策。但在現實中，存在資訊不對稱，由此引發了投機性交易或不合理決策。特別是在房地產市場，專家和普通人之間的資訊差距極大，利用這一點的投機勢力擾亂了市場。然而，韓國銀行無視這些現實，只提出假定所有參與者都理性的分析。
隨著韓國銀行不斷髮表脫離現實的言論，政策公信力正在下降。市場參與者不再認真對待韓國銀行的警告或政策訊號。這造成了降低貨幣政策效果的惡性迴圈。無論推出多麼好的政策，如果沒有公信力，效果只能是有限的。
韓國銀行不能再待在象牙塔裡了。作為負責與國民生活直接相關的經濟政策的機構，必須腳踏實地。李昌鏞總裁那套“建立10所首爾大學”或“老齡化後大家會賣房”等虛無縹緲的言論應該停止了。房地產問題的解決之道不在於利率調節或加強管制，而在於根本性的供給擴大和抑制投機需求。但韓國銀行比起這些本質的解決方案，更沉溺於表面分析和紙上談兵。
如果韓國銀行想成為真正為國民服務的機構，就必須直視現實，傾聽國民的聲音。需要努力去理解僅憑數字無法察覺的民心與市場心理。只有這樣，才能制定出有效的政策，並恢復國民的信任。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任蓋洛普韓國調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著作包括《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在開始只有會漲的地方才會漲(2020)》等。