[비즈한국] 在討論韓國經濟時，有一個永遠繞不開的話題：“韓國居民將超過70%的資產投入到了房地產中，這就是韓國股市無法做大的原因。”
表面上看，這似乎有些道理。但這一論點實際上是因果倒置。並非因為房地產佔比高導致股市低迷，而是因為股市失去了信任，國民才不得不逃向房地產。
“責怪房地產”的人們，請看清問題的本質
有一種老生常談的分析認為，對房地產的偏愛是因為“基因”。但人們並非天生就熱愛磚塊和水泥才去買房，而是因為那是能守護他們財產的最後安全資產。
韓國金融市場曾經歷過僅因一次危機就導致存款、基金、股票全部動搖的慘痛教訓。相比之下，房地產即便面臨徵稅或各種監管，至少作為實物資產依然存在。
對股市的不信任是結構性的。企業依然無法擺脫以大股東為中心的非透明治理結構，而政府在每次經濟衰退期都將股價僅僅當作“政策工具”。分紅吝嗇、回購登出案例罕見，股東回報率僅為OECD平均水平的一半。在這樣的市場中，誰會願意進行長期投資呢？
“像美國一樣降低房地產佔比”這一說法的錯覺
我們也經常聽到“應該像發達國家那樣，減少房地產配置，增加金融資產”的建議。然而，這同樣是一種只抄襲表面資料、流於表象的對比。美國之所以能夠形成以金融資產為主的結構，並非單純因為“意識改變”。他們擁有401(k)、IRA等長期養老金制度、企業配套投資體系、較低的股息稅率、透明的會計制度以及可信賴的市場基礎設施。
韓國的情況如何呢？連國民年金都在縮減國內股票配置，並將美股配置比例提高到60%以上。一邊說著“為了韓國經濟，請投資韓國股票”，一邊卻是養老金系統的專業人士在大舉買入美國資產，這種現實該如何解釋？這才是真正的矛盾所在。“像美國一樣做”的前提是制度基礎一致。韓國並不具備這些基礎，卻強迫國民“相信並投資”，這不過是行政上的逃避，將責任轉嫁給個人。
“賣房買股”？別把養老生活推向風險之中
最近，一些人聲稱“養老保障來自金融投資”，甚至主張“哪怕只有一套房的家庭也應降低房地產配置”。這話聽起來很時髦，但實際上是無視老年人養老焦慮的危險想法。
韓國老年人擁有住房並非為了投機。在一個月租和傳貰（全租）不穩定的社會，自有住房是抵禦居住成本通脹的唯一盾牌。賣掉那唯一一套住房去投資股市，無異於將穩定的固定支出變成波動的變動支出。
當通貨膨脹來臨時，租金會上漲，但股票分紅卻維持不變。最終，他們將在不安中承擔市場的波動。擁有一套“精明的好房”不是貪婪，而是生存。要求賣掉它，就等於拆除了養老的最後一道安全網。
因多套房持有者監管，純房地產投資資金早已大部分撤出
過去幾年，政府透過對多套房持有者的監管、轉讓所得稅重課以及貸款限制，壓制了房地產投機。按照邏輯，撤出的資金本應流向股市，但實際情況並非如此。這些資金流向了美股、美元存款、黃金ETF和海外債券。也就是說，資金並非流向了“國內資產”，而是流向了“可信賴的資產”。
歸根結底，問題的本質不是“資產佔比”，而是“信任缺失”。無論政府喊多響亮的口號，市場都不會相信謊言。
“只有韓國房地產是泡沫”的選擇性標準
“房地產是泡沫，股票被低估了”的論調也很常見。然而這兩個市場的性質不同。房地產在政府的直接管控下，而股票則處於政府的漠視下。兩者都已扭曲。試圖打壓房地產，交易就會癱瘓；試圖提振股市，市場就會動搖。最終，政策導致兩個市場都無法獲得信任。政策制定的重點不應是“懲罰誰”，而應是“建立對哪裡的信任”。
國民年金所展現的冷酷現實
國民年金縮減國內股票配置的原因只有一個：風險與收益不成正比。他們不是憑愛國心在運作，而是完全根據收益率和穩定性來判斷。在這種情況下，只對個人說“請長期投資韓國股票”是雙標行為。在養老金買入美股、機構買入美元的同時，要求平民“賣房買入KOSPI（韓國綜合股價指數）”，這已經不是投資建議，而是宗教信仰般的告白。
資產配置不是信念，而是機率
資產配置必須根據各人的人生結構和收入水平而定。20多歲的單身青年和60多歲的退休人員不可能擁有相同的投資組合。但“必須減少房地產”的口號卻強迫所有年齡段遵循同一個公式。
投資是機率問題。要提高機率，就必須減少資訊不對稱、讓稅收和制度變得公平、增強企業的透明度。也就是說，必須改變市場結構。那才是真正的“振興股市”。
然而，現在省略了所有改革，只剩下了“必須減少房地產”這一單一的口號。這並不是改革，而是心理戰。
“股價上漲資金自然會進入”的希望幻覺
政策當局者和部分專家表示：“如果股價上漲，資金自然會流入。”但這只是願望，而非戰略。為了讓股價上漲，必須要有成長型產業，企業必須致力於創新投資，政策必須具有一貫性，稅收必須具有可預測性。現在的韓國這四點一樣都不具備。因此，股票受到短期題材的左右，長期投資者不斷減少。歸根結底，“責怪房地產”不過是逃避現實。
真正的問題不是“房地產過剩”，而是“股市虛弱”。在不修復市場體制的情況下試圖改變投資心理，是強迫無房的國民去承擔另一種風險。
韓國股市若想復甦
韓國股市若想真正復甦，需要三點。第一，恢復信任。必須恢復企業會計透明度、政府政策的一貫性以及市場的可預測性。第二，建立長期投資基礎設施。應在養老金、退休賬戶中加強以國內績優股為中心的稅收優惠。第三，公平的市場秩序。必須阻止大股東的專橫，切實保護小股東的權利。
如果這三點不先行，國民絕不會轉移資金。人們轉移的不是資產，而是信心。
無信任的投資建議即是暴力
目前的爭論不是簡單的資產組合問題，而是“該相信誰”的問題。對於韓國中產階級來說，“一套房”不是投機，而是自我防禦的最後手段。強迫賣掉那唯一的一套房，等同於切斷了生活最後的安全網。
如果希望股市復甦，就應從減少人們的不安、積累信任開始。那是降低房地產佔比最現實的方法。靠強迫，資金是不會流動的，只有靠信任才能流動。
韓國股市無法復甦的原因並非因為國民喜歡房地產，而是因為股市失去了國民的信任。在喊著賣房之前，股市應先歸還人們的信任。
筆名“Pashong”的著名房地產專家、SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryul），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他運營並主持著Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“StuTV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有會漲的地方才會漲(2020)》等作品。