【Bizhankook】政權更迭後，房地產政策的方向表面上似乎轉向了親市場基調。新政府將“放寬監管”和“擴大供應”作為核心目標，但其中隱含著一套精密設計的“開關型策略”，旨在抑制投機並引導真實需求。
例如，雖然維持高強度的貸款監管，但政府正嘗試透過同步推進啟用城市整改專案及放寬稅制，來調節供需平衡。若房價出現過熱，很大程度上會觸發地區定製型監管（重新指定監管區域、強化轉讓限制等）。
在稅制方面，政府重申了“不會透過稅收來抑制房價”的基調，對於持有稅或轉讓所得稅的重稅部分，暫不考慮進一步加稅。相反，政府重點討論的是旨在活躍交易的措施，代表性的例子包括：延長轉讓所得稅重稅緩繳期（至2026年5月）、上調地方單套住房綜合房產稅特例標準（從3億韓元提至4億韓元）、以及減輕多套房持有者的綜合房產稅負擔等。
另一方面，金融監管卻在進一步加強。根據2024年6月27日的家庭負債管理方案，首都圈及監管區域的住房抵押貸款額度被統一鎖定為6億韓元，無論申請人的收入或住房價格如何，且針對“槓桿投資（Gap Investment）”的貸款事實上已被切斷。
此外，從2025年7月起，隨著“第三階段壓力DSR（總負債本息償還比率）”的引入，DSR 40%的監管範圍將擴大至貸款額超過1億韓元的借款人，並適用+1.5%的壓力利率，預計借貸空間將受到進一步壓縮。歸根結底，政府正在執行一套“稅收寬鬆、金融緊縮”的模式，即“稅收放寬-切斷槓桿”。
啟用整改專案是解決供應問題的核心策略。特別是為了填補第三期新城開工延遲（僅開工總量佔比6.3%）和2026年首爾公寓入駐量驟減（-32.9%）帶來的供應空白，預計將透過加快城區整改專案的速度，並配合擴大購入租賃住房（計劃11萬戶）來應對。這一動向標誌著房地產政策向“供應主導”的結構性轉型。
政府已將轉讓所得稅免除重稅政策延長了一年，至2026年5月，並正在研討後續是否將其常態化。在取得稅和持有稅方面，關於擴大地方單套房特例及減輕多套房持有者取得稅重稅幅度的議題，已提上國會討論日程。
雖然有人提議廢除綜合房產稅，但考慮到針對單套房持有者的全面免稅方案可能引發房源鎖定及公平性爭議，政府目前態度審慎。綜上所述，稅制改革的方向預計將遵循“放寬交易稅→增加流通量→實現價格穩定”的路徑。
“供應斷崖”和利率下調極有可能刺激“稀缺性溢價”。特別是在江南和漢江帶，核心整改期望區域房源稀缺，這被視為區域性上漲的前兆。對此，政府正準備啟動像擺鐘一樣運作的“復原性監管”。
具體包括重新指定投機過熱地區及土地交易許可區域、彈性調整轉讓限制及實際居住義務期、重新加強DSR及住房抵押貸款額度限制，以及縮減擔保比例等。政府正試圖透過週期性地操作這些“開關”來調控市場心理。
未來2至3年，房地產市場將處於既非全面放寬也非全面管控的狀態。新政府採取的是一種雙重策略：在稅制和監管上放寬，但在金融上緊縮；既允許市場自治，又抑制槓桿投機。
從2026年“供應斷崖”成為現實之時起，以整改專案為中心的供應擴大基調將產生價格反彈壓力，而作為應對，貸款及交易監管將再次啟動，這種“擺鐘復原”模式將反覆出現。因此，未來2至3年的房地產市場不會有單一的走向，而是會進入一個根據供需和政策訊號靈活操作“開關”的局面。
從市場監測的角度來看，值得關注的動向如下：一旦基準利率下調，預定的供應量可能會出現變數，這可能直接導致首爾住房成交量的回升。成交量的增加會成為價格上漲的先行指標，因此政府的監管“開關”可能會在3至6個月的時差後啟動。此外，預計在2026年第二季度確定整改專案分攤金及容積率準則後，價格波動性將進一步加大。
現在，真實需求者、投資者以及政策當局都已進入需要理解這種“可變性”並各自調整策略的時刻。真實需求者應考慮到貸款門檻提高的現狀，仔細檢查現有住房抵押貸款的還款能力，並在DSR 40%的範圍內制定資金計劃。政策當局為了縮短供應的時間滯後（Time Lag），應更積極地制定中間供應機制，例如擴大開工前的預售許可範圍，以及允許民間參與公共房地產投資信託基金（REITs）等。
政府極有可能透過組合五種政策手段來應對房價上漲。第一是擴大指定調整物件區域及投機過熱地區。近期價格急劇上漲的漢江帶、受益於GTX（大深度廣域快速鐵路）的區域、第一代新城等，被重新指定為調整物件區域和投機過熱地區的可能性極大。2025年3月，在江南三區及龍山區全域重新被指定為土地交易許可區域後，需求向麻浦區、城東區、廣津區等非江南區域轉移的“氣球效應”已經顯現。政府已正式暗示，針對這些非監管區域，可在選舉後3至6個月內迅速引入監管，這對市場參與者來說是一個明確的訊號。
第二是強化轉讓限制和實際居住要求。投機過熱地區內新預售樓盤的轉讓限制期限有可能延長至最長10年。同時，實際居住義務也將加強。即使在解除土地交易許可或投機過熱地區限制後，若買受人不履行實際居住要求，將面臨罰款或強制履行金，這將進一步提高單純以投機為目的的非現金需求者的准入門檻。
第三是擴大貸款及流動性抑制措施。根據6月27日釋出的家庭負債監管規定，首都圈住房抵押貸款額度已被限制在6億韓元，針對多套房持有者及槓桿投資目的的貸款事實上已被全面封鎖。此外，對於專案融資（PF）貸款，正透過加強專案可行性評估及報告義務來限制早期資金流向，且引發“搭末班車”需求的展期（Rollover）或DSR重新調整也在精細化監管的考慮範圍內。
第四是預計將加強交易追蹤及打擊價格操縱。政府已明確表示將加強實時成交申報後的立即調查體系，並加大對“陰陽合同”或虛假交易的打擊力度，針對特定區域內出現的價格操縱、透過YouTube或Naver Cafe進行的集體報價串通等扭曲市場秩序的行為，也預告將進行集中整治。
最後，可以審視這種定製型“監管-放寬”的“開關策略”。政府對房價上漲過熱的地區迅速重新引入監管，反之，對庫存積壓或市場低迷的地區，則並行實施貸款放寬及供應激勵措施，即堅持所謂的“開關策略”。這種策略被解讀為在提高各地區政策彈性的同時，謀求市場整體平衡的措施。
隨著此類貸款及交易監管的加強，短期的急漲勢頭可能會有所平復。然而，首爾及首都圈核心區域仍維持著針對多套房的監管，且距離新供應正式入市仍有相當長的時差。因此，極有可能出現成交萎縮、報價防守、溢價加劇的“交易鎖定現象”。
此外，政府的監管與放寬“開關”可能會誘發地區間的氣球效應，因此投資者必須細緻檢查各類監管日曆（指定及解除時點）、融資風險、預售權轉讓及實際居住要求等複雜的變數。
在這種情況下，靈活應對政策變化的策略是必不可少的。新政府為了抑制短期的價格急漲，極有可能迅速實施擴大調整物件區域及投機過熱地區、強化轉讓限制及實際居住要求、加強貸款及流動性監管、以及加強交易追蹤及打擊串通等措施。但應理解，這些措施並非固定不變的監管，而是隨市場狀況靈活變化的“可變策略”的一環。
因此，對於真實居住者和投資者而言，現在是密切觀察政策方向及轉換時點，並制定能夠敏捷應對的策略的時刻。
筆名為“Pashong”的知名人士金學烈，現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只有會漲的地方才會漲（2020）》等書。