[비즈한국] 站在“10·15房地產對策會對市場產生何種影響？”這一問題前，讓我們像解開錯綜複雜的線團一樣，一根一根地將其抽絲剝繭。這項對策不僅是單純加大監管強度的政策，更是一場在時間和空間維度上，市場與政府力量相互碰撞、相互協調的複雜敘事。
1. 新監管帶來的首波衝擊
2025年10月中旬，政府針對首爾全境及京畿道部分地區祭出了“三重監管”大旗。在指定調整대상地區（調整物件地區）和投機過熱地區的基礎上，又加碼了土地交易許可區這一利刃。同時，住房抵押貸款（LTV）由70%縮減至40%，部分全租貸款利息也被納入DSR（總負債本息償還比率）計算範圍。稅收條款也進一步加強，多套房持有者的負擔急劇加重。
這一切變化所象徵的絕非簡單的調整。政府明確表示：“現在市場屬於政策的領域。”這句話宣告了將進一步壓縮房地產自由交易或作為投資手段的空間。然而，我想問：加強監管，市場會乖乖聽命多久？
2. 表面之下的時間間隙
政策會產生即時反應。貸款門檻變高，買家會暫時停下腳步；許可製出臺，交易變得複雜。中介擔心成交，賣家撤回房源，成交量隨之驟減。
但這種成交量的驟減是否會立即引發價格下跌，令人懷疑。因為住房不僅是“居住空間”，更是“定居資產”。沒有急於出售理由的人不會賣房，也沒有理由等待價格下跌。市場開始了喘息。
然而時間在流逝。數月或數年後，最初的監管衝擊會逐漸出現裂痕。全租市場的不安浮出水面，入駐房源不足成為現實。規避監管的需求會流入縫隙，而能夠穿透監管的“現金為主”型需求依然存在。就這樣，價格反彈的動力在孕育。
這種時間間隙（政策衝擊與市場反應之間的時差）正是“10·15對策”中最強有力的核心。短期內監管或許能壓制市場，但中長期來看，市場邏輯終將創造出再次執行的動力。
3. 交易停滯與實質性價格調整的缺失
觀察市場時，首先映入眼簾的是缺乏交易的市場。中介所雖然開著門，卻流露出一股門可羅雀的冷清。買家和賣家都回歸到“先觀望”的態度。
此時常有人提到“價格承壓（回撥）”這一表述，但實際上情況略有不同。雖然會出現部分急售房源，價格可能發生小幅調整，但範圍極度受限且僅限於區域性，整個市場不會同步動搖。因為許多住房持有者沒有急於拋售的理由，也不指望價格會暴跌。
與其說價格在“下跌”，不如說交易在“停滯”，這才是更自然的動態。我想將其稱為“幽靈市場”。交易雖然消失了，但價格卻原地不動。
4. 全租市場：表象與本質的裂痕
交易停滯的空位，隨著全租市場的動盪而變得更加清晰。監管使得“槓桿炒房（Gap Investment）”變得困難。貸款標準嚴苛，實住義務增加，依靠全租押金進行買賣的結構隨之崩塌，房源開始從市場上消失。即“可供出租”的全租房源急劇減少。
結果是全租價格上漲，全租價佔比（租金與售價比）上升。全租價佔比的上升，成為了售價的再次連線線。部分買家不再轉頭看向全租，而是重新轉向買賣市場。
全租市場產生了一種“壓力機”效應。因監管而累積的需求湧向全租市場，隨著全租價格上漲，又對買賣市場產生迴響。
5. 供應承諾與現實實現的差距
政府或地方政府在監管的同時，也發出了放寬供應的訊號。承諾提高重建速度、擴大容積率特例、提前竣工時間等聲音此起彼伏。
然而，供應不會立即出現。從舊城改造審批、設計、開工到竣工，建設鏈條很長。時間以5年、7年，有時甚至10年為單位計算。
在此期間，土地交易許可區的指定和稅制監管反而可能助長專案的延遲。部分組合（業主委員會）甚至可能以專案盈利能力惡化為由，推遲或擱置進度。
最終，即便政府拿出了供應牌，市場在相信之前也會保持觀望。供應的承諾與實現的差距越大，稀缺性溢價就越高，價格上漲的壓力也就越強。
6. 結構性兩極分化與“倖存者”市場
這項對策在市場上留下的最可怕痕跡正是兩極分化。監管嚴厲地區與寬鬆地區、高價房與中低價房、現金持有者與貸款依賴者之間的差距正在拉大。
高價房擁有一定的監管防禦屏障。即便貸款困難，因為存在部分以現金為主的需求。相反，中低價房對貸款非常依賴，對監管更敏感，中低價房的需求萎縮可能性更大。
p此外，無法承擔監管複雜性和高昂成本的經營者，以及資金狀況不穩的組合，很可能在市場中被淘汰。相反，資金實力雄厚、運營穩定、持有優質地段資產的一方將維持競爭優勢。最終，市場極有可能朝著強者為尊的方向重組。
7. 超越敘事：市場與政策無止境的博弈
我們現在正處於政策與市場相互角力的時期。政府透過強化監管來“抑制需求”，試圖藉此打消上漲預期。但市場很快就會做出反應，尋求規避或突破監管的方法，且隨著時間流逝，監管的有效性也會減弱。
我認為這種博弈在未來會愈演愈烈。政府會出臺後續補充政策，市場則會攻佔監管的漏洞。政治日程和選舉壓力將作為政策轉化的變數介入。在此期間，市場參與者需要謹慎保持平衡。既不能對短期衝擊反應過度，也不能忽視中長期的方向性。
8. 是回撥，還是轉折點
10·15對策或許是拋給市場的一張巨大考卷。面對“監管能否戰勝市場？”這一問題，我們都在尋找答案。
現在可能是回撥期。但這並不意味著方向已經完全改變。隨著時間流逝，監管效果會逐漸減弱，價格反彈的火種會再次燃起。只是這種反彈不會均勻地惠及所有地區和階層。以核心地段為主、以現金實力為主、以強力運營者為主的上漲將更加明顯。
作為市場參與者，希望大家既要警惕過度樂觀，也要警惕過度悲觀。既要承受眼前的衝擊，也要建立不失中心的平衡策略。就這樣一步一個腳印，觀察市場與政策之間的博弈並尋找道路，才是對待政府監管對策的正確姿態。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryeol），曾擔任韓國蓋洛普房地產調查總部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探索記”和YouTube頻道“Stew TV”。著作有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只會漲能漲的地方(2020)》等。