[비즈한국] 自政府釋出“10.15房地產對策”以來，僅僅過去兩週，民心就急劇惡化。雖然表面上打著“抑制投機”和“穩定平民居住”的旗號，但實際情況卻產生了截然相反的結果。最大的問題在於，隨著決策者偽善行為的曝光，國民對政策本身的信任已從根源上崩塌。
此次主導該對策、被稱為“房地產五人幫”的總統室政策室長金勇範（Kim Yong-beom）、經濟副總理具潤哲（Koo Yun-cheol）、金融委員會委員長李億源（Lee Eok-won）、金融監督院院長李燦鎮（Lee Chan-jin）以及前國土交通部第一次官李尚京（Lee Sang-kyung），被證實均在首爾江南和京畿盆唐等調控核心區域持有價值數十億韓元的高價公寓。
特別是前次官李尚京，據質疑，他在2024年7月購買京畿道城南市板橋柏峴洞一套價值33.5億韓元的公寓時，利用了14.8億韓元的傳貰（全租）貸款，進行了所謂的“差價投資（Gap Investment）”。儘管他手握約29億韓元現金，卻依然選擇以租養房，據說僅一年多時間就獲得了6億韓元的價差收益。
更令人瞠目結舌的是，李次官此前曾在YouTube節目中發表類似嘲諷無房平民的言論稱：“如果房價下跌，那時候買就行了。”一邊教訓國民稱“貸款即投機”，一邊自己卻透過貸款和差價投資積累財富。
政策室長金勇範於2000年購買重建專案成員入住權，取得了首爾盤浦洞的公寓；副總理具潤哲在文在寅政府時期透過買賣重建公寓獲得了數十億韓元的價差收益；金融委員會委員長李億源也是透過差價投資購買了首爾開浦洞的公寓。他們都在調控區域內利用貸款或傳貰買房，如今卻透過限制貸款，阻礙普通國民購房，因此受到廣泛批評。
在野黨國民力量黨將他們定性為“房地產災難四人幫”或“偽善五人幫”，嚴厲批評稱這是“對國民赤裸裸的‘我行你不行（Naeronambul）’”。隨著“制定政策的人是政策所不觸及的特權階層”這一認知蔓延，對政策本身的信任已蕩然無存。
更嚴重的是，在政策釋出後副作用激增的情況下，共同民主黨開始與其劃清界限並試圖“棄車保帥”。他們重新審視了重建超額利潤回收制度（再超還）的放寬或廢除計劃，並對“3.3.3租賃政策”等表示“從未研究過”，政策的一貫性已完全瓦解。
民主黨國土交通委員會幹事復基旺（Bok Gi-wang）表示：“如果大幅放寬或廢除再超還制度能讓房地產市場趨於穩定，無論何時都可以決定。”院內運營首席副代表文振碩（Moon Jin-seok）也表示：“黨政雖然沒有討論過，但國土委層面正在研究延長緩刑期或廢除這兩項方案”，實際上暗示了政策的後退。
這與民主黨此前反對廢除再超還制度的立場背道而馳。此前的總統大選承諾中也不包含廢除再超還，田溶基（譯註：此處應為相關人員）議員曾於2025年7月在記者座談會上明確表示“再超還原則上應予以維持”。僅僅3個月時間，立場就180度大轉彎。
政策委員會議長韓貞愛（Han Jeoung-ae）表示：“目前完全沒有考慮或審查後續稅制”，直接排除了討論提高保有稅的可能性。儘管政府高層官員曾提到過加強保有稅的必要性，但黨內卻表現出否認的態度。這被解讀為在明年6月地方選舉前，擔心高價房持有者的選票流失。
丁清來（Jung Chung-rae）代表在議員總會上叮囑道：“房地產政策非常敏感，國民密切關注，請剋制個別議員的突兀發言。”這被認為是針對復基旺議員“15億韓元左右算是平民公寓”的言論，顯示了黨內對政策的混亂以及與國民之間的隔閡。
像這樣在政策釋出後由於副作用顯現而立刻反悔、後退的姿態，證明了政策在設計階段就存在嚴重問題。如果政策缺乏一貫性和持續性，市場就不會信任政府，結果任何政策都無法發揮作用。
政府同時將首爾全境和京畿道12個區域指定為投機過熱區、調整物件區域和土地交易許可區，並將住房抵押貸款比率（LTV）壓縮至40%。超過15億韓元至25億韓元以下的住房貸款額度限制為4億韓元，超過25億韓元的住房限制為2億韓元。在持有傳貰貸款的狀態下，若在調控區域內購買超過3億韓元的公寓，傳貰貸款將被收回；持有超過1億韓元信用貸款的人，一年內被禁止在投機過熱區內購買住房。
此外，在調控區域購買公寓必須在兩年內實際居住，無法透過傳貰（全租）進行購買。這導致了想要賣房的人必須驅逐現有傳貰租客的情況。
問題在於，儘管有如此強力的需求抑制對策，卻完全沒有實質性的供給擴大方案。9月7日釋出的供給對策稱未來5年將供給135萬戶，但其中80%由公共主導，被評價為難以滿足購房者對房屋質量的期待。重建與再開發通常需要7-10年，新建公寓動工也至少需要3-4年以上，因此短期內很難產生供給效果。
更嚴重的是抑制需求的同時也封鎖了供給的結構性矛盾。透過此次對策，重建與再開發專案的資金籌措變得困難，民間租賃企業進行非公寓類供給也實際上變得不可能。隨著LTV限貸加強，重建專案成員籌集初期投資資金變得困難，專案本身推遲或擱淺的可能性增大。
此次對策受到最猛烈批評的點在於，雖然以“抑制投機”為名，但實際上是在向剛需購房者和無房平民施壓。隨著傳貰貸款規定加強，傳貰供給正急劇減少。根據KB房地產統計，截至10月23日，首爾公寓傳貰待售房源為24,759套，較年初減少了22%。6月27日以後傳貰保證金貸款額度大幅縮減，導致房東傾向於直接入住，而10.15對策使得包含傳貰的“差價投資”買賣實際上被禁止，傳貰市場的供給本身正在萎縮。
此次10.15對策完全沿襲了文在寅政府的房地產政策失敗。文在寅政府曾釋出28次房地產對策，但首爾公寓價格卻幾乎翻了一倍，最終房地產政策失敗成為政權更迭的主要原因。
專家們指出，此次對策效果不佳的根本原因是政治考量。即李在明總統和民主黨比起住房市場穩定和平民的居住生活，更將明年的地方選舉置於政策決策的優先地位。
分析認為，如果採取提高稅收和擴大既有房源供應等旨在降低長期投資收益率的根本性處方，可能會因擔心高價房持有者選票流失而在明年地方選舉中陷入苦戰。實際上，民主黨正試圖將提高保有稅的討論推遲到明年選舉之後。
房地產政策應當基於經濟合理性和市場原則，不應受政治利益關係左右。現任政府深陷選舉導向的民粹主義，濫發沒有原則的政策。其代價將完全由平民和無房者來承擔。
10.15房地產對策備受批評的理由很明確。第一，由於政策制定者的偽善行為，政策信任度從根源上崩塌。第二，政策釋出後一旦出現副作用就反悔後退，完全沒有政策一貫性。第三，沒有供給擴大的需求抑制在結構上必然失敗。第四，在向剛需和平民施壓的同時，導致了交易凍結。第五，提高保有稅這一藥方因政治負擔而被迴避。第六，沒有以文在寅政府的失敗為鑑，重蹈覆轍。
最嚴重的問題是，制定政策的人正在適用“我行但國民不行”的雙重標準。一邊透過差價投資買入價值數十億韓元的高價公寓，一邊教訓國民稱“貸款是投機”，這種姿態讓國民感到的不僅是憤怒，更是虛脫。
沒有能夠戰勝市場的政府。不應將宰牛的刀刃對準平民和中產階級。政府應該透過放寬調控擴大供給，以及市場功能正常化等長期視角，釋放一致的政策訊號。最重要的是，政策制定者首先要具備道德的正當性。否則，任何政策都無法獲得國民的信任，最終只會歸於失敗。
以筆名“Pashong”而聞名的金學烈（Kim Hak-ryul）擔任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察”及YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫的韓國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《韓國房地產未來地圖(2021)》、《現在起只有會上漲的地方才會漲(2020)》等作品。