[비즈한국] 最近遇到的一位居住在首爾江南區的30多歲職員A先生表示，他已經放棄了。他放棄了曾經作為人生目標的25億韓元價位公寓的購買計劃。“他們說貸款幾乎批不下來。無論諮詢哪家銀行，都說貸出2億韓元以上是不可能的。”他所表達的不僅僅是挫折感，更濃縮了當下韓國高價住宅市場的現實。
貸款懸崖，“25億韓元的壁壘”正在分割市場
隨著近期政府金融監管的加強，市值25億韓元以上的公寓實際上已無法獲得住房抵押貸款。監管區內的高價住宅被視為“投機性需求”，貸款門檻不再是10釐米，而是直接變成了“高牆”。現行制度原則上禁止向超過15億韓元的住宅發放房貸，但商業銀行內部執行的稽核標準更為嚴格，實際上25億韓元以上住宅的貸款渠道幾乎已被切斷。
政府的意圖很明確：阻斷“湊錢投資（Gap Investment）”、防止資金向高價資產傾斜、抑制家庭負債。然而，這一措施不僅是簡單的“過熱抑制手段”，更成為了市場兩極分化的導火索。能夠獲得貸款的10億至15億韓元價位公寓交易依然活躍，而必須使用現金的超高價市場正變得日益封閉，僅剩頂層5%的人群能夠觸及。
貸款受阻改變的不是“市場”，而是“人”
購買高價公寓的群體主要分為三類。第一，現金資產持有者。他們透過房地產、股票或經營事業已擁有鉅額流動資金。第二，計劃置換資產結構的單套住宅持有者。這是打算賣掉現有住房、籌集資金向更優質地段遷移的剛需群體。第三，夢想透過借貸進行“槓桿投資”的中產階級。問題在於，第三類人群正徹底退出市場。
如今，25億韓元以上的公寓已成為“現金的世界”。如果說過去“傾盡所有（Young-geul）”一詞象徵著那個時代，那麼現在則變成了“永現（Yeong-hyeon）”，即“永遠只認現金的市場”。透過借貸擴大投資的路徑已被封鎖，只有進行資產轉移或持有現金的人才能生存。這會導致市場流動性縮減，並陷入成交量冰封的惡性迴圈。
那麼，在貸款幾乎不可行的時代，我們該怎麼做？
首先必須從承認現實開始。“槓桿策略的終結”意味著“現金策略的開啟”。
靠自有資本而非貸款，靠現金流決勝負的時代已經開啟。
①資產再平衡策略——從“先賣後買”轉向“置換並精簡”
如果難以一次性買下25億韓元的高價公寓，就需要重新配置現有資產的策略。如果是單套住宅持有者，賣掉現有住房置換到更優質的地段是現實的選擇。但目前市場交易並不容易。在成交量冰封的情況下，核心在於“以合理價格快速成交”。換句話說，比起“賣高價”，找到“能賣得掉的價格”才是首要任務。
另一方面，多套住宅持有者採取出售非必要房產、將資產壓縮到一套高價住宅的“智慧瘦身（Smart Downsizing）”策略非常有效。高價住宅雖持有稅負擔較重，但在市場穩定期具有極強的價值保值力。如果有剩餘現金，可分散投資於高息存款或債券類資產，以管理風險。
②金融替代策略——以“資本合夥人”取代“銀行貸款”
貸款受阻，就必須轉換金融渠道。近來，高淨值人群正積極利用替代性金融渠道。代表性的手段包括：△私募貸款（PF、過橋貸款）△設立家族法人後利用留存收益 △股權投資（Equity Sharing）。
例如，與其進行家庭成員共同持有，不如設立法人來籌措資金，或出資房地產開發型基金並以此收益為基礎進行資產遷移。這並非為了規避金融監管的投機手段，而是資產結構的合法重組。
此外，富裕階層中利用海外賬戶及離岸基金進行美元資產管理，並將匯率差額收益再投入國內房地產投資的情況也在增加。洞察利率差和匯率走勢已成為一種新的槓桿。
③房地產組合多元化——擺脫對“僅此一套”的執念
如果25億韓元公寓是唯一目標，現實限制太大。在貸款受阻的當下，是進行風險分散的時期。與其買一套25億的，不如買兩套10億以下的中級地段公寓，反而能帶來更高的流動性和收益率。特別是首爾郊區或首都圈第二期新城的次新房（入住5年以內），價格調整已進入尾聲。這類房產擁有穩定的剛需和租賃需求，且未來隨著交通網改善，具備上漲空間。此外，比起中大型公寓，專用面積84㎡以下的“國民平型”住宅因租售比（全稅價格比率）較高，投資穩定性更好。
④再融資（Refinancing）策略——“當下靠現金，未來靠貸款”
即便貸款目前受阻，政策也是迴圈的。一旦金融寬鬆週期迴歸，貸款門檻有可能降低。因此，資金充裕的人可以採取先用現金購買，待一段時間後進行再融資（轉換抵押貸款）的策略。
但該策略的核心在於時間和利率風險管理。必須確保有足夠的現金流來支撐到利率穩定。同時，預判未來貸款監管可能放寬的時間點（例如：經濟放緩期、選舉前後），並據此設計資金結構也至關重要。
⑤談判力策略——“現金就是武器”
當貸款受阻時，現金就成為了談判的砝碼。對於賣方來說，沒有尾款風險的現金買家是最受歡迎的。因此，現金比重越高，價格談判的空間就越大。例如，在交易冰封的市場中，給現金買家3~5%的折扣是很常見的。按25億韓元計算，這就是7000萬至1億韓元以上的差額。換言之，利用現金而非貸款不僅不是不便，反而可能成為降價的機會。
25億韓元的門檻，不要恐懼，學會計算
25億韓元以上的公寓是韓國社會資產金字塔的最頂端。雖然門檻很高，但絕非無法逾越的絕壁。核心不是“情緒”，而是“計算”。
①冷靜承認現實。如果無法貸款，就基於現金流重組結構。
②壓縮資產。減少非必要的房產和金融資產，集中於核心資產。
③結合替代金融與節稅策略。監管的縫隙總是存在的。
④閱讀市場。利率與政策的走向最終會戰勝供需關係。
⑤制定時間表。重要的不是“現在”，而是“何時”。
25億韓元不僅是一個價格標籤，更是劃分韓國資產階層的心理基準線。要越過這條線，需要的不是更多的錢，而是更縝密的策略。面對“貸款受阻”的事實，無需感到沮喪。因為真正的富人不是那些不借錢也能買房的人，而是那些即使不借錢也能計算出機會的人。
筆名“Pa-song”的金學烈是Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普房地產調查總部組長。目前運營Naver部落格“Pa-song的世界探訪記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《重寫韓國房地產使用指南（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《韓國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲該漲的地方（2020）》等。