[비즈한국] 2026年，韓國房地產市場將迎來巨大的結構性變革。因為這一年正值“8年長期租賃經營者義務持有期”全面到期的節點。2017年至2018年間，在政府鼓勵註冊租賃經營者的政策引導下，數以十萬計的民間租賃住宅如雨後春筍般湧現，而這些住宅即將履行完8年的強制租賃義務，陸續流入市場。
當這些此前受限於稅收優惠和政策監管的房源大舉轉為“自由流通房源”時，價格、收益率及租金將同時面臨重新調整，即所謂的“市場重置區間”即將到來。
這種變化不能僅僅被看作是短期的價格下跌或供應衝擊。相反，它應該被解讀為一種結構性的機遇，以及資產重組的訊號彈。
租賃經營者制度，政府造就的“供應者一代”
從2017年底開始，政府以穩定租賃市場為由，積極鼓勵註冊租賃經營者。只要租賃期限維持在8年以上，便可享受取得稅、財產稅、轉讓所得稅及綜合不動產稅大幅減免的優惠政策。
結果是爆炸性的。僅2018年一年，全國就有超過15萬人註冊為租賃經營者，註冊住宅超過80萬套。這些房源主要集中在首爾江南、松坡、瑞草，京畿道城南、龍仁、高陽，仁川延壽，以及釜山海雲臺、水營等熱門區域。這一時期的投資者成為了政府政策引導下產生的“租賃經營者一代”。
然而，隨著2020年後制度的收緊和優惠的取消，他們面臨著在8年期滿的2025~2026年間被迫將大量房源投回市場的局面。
60萬套到期，是供應炸彈還是機遇之窗？
根據國土交通部的資料，2018年註冊的長期租賃住宅中，約有60萬套將在2026年結束義務租賃期。僅首爾就有約2.4萬套，京畿道超過20萬套。
其中一半是公寓，其餘為辦公樓（Officetel）、多戶型住宅及多住戶型住宅。從表面上看，這聽起來像是“供應炸彈”，但在實際市場中，各地區的反應預計將各不相同。
首先，首爾江南、松坡、瑞草地帶因需求強勁，即便期滿房源上市也很有可能被迅速消化。相反，非品牌的老舊公寓或辦公樓、別墅型租賃住宅在租賃需求減少時，可能會立即轉為低價急售房源。
因此，2026年的市場更有可能呈現“按型別分化”的趨勢，而非全面暴跌。
各地區的應對方法
①首爾核心區：稀缺性與置換需求
江南三區以及松坡、城東、銅雀等地，8年期滿的房源本身就很稀缺。即使出現價格調整，只要有學區、交通、品牌加持的住宅區，就能立即被“換房需求”所吸收。該地區的投資策略是“暫時性下跌=入場機會”。
另一方面，沒有舊房改造（Remodeling）潛力的非品牌老舊住宅，由於供應增加，調整幅度可能會較大。最終，地段和改造潛力決定了勝負。
②京畿道區：城南、龍仁、高陽的轉折點
城南、龍仁、高陽是8年期滿房源集中的核心區域。盆唐、板橋因剛需群體雄厚，房源消化能力強，但水枝、器興、一山等地若全稅房價比率（租金回報比）下降，價格調整幅度可能會加大。
不過，“急售房源後續重新租賃策略”在該區間非常有效。低價買入押金比月租收益率超過4~5%的小型公寓或辦公樓，在進行裝修改造後重新出租，即可獲得穩定的現金流。
③廣域市區域：波動即收益
釜山海雲臺·水營、仁川松島·延壽、大邱壽城區等廣域市主要區域也是2018年註冊集中的地方。特別是2017~2018年竣工的辦公樓房源，極有可能在2026年集中流入市場。
這些地區雖然會伴隨空置率上升和價格下跌，但那恰恰是入場時機。若全稅房價比率在60%以上，可採取裝修改造後轉為月租房的策略；若在50%以下，則採用低價買入後擇機轉售的策略。
投資者應看清“結構”。2026年租賃期滿現象的本質並非簡單的供應量增加，而是此前受制度束縛的房源一次性自由化，促使市場結構重新洗牌。因此，投資者應關注結構性變化而非僅僅看價格。
捕捉稅收風險帶來的急售機會
期滿後稅收優惠消失，會導致綜合不動產稅和轉讓所得稅負擔激增。此時產生的急售房源是追求短期差價的買入時機。
利用租賃市場重置。隨著租賃註冊房源退出，全稅供應量減少，可能會導致全稅荒重演。買入期滿房源並轉型為月租房產品，可實現年均5~6%的穩定收益。
透過改造提升收益結構
義務期間未能翻新的公寓或辦公樓，僅透過裝修改造就有20~30%的租金上漲潛力。可以同時謀求買賣差價和租賃收益。風險管理即收益。
但並非所有期滿房源都是機會。
首先，若與轉讓所得稅重課延緩結束（2025年5月）時間點重合，短期內賣盤集中，價格下跌幅度可能會加大。其次，若利率高位固化，投資需求受限，賣家無法堅持而導致的止損拋售會增加。第三，空置風險高的地區，維護費用可能會超過月租收益。
考慮到這些風險，應遵守固定利率貸款、挑選地鐵站附近及職住平衡型房源、確保月租收益率達到4%以上的基本原則。
透過資料解讀期滿房源版圖
現在已不是靠“感覺”行事的時代。利用Proptech（房地產科技）技術，可以實時確認租賃房源的增減、押金走勢及生活人口變化。
Asil、Value Map、Zigbang、房地產智人等平臺提供了“最近7日新增租賃房源”、“價格下調比率”、“同一建築內多次註冊”等實用指標。利用公共資料門戶提供的“註冊民間租賃住宅資料集”，甚至可以分析邑·面·洞單位的註冊密集區。交叉這些資料後可以發現，2026年到期“炸彈”的中心點集中在松坡文井洞、城南盆唐亭子洞、龍仁水枝豐德川洞、高陽白石洞、仁川松島洞等地。資料就是市場的“未來地圖”。
租賃期滿，非危機而是結構性機遇
歸根結底，2026年的租賃期滿現象，是韓國房地產市場過去10年來所經歷的政策–供應–租賃–稅收–價格迴圈週期的終點，也是新的起點。對某些人來說，這是稅收炸彈的序幕；但對另一些人來說，這是價格扭曲被消除後的首次投資良機。勝者是那些在恐懼中看清結構的人。
“市場在一次衝擊後會重新調整。政府制定制度，市場尋找縫隙移動。真正的機會不在於政策，而在於期滿。”
2026年，韓國房地產將再次迎來分水嶺。這既是某人的終點，也是某人的起點。我們現在要做的不是預測，而是準備。當期滿房源傾瀉而出時，誰能理解其結構並搶佔先機——這個答案將決定未來10年的房地產成績單。
筆名“Pashong”的著名智慧管家房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普房地產調查本部長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在開始只有上漲的地方才會上漲(2020)》等書。