[비즈한국] 房地產市場正被濃霧籠罩。由於買賣雙方的激烈拉鋸戰，交易量跌至歷史最低水平。市場參與者感到不安。昨天剛聽到出現最高價的新聞，今天就傳來急售房源積壓的訊息。市場到底走向何方？
許多人習慣性地關注“買賣價格”的走勢。看著KB行情或韓國房地產院的周度動向，因為“這週上漲了0.05%所以是上漲行情”或“下跌了0.03%所以是下跌行情”而喜憂參半。但是可以斷言，在像現在這樣交易量枯竭的情況下，討論買賣價格的漲跌不僅毫無意義，甚至還很危險。
我們現在看到的平均買賣價格很有可能是“統計學上的錯覺”。在總體（交易量）不足的狀態下得出的平均值，哪怕遇到一個極端的異常值（outlier）也會波動。急於脫手的房主丟擲的一套急售房源，真的能代表該小區的行情嗎？反之，黃金樓層、黃金地段的一筆最高價交易，就意味著整個市場的反彈嗎？並不是。那僅僅是個別的“事件”，而非市場的“趨勢”。
那麼應該看什麼呢？為了不在濃霧中迷失方向，需要一個堅定的指南針。房地產市場的指南針正是“全租價格”。排除了投機性虛假需求，僅由“居住”這一實際使用價值決定的全租價格，才是衡量當前市場底部和頂部的唯一尺度。
為什麼現在要看“全租”？虛數與實數的區別
房地產價格大致由兩種價值之和構成。一個是居住在該房屋中獲得的效用價值，即“使用價值”；另一個是反映了未來價格會看漲的預期，即“投資價值”。
※買賣價格=使用價值（全租）+投資價值（溢價）
在上漲行情中，投資價值（溢價）會膨脹。“現在買還會漲”的預期推動了價格上漲。但是，在下跌行情、調整行情，或者像現在這樣觀望氛圍濃厚的時期，這種泡沫就會破裂。當投資心理萎縮，買賣價格就像飛在空中的風箏一樣失去方向。一旦買家消失，報價也就失去了意義。
相反，全租價格徹底屬於“實數”領域。雖然可以利用全租進行“槓桿投資（Gap Investment）”，但沒有人會以投機為目的去獲取全租房。全租是那些急需今晚有安身之處的人們的供需激烈交匯點。無論經濟多麼糟糕，人們都需要房子。越是在害怕買房的時期，大眾越會選擇全租或月租。
這一點產生了悖論。當買賣市場冰封，人們不想買房時，這些需求會原封不動地流入租賃市場。即使在買賣交易停止的瞬間，全租交易依然在持續發生。也就是說，從資料的可靠性角度來看，現在的全租價格比買賣價格擁有更豐富的樣本和更準確的方向性。
因此，判斷當前市場的大前提是：‘即使買賣價格下跌，如果全租價格維持或上漲，該市場就不會崩盤。反之，即使買賣價格維持，如果全租價格崩盤，該市場很快就會瓦解。’
全租釋放的訊號——“下方剛性”與“推動力”
必須理解全租價格作為市場判斷標準的具體機制。核心在於全租率（全租價格佔買賣價格比率）的變化。
第一，確保下方剛性，即築底。
即使在房地產下跌期，全租價格支撐穩固的小區，其價格防禦力也較好。當買賣價格下跌並接近全租價格時，就會形成難以繼續下跌的“底部”。站在房主的立場想一想：一套5億韓元的公寓，全租價格為4.5億韓元。即使急需變現，在退還全租押金後也所剩無幾，還不如選擇堅守。此外，從實際需求者角度來看，如果買賣價格與全租價格之間的差額（Gap）僅為5000萬韓元，就會產生“這錢還不如直接買”的購買轉換需求。全租價格起到了阻止買賣價格下跌的防波堤作用。
第二，推動買賣價格的動力，即上升能量的積累。
更進一步，全租價格的上漲是買賣價格上漲的先行指標。如果全租房源不足導致全租價格持續上漲，租客會感到疲勞。每兩年需要上調的押金、搬家費用以及住房不穩定的壓力達到臨界點時，租客就會轉化為買家。此外，差額縮小也會降低投資者的進入門檻。這就形成了全租價格從下往上推動買賣價格的局面。
在像現在這樣交易量枯竭的時期，我們應該關注的資料很明確。雖然交易量少，但全租報價是否在穩步上漲？全租房源是否沒有積壓並在快速消耗？隨著月租轉換率升高，全租的稀缺性是否在凸顯？滿足這些條件的地區，即便表面上買賣價格處於停滯狀態，但在水面之下，能量正在沸騰。
戰勝恐懼的是“資料”
當市場氣氛險惡時，大眾不會行動。沒有交易量意味著所有人都在看眼色。但是歷史總是驚人的相似。當所有人都在停滯時，比別人早邁出半步的人才登上了財富的階梯。
你現在要做的是開啟智慧手機，進入Naver房地產或Hogangnono。然後點選你關注小區的“全租價格走勢”圖表，而不是“買賣價格”圖表。買賣曲線在橫盤整理或下跌，而全租曲線是否在向上傾斜並填補差額？全租房源數量是否減少到了個位數？
那裡就是機會之地。不要被平均值的陷阱所迷惑而對整個市場感到悲觀。買賣價格會撒謊，但全租價格不會。現在是時候找出隱藏在華麗報價背後的堅實全租基岩，為即將來臨的上漲浪潮做好準備了。等交易量爆發、買賣價格開始飆升時，那時就已經晚了。
如果你想在動盪的市場中保持中心，請記住：全租上漲的地方才有出路。
筆名“Pa-shong”的知名房地產研究專家金學烈（Kim Hak-ryul），現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pa-shong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有會漲的地方才會漲(2020)》等書。