[비즈한국] 在房地產市場中，有一個比“價格”更可怕的詞，那就是“不確定性”。價格可以波動，但如果制度在沒有預告的情況下發生改變，市場就會陷入停滯。當前市場面臨的關鍵日期是2026年5月9日。這是因為針對調整區域內多套房持有者徵收的轉讓所得稅重稅豁免政策，其法律規定的期限截止於當天。已立法預告並公佈的《所得稅法》施行令修訂內容，將重稅豁免期限從“2025年5月9日”延長至“2026年5月9日”。這意味著，如果沒有其他補充措施，從5月10日的交易開始，制度將恢復原狀。
然而，我們在這裡需要再次保持冷靜。政策往往在“確定”與“展望”之間搖擺。事實上，政府過去也曾針對有關經濟政策方向（或類似的年度計劃）的報道，以“內容尚未確定”為由劃清界限。
換言之，當下的市場同時承載著“5月9日是制度性截止日期”這一事實，以及“是否延期可能會在政治和政策過程中發生改變”的可能性。這種雙重不確定性，正是凍結交易最有效的“處方”。
問題的核心不在於“稅率是否過高”，更本質的問題是：在當前的市場環境下，“轉讓稅重稅”將朝什麼方向運作？即5月9日究竟會成為“釋放房源的日子”，還是“鎖死房源的日子”？
5月9日的意義：提高稅收，房源會增加嗎？
多套房持有者轉讓稅重稅是指在調整區域內持有兩套及以上房產的人在轉讓房產時，在基本稅率（6~45%）基礎上加徵附加稅率的制度。一旦重稅重啟，兩套房持有者將增加20個百分點，三套房持有者將增加30個百分點。考慮到地方所得稅，實際最高稅率可能達到82.5%，這對市場造成了巨大的衝擊。
此外，調整區域內多套房持有者在轉讓時，無法享受長期持有特別扣除的結構也是討論的焦點。
該政策的目標通常被解釋為兩點。第一，透過提高多套房持有者的“出售誘因”來增加房源，從而穩定價格。第二，透過針對投資需求的懲罰性稅收來降低“預期收益”，從而減少需求。然而，這兩個目標在實務中經常發生衝突。若要引匯出售，交易成本必須降低；反之，若交易成本增加，“出售的理由”便消失了。也就是說，提高交易稅以引匯出售這一構想本身，在結構上可能就存在矛盾。
尤其是此次“市場體質”與過去不同。許多地區已被劃定為限購區域，公寓交易還面臨土地交易許可等強有力的限制。
貸款條件也十分僵化。部分報道稱，在LTV（貸款價值比）40%、DTI（總負債償還比）40%等限制下，籌集資金變得更加困難。
在一個“想買也買不到”的市場中，“請賣出”的訊號不僅不能增加交易，反而更有可能導致交易中斷。
為什麼比起“急售”，更可能先出現“交易斷崖”？
隨著5月9日截止日期的臨近，兩種截然相反的動向會同時出現。第一種是“末班車房源”。多套房持有者為了避開重稅，試圖在5月9日之前完成尾款結算，即使降低價格也急於投放市場。媒體透過案例渲染恐懼，稱如果持有三套房的業主在盆唐區持有10年的公寓並以10億韓元的價差賣出，在寬限期內和結束後，稅負會有巨大的差異。
第二種是“死扛”。稅收越高，出售就越難達到盈虧平衡點，且越是資產家，只要現金流撐得住，選擇“就這麼留著”的傾向就越強。實際上，報道中也提到了“死扛”和“贈與”可能導致房源鎖定的觀點。
在這一階段，比“末班車房源”更危險的是“死扛”佔據上風的時刻。當交易減少時，價格不會朝單一方向變動。反而是在同一小區內，會出現“能賣出的房源”和“賣不出的房源”的分化，價格不再是指標，而變成了個案。在交易量縮減的市場中，最高價交易與急售低價交易會同時存在，而市場參與者往往會過度解讀最顯眼的案例。這是一個“體感”壓倒“事實”的階段。
20年來重複的“迴圈”所留下的代價
從歷史來看，多套房持有者轉讓稅重稅幾乎是一個“迴圈”。自2004年引入以來，根據政權交替，反覆出現“寬限·廢除”與“復活·強化”的現象。
這種反覆不僅僅是某一項稅目的變更。住房不是一兩年就可以隨意買賣的商品，而是與事業、教育、養老、繼承、租賃等交織在一起的10年長期決策。即便如此，如果政策在幾年單位內重複“強化—寬限—強化”的鐘擺運動，市場將不再根據“規則”行動，而是根據“眼色”行事。
如果政策信任崩塌，會發生什麼？第一，交易不再取決於稅收，而是取決於“釋出”。僅僅一條“聽說要延期”或“聽說不延期”的新聞，就能動搖掛牌價。第二，稅收的效果可能與預期目標背道而馳。原本宣稱要打擊多套房持有者，結果卻加強了向“核心一套房”的集結趨勢，並助長了優先處置相對價值較低的外圍房產的傾向。第三，隨著避稅手段轉向“贈與”，稅收並未如預期般增加，反而導致市場流動性降低。
結論：比起“稅收之劍”，市場的運作更依賴“規則的信任”
稅收是政策的工具，但工具必須因地制宜。在供應不足、交易已然萎縮的階段，提高交易成本的處方不僅不能降低價格，反而有切斷市場血液迴圈的風險。5月9日不是單純的稅法事件，而是考驗政策是否有能力恢復“交易迴圈”，以及是否有意願與市場溝通並提供可預測規則的日子。
政治家傾向於透過稅收展現“意志”，但市場並不對意志做出反應，而是對“日程”和“規則”做出反應。如果在5月9日前後再次重演迴圈，其代價將不僅限於特定群體的稅收負擔。交易停止、價格發現扭曲、租賃成本轉嫁，最終由剛需買家支付最大的代價。政策真正應該瞄準的不是“多套房持有者”，而是“不確定性”。當不確定性消失時，市場才會再次運轉。
最後，我想強調，轉讓稅重稅制度本身不是一個簡單的“善惡”問題。遏制投機是有必要的，但如果遏制投機的結果是交易斷崖、租賃不安以及剛需購房成本上升，那麼政策就失去了意義。圍繞5月9日的爭論，最終應彙集到“如何運作市場”而非“瞄準誰”這一核心。只有具備精確的規則、充分的預告、一致的執行，市場才會最終根據常識而非稅收來運作。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（音譯），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只會漲的地方才會漲(2020)》等作品。