[비즈한국] 在房地產市場中，“稅收”看起來似乎總是最後才會拿出來的牌，但實際上，它向來是第一時間動搖心理的訊號。價格上漲就會出現監管，監管無效就收緊貸款，接著就是調整稅收。
這正是為何繼“多套房持有者重稅”時代之後，如今“連只有一套房的人也要承擔更多負擔”的討論變得愈發有力的原因。市場越是向單套房集中，政策就越想打破這種傾斜。而在那一刻，最簡便的手段就是調整保有稅和轉讓所得稅，尤其是觸碰被稱為“最後防波堤”的長期持有特別扣除額。
此前，擁有單套房的人被視為相對受保護的群體。因為“自己住一套房”被強烈地認知為“生活”而非“投機”。然而，現實已經改變。首爾核心地段的一套住房早已不再是中產階級的生活必需品，而成了巨大的資產和社會地位的象徵。對政府而言，在強力打壓多套房持有者之後，如果價格依然難以回落，那麼下一個不可避免的目標就是高價單套房。“公平納稅”這一說法之所以獲得支援，原因就在於此。
問題在於，當稅收政策驅動市場時，其影響並不會止步於稅負增加。提高保有稅似乎會增加持倉成本從而促使房源上市，但同時若提高轉讓所得稅或減少長期持有特別扣除額，出售時的負擔反而會加大，導致房源反而被鎖定。如果開啟了一扇門卻關上了另一扇門，市場就會陷入停滯。交易減少，價格看似穩定，但實際上這並非價格穩定，而是市場功能癱瘓。當需要流動的剛需停滯時，房地產市場反而會更加不穩定。
尤其是削減長期持有特別扣除額的討論，可能會給市場帶來極其敏感的連鎖反應。對於長期持有並實際居住的人來說，長期持有特別扣除額是一種“時間會解決一切”的社會承諾。它是一種為那些選擇長期持有、實際居住、追求居住穩定而非短期獲利的人，降低退出成本的機制。那麼，一旦該機制被削弱會發生什麼呢？比起增加稅收本身，“國家賦予的信任規則變了”這一資訊會先在市場上蔓延。人們比起計算，會優先選擇恐懼。而恐懼會讓交易停止。
最先動搖的是換房市場。現在的房地產市場結構是依靠剛需階層為追求“更好的居住環境”而進行流動來維持交易的。只有那些因為教育、工作、家庭結構變化、養老準備等生活理由而搬遷的人存在，市場才能保持活力。然而，隨著長期持有特別扣除額的縮減和轉讓所得稅負擔的增加，搬遷變成了一種成本。
最終，很多人會轉為“乾脆堅持著”的態度。這種堅持增多，市場雖然變得安靜，但這並非穩定，而是停滯。交易變得稀少，價格變成僅靠幾筆特殊交易而波動的結構。市場不是變得健康，而是變得體質更脆弱，經不起哪怕再小的衝擊。
如果加強保有稅成為現實，預計會產生另一波衝擊。保有稅即使不賣房每年也要繳納。現金流充裕的階層或許能堅持，但退休人員、收入下降的家庭，或者資產規模雖大但現金不足的家庭會感受到巨大的壓力。這種壓力最終會波及租賃市場。如果成本增加，就會出現轉嫁的動向，在市場能夠承受的區域，可能導致月租金上漲壓力。無法排除“為了控制房價而制定的政策，最終導致居住費用反而上升”的結果。
另一個重要的特徵是，政策可能會同時採取“收緊首爾、放寬地方”的方式。一方面持續擴大或延長針對非首都圈未售房屋的稅收優惠，另一方面則釋放出要對首爾及核心區域的高價單套房增加負擔的訊號。歸根結底，並不是稅收改變了地區的供需，而是稅收創造的激勵機制扭曲了市場。
跟隨稅收優惠而動的需求持續性很弱。一旦激勵機制消失，資金極有可能撤離，這反而會進一步加大地方市場的波動性。存在著一邊冰封、一邊動盪的非正常兩極分化加劇的可能性。
如果政策的目標是“價格穩定”，那麼透過阻塞市場血管的方式是無法成功的。稅收確實是重要的手段，但如果手段凌駕於目標之上，市場就會停止反應。同時動搖保有稅和轉讓所得稅的方式，看起來像是增加了房源，但極有可能帶來扼殺交易的悖論。特別是倉促修改長期持有特別扣除額，並非簡單的加稅，而是“重寫規則”，那一刻，市場將不再相信規則。
最重要的是，政府不應忘記，單套房不僅是統計資料中的一行，更是人們的生活場所。控制高價住房的資產效應有一定的邏輯，但如果在此過程中阻礙了實際居住者的流動性，導致交易枯竭並刺激租金上漲，那麼政策就並非“成功控制了房價”，而僅僅是“讓市場功能癱瘓了”。
房地產並非僅由價格組成的市場。它需要流動，需要買賣，需要全稅和月租的平衡。稅收應該是精心維護這種平衡的工具，而不應該是破壞平衡的錘子。
2026年的稅務變化，最終不是“單套房時代結束”的宣言，而是對“在單套房時代，如何平衡公平與穩定”這一問題的考驗。答案很簡單，稅收是可以增加的。但前提是要讓市場具有可預測性，不要阻礙剛需的流動，也不要犯下同時增加“堅持”與“流動”成本的錯誤。如今韓國房地產市場所需要的，不是稅收的力度，而是政策的一貫性和可預測性。如果這一點崩潰，市場將再次向國民索要“不安”這一代價。
房地產市場不穩定，僅僅透過稅收施壓是無法解決的。如果不對供給、金融、就業、教育、流動性等結構性因素進行直接處理，而是一味地拉動“稅收槓桿”，市場首先阻塞的不是價格，而是交易的血管。
2026年的稅務變化討論，是韓國居住市場進入下一階段的訊號。越過多套房監管時代，現在，“包含高價單套房在內的集中於一套房的現象”將成為政策的目標。
如果政策真正想要的是房價穩定，那麼稅收只是手段而非目標。而且市場真正恐懼的並非稅收的大小，而是不可預測性。讓市場存活的，不是“一套房也要加稅”的恐怖，而是“哪怕只有一套房，生活也能自由流動”的信任。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryul）曾任韓國蓋洛普房地產調查總部組長。他運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此只有上漲的地方才會漲(2020)》等書。