[비즈한국] 儘管政府實施了大規模的房地產貸款限制，但“首次購房者”在住房購買者中所佔的比例卻創下了11年來的新高。去年李在明政府出臺的6·27對策和10·15對策雖然大幅提高了貸款門檻，但由於首次購房的無房戶在貸款方面擁有相對優勢，因此其購房需求反而有所增加。
30多歲首次購房者達3萬人
根據大法院登記資訊廣場的資料，去年首爾首次購買集合建築（公寓、聯排等）的人數超過6萬名，佔首爾全部集合建築交易的38%。這是自2014年達到39.1%以來的約11年最高值。儘管去年因接連不斷的房地產調控政策導致市場遇冷，但首次購房者的購買比重相對有所上升。
30多歲群體的購房數量也增加了。在去年首爾首次購買集合建築的人群中，30多歲買家超過3萬人，佔比近一半。對此，各界解讀不一。有批評指出，這說明房價不穩定反而加劇了無房戶的購房恐慌；但也有分析認為，這說明能夠在首爾買房的人群年齡層有所下降。
去年政府釋出的6·27對策以管理家庭債務為名，將首都圈及調控區域內，以自有住房為抵押的“生活穩定資金”用途住房抵押貸款額度上限限制在最多1億韓元。同時，禁止附帶所有權轉移條件的傳貰（保證金）貸款，並將信用貸款額度限制在年收入的1~2倍以內。
除政策性貸款外，所有金融機構的家庭貸款總量目標從2025年7月起較原計劃縮減一半，政策性貸款也較年度供應計劃縮減了25%。
問題在於，即使是以家庭債務管理為名，相關措施也將保障民生的“迪石（Didimdol）·墊腳石（Beotimok）”貸款納入了監管範圍。普通迪石貸款額度從原先的2.5億韓元下調至2億韓元。首次購房者也受到了波及，其貸款上限從原先的3億韓元下調至2.4億韓元。新婚特例貸款從4億韓元下調至3.2億韓元，新生兒特例貸款從5億韓元下調至3億韓元。
由於以管控債務為由對民生貸款政策進行限制，在野黨立即提出了批評。去年6月，國民力量黨院內發言人崔秀珍批評稱：“如果李在明政府繼續濫用民粹主義式的補充預算和以貸款監管為中心的生硬政策，必然會導致市場混亂加劇，引發第二次房地產暴漲。”國民力量黨發言人樸民英也質問：“難道只讓有現金的富人買房，從而進一步加劇貧富差距，這就是李在明政府的房地產政策方向嗎？”
在10·15對策中，首爾全部25個區及京畿道12個地區被劃定為調整物件區域、投機過熱地區及土地交易許可區域等監管區。隨之貸款限制進一步加強。無房戶的住房抵押貸款比率（LTV）從70%下調至40%，而有房戶則被禁止貸款。
不過，首次購房者在購買15億韓元以下的住房時，在6億韓元的額度內，仍可獲得最高70%的LTV和60%的總債務償還比率（DTI）貸款。
專家：“這並不意味著改善了置業條件”
由於針對首次購房者的貸款限制相對寬鬆，導致其購房比重反而增加。專家們表示，很難將其視為積極影響。
金仁萬房地產經濟研究所所長金仁萬認為，這是因為其他年齡層的購房需求減少，才導致30多歲群體的購房佔比相對提升。金所長分析稱：“因為在無房戶較多的30多歲群體中，相對能享受到首次購房的優惠，所以他們選擇了入市。這反映出他們對未來極度不安，且預期未來監管會更多，所以才導致購房增加。由於政府同時採取了貸款監管和稅收監管，預計整體房地產交易量將進一步萎縮。”
KB國民銀行房地產首席專家樸元甲指出：“將購買首爾公寓的年輕人增多這一現象解讀為置業條件改善，是非常危險的。30多歲並不是一個平均值，同齡群體內部正在發生嚴重的兩極分化。在同一代人中，根據資產積累情況，貧富差距正在走向極端。”