[비즈한국] 2026年1月27日（以收盤價為準），韓國綜合股價指數（KOSPI）突破了5000點，政府和執政黨隨即提出了“科斯達克（KOSDAQ）3000點”作為下一個目標。幾乎在同一時期，總統透過社交媒體連日釋出針對多套房業主的強硬資訊，反覆向市場傳遞“死扛就是虧損”的訊號。而且，政策的“截止日期”非常明確。政府已確立官方基調：多套房業主轉讓所得稅重課暫緩政策將於2026年5月9日終止。
針對這一組合，人們自然會提出質疑：“這難道不是為了切斷資金流向房地產，並引導房地產變現資金流向股市嗎？”這種解讀並非沒有道理。然而，“意圖”往往難以斷定。相反，政治與政策溝通在實際市場中留下的結果可以進行相對冷靜的評估。現在需要的正是這種評估。
總統的社交媒體不是“政策”，而是“訊號”——市場隨訊號而動
總統強硬的言辭並非法律條文。但在市場看來，這往往被視為比法律更快的“預告片”。實際上，報道普遍認為總統的資訊具有誘導房源拋售、暗示追加稅制改革可能性、以及向媒體和市場發出警告的性質。
這裡的核心在於：訊號越強，市場就越會預先將“下一次管制”和“追加懲罰”反映到價格中。於是，買家觀望、換房停止，出租人則試圖將“風險溢價”轉嫁到月租金上。不安情緒可能會沿著與政策初衷截然相反的路徑蔓延。
“增加多套房供應就萬事大吉”的簡單邏輯——可能會摧毀租賃市場
所提問題的核心（無房者租賃房源不足、全租月租上漲）已經與統計資料所發出的警告吻合。以2025年資料（統計口徑）來看，全租交易呈現減少趨勢，而月租交易則在增加。KB研究報告指出，月租在全租月租市場中的佔比已升至62.7%，結構正在發生改變。
在這種情況下，“賣掉多套房”的壓力越大，特別是帶有租客的住宅，在市場上就會呈現出兩種走向。第一，如果被實住買家買走，租賃住房庫存就會減少。全租房源將更加稀缺，向月租的轉換將進一步加速。第二，如果賣不掉（尾款、登記、管制問題）或者不想賣，出租人會將不確定性加在價格中。即“政策風險”成為了上漲月租金的理由。也就是說，誘導拋售多套房或許是“買賣穩定”的處方，卻未必是“租賃穩定”的良藥。無房者的痛苦不僅來自房價，更來自居住總成本（月租、管理費、搬家費、教育費）。如果政策在此失誤，即便房價在表面上暫時受到壓制，租賃價格也會在底層爆發。
更致命的變數是“供應”——2026年新房短缺
租賃不安的燃料不僅是管制。如果絕對供應量不足，任何資訊都難以穩定租賃市場。2026年首爾公寓預售量為16,412戶，較上年減少了48%。
在供應減少的區間內，如果“賣掉吧”的資訊反覆出現，市場會這樣解讀：買家認為“既然說政策會更強，那就先等等”；出租人認為“既然不確定，就沒理由被全租合約束縛，還是收月租吧”；租客認為“沒有全租房，月租又貴，只能搬得更遠”。此時，居住階梯斷裂了。“擁有一套自己的房”消失了，只剩下“搬家難民”。
“將流動性引入股市”——想法本身沒錯。問題在於“方法”
政府提出以培育資本市場（KOSPI 5000，KOSDAQ 3000）作為增長戰略，這本身是正當的。為了緩解對房地產的過度依賴，需要成長起國民願意選擇且可信賴的金融投資生態系統。
這其中有一個禁忌。不能因為想引導資金流向股市，就將居住視為“扣分項”。
房地產不只是投資者的遊戲。居住關乎生存、教育和勞動力市場的流動性。一旦總統的言論不再停留在“反投機戰爭”，而聽起來像是“與有房者的全面戰爭”時，政策就失去了正當性。而失去正當性的政策，只會導致市場出現逃避和扭曲。
連實住需求都一併萎縮的“過度概括”風險
最近，總統甚至將“非居住的一套房”、“換到地段更好的房子”也作為警告資訊提及。這一點最危險。實住者的換房是正常的居住流動。一套房業主的非居住問題，無法透過一刀切的刻板印象來解決。工作調動、贍養父母、子女教育、疾病等情況十分複雜。
總統越是談論抑制投機，資訊就越需要精確。一旦將“投機需求”和“生活需求”放在同一個句子中，政策就會加劇中間階層的不安，凍結市場交易。交易一旦凍結，價格並不會穩定，反而會引發租賃不安，並導致“非正常溢價”擴大。
對總統的期待言論是什麼？
在討論政策的對錯之前，總統的話語同時觸動了國民的心理和市場的價格。因此，理想的態度不在於“言論的強弱”，而在於以怎樣的原則和配套政策來表達。
第一，要用“可預測的原則”而非“懲罰的語言”來表達。總統的資訊必須簡短，但越簡短越危險。因此，更需要原則性的表述。不是“多套房業主是壞的”，而是“減少投機性持有導致租賃不安的行為，但將保障實住流動性和租賃供應”，這句簡短的話既是總統的品格，也是市場穩定的起點。
第二，在推行“拋售壓力”的同時，必須一同出臺“租賃供應防禦對策”。若要誘導多套房拋售，就必須以租賃庫存流失為前提，配套相應的租賃市場防禦措施。例如：長期租賃激勵（稅制、金融）、不再進行註冊與非註冊的簡單二分法，而是對“長期穩定租賃”給予獎勵；在新建供應空白期提供公共與民間租賃住宅（Build-to-Rent）；如果全租轉月租不可避免，則需為低收入群體、青年和新婚夫婦提供居住費用補助作為“自動穩定裝置”。如果沒有這些配套而只剩下“賣掉吧”，結果只會導致租賃價格暴漲。
第三，即使實行“截止日期”政治，也要展現“制度設計的細膩性”。即便轉讓所得稅重課暫緩（2026年5月9日）的終止是預定流程，但其周圍存在著帶租客交易、尾款與登記慣例、調整區域擴大可能性等複雜變數。政府也在討論並提及補充方案。總統的態度決定了效果。本應說的不是“死扛就是虧損”，而是“我們將並行技術性補救措施，以最大限度減少對租客、實住需求和交易慣例的衝擊”。當總統談論“技術”時，市場便學會了穩定。
第四，資本市場的培育不應成為“打擊房地產”的附屬品。KOSPI 5000和KOSDAQ 3000可以成為國家戰略。但如果該戰略聽起來像是“因為痛恨房地產，所以去買股票吧”，國民就會將股票視為政策避風港，而非成長資產。那一刻，資本市場將失去本質，只剩下題材和波動性。
最後，總統不應以“指定憤怒物件”的方式進行統治。房地產總是政治覬覦的目標。打擊“有房的人”會贏得掌聲，但總統應該瞄準的不是人，而是結構。如果不談論供應缺乏彈性、租賃不穩定、金融監管副作用、地區間工作與教育差距所導致的需求集中等結構性問題，而只談論人的話，國政變得容易的同時，市場會變得更加困難。
歸根結底，總統應該是“穩定居住的總統”，而非僅僅“打壓房價的總統”。現在總統的高強度社交媒體資訊可能會在短期內撼動房源。實際上，市場確實正在衡量“房源拋售”的可能性。但租賃指標已經在警告月租化和全租萎縮，且有意見指出2026年供應量極有可能急劇減少。
因此，總統理想的言論可以用一句話總結：“瞄準投機，但不要瞄準居住。”“呼籲拋售，但要保護租賃供應。”“表達強硬，但要同時拿出可預測的原則和配套對策。”
股市可以成為國家的增長引擎，但居住是國民的基石。一個試圖透過動搖基石來驅動引擎的國家是走不遠的。總統的言論必須改變。從“呵斥”轉為“設計”，從“鞭策”轉為“穩定”。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“StuTV”。著作包括《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此只漲該漲的地方(2020)》等。