[비즈한국] 每當房地產政策動搖時，政府首先拿出的牌總是稅收。提高取得稅、重課轉讓所得稅、加強持有稅，以此期望能夠抑制投機需求並穩定市場。在政治上也容易解釋。 “抑制投機”這一名分很強硬，而且調整稅率可以透過法律和施行令相對迅速地實現。因此，稅收政策比供應對策出現得更頻繁、力度也更大。
然而，世界各國的經驗和研究反覆證明了一個事實。稅收雖然可以用來‘部分’壓制特定需求或延遲交易，但並不是從根本上穩定結構性供應不足市場的萬能方案。相反，如果不擴大供應只是一味依賴稅收，反而更有可能導致交易停滯、租金上漲、市場扭曲、區域兩極分化等副作用加劇。
政策當局現在必須承認。房地產市場穩定的核心不在於‘稅率調整’，而在於‘提前供應時間表’。稅收只是輔助手段。
稅收政策反覆失敗的原因很簡單。因為房地產價格並非僅由投機心理決定。特別是大城市住房市場，深受職住平衡、學區、交通、重建預期、金融條件、人口流動、收入、租賃市場結構以及監管不確定性的綜合影響。在如此複雜的市場中，僅靠提高稅收來聲稱“將穩定價格”，這種政策設計本身就過於單線條。
況且，稅收的效果因稅種而異。交易稅（取得稅、轉讓所得稅等）容易起到抑制交易本身的作用；而持有稅雖然增加了長期持有的成本，但也可能引發租金轉嫁或現金流壓力。問題在於，許多政府忽視了這種差異，一直以“加稅就能降價”的簡單框架來處理問題。
經合組織(OECD)在住宅稅制報告中也指出，交易環節徵稅可能會加劇經濟扭曲，並明確表示交易稅在效率方面屬於高成本稅種。相比之下，報告認為重複且可預測的持有相關征稅方式相對扭曲較小。核心不在於‘是否多徵稅’，而在於‘以何種目標設計何種稅收’。
也就是說，稅收應當是一個精準的工具。然而在現實政治中，象徵意義往往高於精準度。結果通常是一樣的：市場做出適應，政策滯後，最終由剛需購房者和租戶承擔損失。
抑制需求政策的效果取決於供應彈性
國際貨幣基金組織(IMF)在分析多國案例時反覆強調的要點很明確：需求側政策（包括稅收）的效果最終在很大程度上取決於住房供應彈性。在供應能夠快速增加的市場中，需求管理相對更有效；但在供應受阻的市場中，抑制需求的副作用容易轉化為交易萎縮和租金上漲。
這對政策當局來說是一個不舒服的真相。稅收可以立即宣佈，但供應需要時間。這需要經歷從許可、動工、專案融資(PF)、預售、施工到竣工的長鏈條。但如果因為困難而推遲供應，最終要付出更大的代價。幾年後出現入住量空白，屆時又會反覆出現操弄稅收、責怪市場的惡性迴圈。
如果不改變政策的時間軸，同樣的失敗將會持續。
韓國的教訓：加強稅收對交易、全租市場及地區集中的衝擊大於價格
在韓國，已有實證研究支援這一觀點。韓國國土研究院的報告在分析房地產稅制對市場的影響時指出，雖然提高取得稅會導致交易量減少，但對價格穩定的效果並不明顯；同時指出可能引發房價下跌的同時帶動全租價格上漲，以及轉讓所得稅的凍結效應(lock-in)和全租價格上漲效應等結果。也就是說，與初衷相反，加強稅收可能會增加租賃市場的負擔。
這一點很重要。許多政策打著“抑制投機”的旗號，但實際上可能以鎖定交易、轉嫁負擔給租賃市場的方式運作。如果交易稅和轉讓所得稅過高，想賣的人不賣，想買的人買不起，市場的價格發現功能就會減弱。在此期間，全租及月租市場因供應減少而陷入僵局。這是在韓國市場反覆觀察到的機制。
再加上韓國銀行近期指出的結構性變化。韓國銀行的報告分析稱，需求向首爾等熱門地區集中、地區間人口流動，以及監管加強後熱門地區需求的增強，是市場分化的背景之一。同時，報告指出非首都圈地區竣工後待售房源積壓、動工量減少，導致建築業低迷和金融風險增加。這意味著，一邊是過熱壓力，另一邊是供應、建設和金融脆弱性的不對稱結構正在加劇。
在這種市場下，全國統一邏輯的稅收處方更加危險。首爾核心區需求堅挺，而非首都圈則面臨交易枯竭。結果，稅收不僅沒能實現‘市場穩定’，反而起到了加劇‘市場分化’的作用。
推遲供應的代價：數字最終會以供應短缺的後果呈現
稅收爭論越激烈，真正重要的數字反而越被遮蔽。那就是許可、動工、竣工。住房市場即使今天改變稅收，明天也不會產生供應。幾年前的許可和動工決定了今天的入住量。
從國土交通部及相關報道來看，2024年的住房許可、動工、竣工指標整體呈低迷趨勢，動工減少幅度尤為顯著。這在時差作用下必然導致供應不足的壓力。事實上，2025年政府在應對供應擔憂和首都圈價格壓力的背景下，也出現了同時釋出抑制需求與擴大供應方案的趨勢。這說明即便是政策當局現在也承認了“不能只壓制需求”的現實。
問題總是在於順序。供應慢，稅收快。因此政策符合短期的政治日程，卻不符合市場的週期。其結果是國民承受了更大的波動性。
如果房地產政策的目標真的是‘市場穩定’，那麼解決方案比想象中明確。並非要取消稅收，而是要使稅收的角色正常化，將供應的角色全面化。
“靠稅收穩定房價”說起來容易，代價卻由國民承擔
政策應當以結果而非名分來評價。每當宣佈加強稅收，市場就會凍結；幾個月後，全租和月租的負擔以及對供應的擔憂又會捲土重來。屆時又會丟擲另一張稅收牌。如果不終結這種惡性迴圈，房地產政策將不再是穩定政策，而是波動性放大政策。
世界案例和韓國經驗都指向同一個結論：稅收對抑制特定需求可能有一定效果，但其效果通常有限且短暫。如果供應被堵死，稅收的副作用會更明顯。
最終，市場穩定的核心在於供應的速度和可預測性。如果政府真心希望穩定房價，就必須先戒掉將稅收作為‘政治宣言’工具的習慣。所需的稅收應設計得精準、可預測且減少扭曲，並將大部分政策力量投入到擴大供應和改善專案速度上。
房地產市場不是由稅率表驅動的，而是由供應曲線驅動的。只要無視這個簡單的真理，任何政府都無法穩定房價。
筆名“Pashong”的著名人物金學烈，現任Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只會漲的地方才會漲(2020)》等書。