[비즈한국] 李在明政府的房地產政策，如今“居住保護”與“非居住持有壓力”的正面碰撞正式開始。
李在明總統圍繞盆唐公寓出售問題的爭議，並非單純的個人財產處置問題。這一事件緊湊地展示了新政府房地產政策的方向、力度和優先順序。總統室針對李總統於2026年2月27日將城南市盆唐區的公寓掛牌出售的背景解釋稱，這是“為了親身展示房地產市場正常化的意志”。
該公寓為專用面積164㎡，以29億韓元的價格掛牌，總統室表示該價格低於去年的實際成交價和當前市場價。不過，截至2月28日，總統室劃清界限稱，交易尚未最終完成，完成後將會有正式公告。李總統本人也解釋稱，出售並非為了錢，而是作為公職人員為了盡到責任。
這一幕之所以重要，不在於一套盆唐住宅本身，而在於總統開始透過自己的行動推行政策訊號。政權處理房地產的方式大致有兩種。一種是用言語對市場施壓，另一種是權力最高點直接透過象徵性行動向市場傳送訊號。
此次出售事件更接近後者。換句話說，新政府明確了將以“政策方向已經確定，總統本人也不例外”的框架推進。這不僅僅是一個事件，應被視為積累未來稅制、金融、監管組合正當性的政治名分的過程。
那麼，這一訊號所指向的政策實質是什麼呢？首先最明確的是多套房產持有者轉讓所得稅重課寬限期即將結束。政府在2月12日的正式釋出中明確表示，針對多套房產持有者的轉讓稅重課寬限將於2026年5月9日如期結束。同時，考慮到土地交易許可區域和承租人居住住宅的現實情況，也出臺了一些補充措施。
對於新調整的物件區域，若在5月9日前簽訂買賣合同，自合同日起6個月內轉讓時可避免重課，對於正在出租的住宅，在一定範圍內寬限了實際居住義務。核心很簡單：雖然確定結束寬限，但只會進行補充以減少市場衝擊和國民不便。這也是政府特別強調政策可預測性和信賴度的原因。
李在明總統近期的發言更進一步。總統在2月26日和27日表示：“無論是多套房持有者，還是非實際居住目的的投資、投機型一套房持有者，都將創造比持有更適合出售的情況。”並預告稱，“超高價住宅將承擔相當於發達國家首都水平的負擔和監管。”
此外，在1月21日的新年記者會上，總統表達了對投資、投機用途房地產的長期持有特別扣除的負面看法。這是一個非常重大的變化。因為這意味著政策目標不再僅限於傳統意義上的多套房持有者，而是擴大到了非居住一套房、超高價一套房以及長期持有的節稅結構。
然而，這裡不應錯過一個重要的線索。李總統在同一天的記者會上也明確表達了“實際居住的一套房屬於保護物件”的認知。“居住只能有一套，這樣的一套房應該予以保護”的發言，是新政府並非要將所有一套房持有者視為敵人的訊號。此外，當時的總統還表示：“目前尚未深入考慮透過稅制來制定房地產政策。”
市場觀察認為，在6月3日地方選舉之前，比起全面戰爭（如大規模提高持有稅），更可能先出現選擇性施壓和象徵性措施。最終，政策的軸心更接近於“保護實際居住”而非“保護一套房”，相反，更接近於“針對非居住、高價持有的監管”而非“針對一套房的監管”。
總統將自己的非居住住宅投入市場這一事實，在象徵意義上非常強大。然而，僅靠象徵無法改變供需。況且，據瞭解，該住宅並非單純的居住資產，而是反映了第一期新城市再開發預期的盆唐陽地村錦湖1團地。據近期報道，該團地在重建期待感中，市場價形成在29億韓元左右，陽地村整體重建專案被視為盆唐規模最大的整備事業。處置這種資產，或許有提前阻斷公職人員利益衝突爭議的效果，但這並不能成為立即改變盆唐或江南市場方向的結構性解法。
反而是透過這一事件應解讀出新政府的房地產哲學。李總統近期評價稱，“被房地產捆綁的資金流向生產性資本市場的跡象令人鼓舞”，並提到了“解體亡國性房地產共和國”。這些發言不僅僅是修辭。新政府似乎將把房地產從資產增值的主舞臺上拉下來，並將資金轉移到金融市場和生產性投資中，作為整體經濟政策的目標。
換句話說，房地產政策不再停留於住宅政策，而是正在進入資本分配政策的一部分。從這種觀點來看，總統出售盆唐住宅與其說是個人出售，不如說是“政治圈也不再想被視為房地產不敗受益者”的宣言。
問題從這裡開始。將資金從房地產轉向資本市場的方向，在名分上可以理解。但住宅市場不是股市。住宅既是投資品也是生活用品，同時交織著租賃市場、剛需移動、教育需求、職住接近、養老準備及代際分化。因此，僅靠持有壓力就能使市場正常化的信念始終是危險的。
無論是持有稅、轉讓稅還是貸款監管，它們雖然能壓制市場，卻無法創造替代居住空間。稅收雖然可以改變交易的方向，卻無法補償供應的缺失。忽視這一真相的政府，往往在政策釋出後只看到下行穩定就宣佈勝利，幾個季度後卻面臨更昂貴的房價和更嚴重的租房不安。
那麼，李在明政府的下一步房地產政策將如何展開？第一，在5月9日之前，極有可能繼續推行使掛牌房源最大化的政策運營。面對多套房持有者轉讓稅重課寬限的結束，將透過補充措施在一定程度上降低交易壁壘，但不會進行動搖政策信賴度的追加延期。第二，監管的標準極有可能從“住宅數量”細化為“是否居住、價格水平、持有目的”。總統的發言已經明確指向了那個方向。
第三，非居住的一套房和超高價的一套房極有可能成為下一個目標。修訂長期持有特別扣除、調整高價住宅持有負擔、加強確認實際居住情況等方案都有被審議的餘地。第四，不過在地方選舉前，象徵性措施和選擇性施壓極有可能先於全面加強持有稅。這與政策的政治負擔直接相關。第五，即使市場動搖，政府也不會改變“保護實際居住、施壓投資性持有”這一大框架。
最終，此次盆唐住宅出售事件有兩副面孔。一個是令人欣慰的面孔。最高權力者不成為政策例外者的態度顯然是有意義的。另一個是危險的面孔。因為其象徵意義太強，可能會使政府誤以為可以透過象徵性措施解決結構性問題。房價不會僅憑總統的決斷就能被抓住。房價是由供應的時間、租賃的質量、稅制的可預測性、金融的一致性、地區間偏好的差距，以及最重要的是國民對政府的信任程度所驅動的。
如果李在明政府真心想實現房地產政策的轉型，就不應將此次出售事件打造為道德表演的巔峰，而應將其作為精細化政策設計的起點。應切實保護實際居住的一套房，明確讓非居住、投機性持有處於不利地位，同時為租賃市場和供應市場留出餘地。
比起慶祝壓制江南和盆唐的政治勝利，如何修復首爾及首都圈的居住階梯，其行政成果更為重要。對此次事件真正的評估，不在於總統是否賣了房子，而在於此後政府在市場留下的是秩序而非恐懼，是信賴而非口號。
以筆名“Pashong”聞名的SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（音譯），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他運營著Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《重寫的韓國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有能漲的地方會漲（2020）》等書。