[비즈한국] 2026年5月9日並非一個簡單的稅制截止日期。那一天，是市場過去幾年所依賴的“反正還會再延長吧”這種預期徹底終結的日子。政府已於2月12日正式宣佈，將按原計劃於5月9日終止多套房持有者轉讓所得稅重稅豁免政策，總統也於1月25日親自表示“2026年5月9日終止是2025年2月就已定好的”，以此切斷了市場對再次延長的期待。
不過，為減少混亂，政府同時出臺了補充措施，對於在5月9日前簽訂合同的交易，根據地區不同，給予4個月或6個月的尾款支付及登記期限。換言之，5月9日並非旨在給市場帶來衝擊的突襲式監管，而是早已預告的制度終止節點，同時也是改變市場參與者預期結構的分水嶺。
在這一點上，首先要理清一個誤區。認為5月9日過後房價會立即暴跌的觀點太過誇張，反之認為監管衝擊結束後房價會立即暴漲的預測也過於倉促。當前市場本身並未朝著單一方向運動。以3月第1周韓國房地產院的統計資料為準，全國公寓買賣價格上漲0.04%，全稅價格上漲0.07%，首爾買賣價格上漲0.09%，但江南區、松坡區、龍山區等部分高價地區已出現調整趨勢。
首爾整體在上漲，但首爾內部卻出現了下跌區域；首都圈走勢強勁，但地方各地區分化明顯，呈現出典型的漲跌互現局面。這意味著5月9日之後的市場，大機率不會出現“全國統一下跌”或“全國統一上漲”的現象，而是會根據地段、供需和政策敏感度，走出完全不同的軌跡。
事實上，當前比買賣更值得關注的是全稅。近期市場的關鍵訊號並非顯露在價格上，而是首先體現在租賃結構的變動中。據韓國國土交通部2026年1月的住房統計，全月稅（Jeonse/Wolse）交易中，月租佔比達到66.8%，創下歷史新高。全稅交易減少，月租和半全稅快速增加，月租佔比從2022年1月的45.6%在4年內飆升了超過20個百分點。
這並非簡單的交易方式轉變。它意味著支撐韓國住房市場的全稅槓桿結構正在減弱，且隨著多套房持有者的拋售壓力加大，部分用於租賃的房源可能轉向買賣市場，從而導致全稅供給進一步萎縮。政府認為多套房持有者賣房後，全月稅需求也會隨之減少，但在實際市場中，未能轉換為買賣需求的無房等待群體，完全可能在租賃市場中停留更久。因此，5月9日後的第一戰場可能不是買賣市場，而是全稅市場。
此外，供給指標也絕非令人放心。根據2月底釋出的2026年1月住房統計，全國許可套數為1萬6531戶，同比減少26.4%，首爾許可套數為1226戶，減少了55.9%。竣工方面，全國為2萬2340戶，同比減少46.5%，首爾開工套數為741戶，有報道稱減少了63.7%。
供給並非靠釋出計劃，而是靠開工和竣工來體現。現在減少的許可和開工，在1~3年後會演變成入住不足。無論政府如何釋出供給計劃，市場看的都是“入住”而非“計劃”。正是這一點，即便5月9日後買賣暫時停滯，也難以斷定其會演變為中長期的下跌趨勢，因為存在供給的時間差。
觀察未來2年的入住預期量，樂觀論調也需謹慎。根據韓國房地產院和房地產R114在2月27日釋出的資料，2026年至2027年兩年間，全國公寓入住預期量為41萬4906戶，首都圈為22萬954戶。首爾兩年合計為4萬4355戶，其中2026年為2萬7158戶，2027年為1萬7197戶。僅看數字不能說“完全沒有入住量”，但考慮到首爾的整體需求規模和對偏好地區的集中現象，這部分供給很難緩解短缺感。
況且，該數值是截至2025年12月底的估算值，若反映工期延誤，實際入住量可能會更少。簡而言之，5月9日後的市場走向，比起稅率本身，更取決於“賣出的房子有多少不流向租賃市場”以及“新房供給是否充足”，而目前的資料對後者並不樂觀。
利率雖也是變數，但目前很難將其視為能瞬間改變市場方向的王牌。韓國銀行在2月26日將基準利率維持在2.50%。這是因為判斷物價整體在目標水平附近波動，增長勢頭好於預期，且金融穩定風險持續存在。這雖然意味著沒有急劇的加息衝擊，但也意味著短期內不會出現能再次大幅推動市場的寬鬆政策。
換句話說，5月9日後的市場，既不是“利率暴跌覆蓋一切利空”的行情，也不是“利率暴漲導致集體拋售”的行情。最終，稅收終止後的市場，比起價格，供給需求，特別是全稅的供需及各地有效需求的強弱，發揮作用的可能性更大。
那麼，5月9日之後會發生什麼？第一，多套房持有者的房源極有可能再次增加。1月首爾公寓買賣成交量為5945件，環比增長22.0%，部分報道將其解讀為5月9日截止前的先發制人式交易。也就是說，試圖避開稅制結束的拋售和在那之前入手房源的買入需求，已經提前出現了。
這一趨勢很可能持續到5月9日前夕，之後隨著可供成交的低價房源大量消化，交易量可能會出現一次下滑。重要的是交易量而非價格。5月9日後的市場，比起“價格暴跌”，更有可能先出現“交易空白”。因為買方會更加審慎，賣方則會重新計算稅後收益。
第二，江南三區和龍山區等對土地交易許可制及政策敏感的地區，短期調整壓力可能更大。在近期的統計中，這些地區即便在首爾整體的上漲趨勢中也出現了下跌或持平。這類地區價格高、對政策訊號敏感，且具有象徵性，買家容易持觀望態度。
反之，同在首爾的江西、陽川、永登浦、城北、廣津、東大門等有剛需及換房需求支撐的地區，可能相對穩健。在首都圈，像龍仁水枝、河南、東灘這樣結合了偏好地段和生活基礎設施的地區，支撐力較強。最終，5月9日後市場的本質，將不是“首爾還是地方”的對決，而是“被政策壓制的象徵性區域”與“有剛需支撐的替代區域”之間的較量。
第三，地方市場更為複雜。從全國平均來看，地方也維持著上漲勢頭，但實際上，像釜山、蔚山這樣出現回升趨勢的地區，與大邱、光州這樣處於持平狀態的地區，以及部分道地區持續下跌的局面並存。1月底全國未售住房（庫存）為6萬6576戶，竣工後庫存增至2萬9555戶。首都圈庫存增加，地方庫存減少，但從絕對規模看，地方更大。
因此，5月9日後的地方市場，受“入住負擔、庫存、地區就業、新增需求層”的影響遠大於“稅收終止”。首爾的多套房源增加並不能解決地方庫存問題，首爾穩住也不代表地方整體就能回暖。本次局面不僅是首都圈與地方的分化，甚至可能伴隨著地方內部的重新分化。
將多套房轉讓稅重稅豁免終止稱為“正常化”或許可行。事實上，總統正是將其解釋為消除非正常狀態、迴歸可預測社會的問題。然而，正常化並不直接等同於市場穩定。制度依意圖而行，但市場循結構而動。在全稅減少、月租增加、供給放緩的結構下，如果只壓制買賣，被壓縮氣球裡的空氣可能會流向租賃市場和核心地段的價格。
無論是稅收、貸款還是交易監管，最終要穩定市場，必須要有充足的入住和可預測的供給日程。否則，短期內可能看起來安靜，但幾個月後會演變成更高的全稅價格和更嚴重的兩極分化。
因此，用一句話總結5月9日後的房地產市場：買賣可能暫時停滯，但市場的主導權很可能再次由全稅和供給掌握。即便多套房源出現一次拋售潮並壓低了象徵性區域的價格，也難以將其轉化為基於剛需的核心地段整體的長期下跌。在首爾及首都圈的熱門地段，供給不足的後遺症可能比政策衝擊持續更久，而地方的變數則是庫存和地區經濟的差異化，而非稅收議題。
最終，5月9日既不是下跌市場的起點，也不是上漲市場的訊號彈。它是韓國房地產市場從“稅收時間”再次邁向“供需時間”的日期。正如沒有能勝過市場的政策，違背供需的口號也無法持久。
如果政府想在5月9日後穩定市場，比起更強硬的口號，更需要快速的供給。如果市場參與者想為5月9日之後做準備，比起新聞標題，更應先關注全稅和入住量。我們都該記住一點：房地產市場不會因一行稅率就宣告結束。稅收雖能改變方向，但最終決定趨勢的，是供需，以及在其中堅持的剛需力量。這次也不例外。
以筆名“Pashong”聞名的韓國SmartTube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“StuTV”。著有《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有上漲的地方才會漲(2020)》等作品。