[비즈한국] 60多歲的小A是首爾江南區狎鷗亭現代公寓的一名“一屋者”（僅持有一套房產的業主）。今年1月底，小A與買方談妥，計劃在7至8月間以約60億韓元的價格賣出該套公寓。雙方約定先交付2億韓元的預付款，並於4月初正式簽署合同。小A隨即決定買入江南地區的另一套公寓，並將收到的2億韓元預付款如數轉付。然而，近日買方突然變卦，通知小A：“如果不降價4億韓元，那就取消合同吧。我願意放棄這2億韓元的預付款。”
由於小A公寓的掛牌價近期跌至50億至59億韓元，買方認為即使損失2億韓元預付款，也能以更低的價格買到其他房源。小A陷入了困境，因為如果賣不掉自己的公寓，他就無法完成新房的買入。特別是這收到的2億韓元預付款需要申報綜合所得稅，如果合同最終未能成交，他將面臨超過6000萬韓元的稅款損失。小A現在正為是降價4億韓元成交，還是徹底推翻合同而深感苦惱。
較最高價下跌超過10億韓元
原本打算出售首爾瑞草區大戶型公寓的小B最近也實際上撤回了房源。作為一屋者的小B當初因擔心持有稅激增而打算賣房，但短短幾個月內市場氛圍發生了天翻地覆的變化。雖然在房地產中介的建議下，他將掛牌價下調了約4億韓元，但原本每週都有人來看房，現在幾乎無人問津。小B解釋說：“在目前的氛圍下，感覺還得比掛牌價再降才能賣得出去。以前每週至少有一兩組客戶來看房，但過去三週只有一組。看看同面積其他房源的掛牌價，大部分都已經下調了5億韓元以上。”
由於掛牌價暴跌超過5億韓元，江南公寓區對“合同取消”的擔憂情緒正在蔓延。就在幾個月前，這裡還是“賣方說了算”的市場，但隨著李在明政府暗示加強持有稅政策，房源激增，市場已逐漸轉向“買方優勢”。尤其是當掛牌價較最高價下跌數億甚至超過10億韓元時，已經成交的房屋也開始出現或面臨“毀約”風險。
在公寓交易中，通常先交1億至2億韓元的預付款，1至2周後簽署合同時交付成交價的10%。然而，隨著價格暴跌趨勢持續，買方為了避險而“放棄合同”的情況也在增加。
瑞草洞的一位房地產中介透露：“房價暴漲時，常出現賣方賠償1億至2億預付款或4億至5億定金，轉而將房子以更高價格賣給別人的情況。現在情況反轉了，買方認為‘後面還能買到更便宜的’，於是開始考慮毀約。即便我們聯絡那些意向買家說‘有優質房源出現了’，他們也多持觀望態度，說‘現在看來還得再觀察觀察’。”
合同取消，但“預付款”仍需繳稅
因為買方毀約而拿到預付款的賣方雖然瞬間多了一筆數億韓元的收入，但卻無法高興起來。因為這筆違約金被稅務部門分類為“綜合所得稅申報物件”。
因房地產合同破裂產生的違約金需要與個人其他收入合併進行綜合所得稅申報。賣方為了買另一套房而轉付出去的預付款並不被承認為費用。扣除少量房地產相關費用後，大部分金額會被視為所得，需要繳納約30%的稅款。如果收到1億韓元的預付款違約金，將產生2000多萬韓元的稅費。如果是已經從職場退休、轉為醫保地區參保人的高齡賣方，甚至可能導致每月的健康保險費激增超過100萬韓元。
正因如此，近期律師和稅務師處受理的關於“房地產合同解除”的諮詢明顯增多。隨著透過向賣方借錢購房的形式，或受土地交易許可制度限制等合同形式變得複雜，因責任認定問題產生的糾紛也日益增加。
首爾瑞草洞的一位律師解釋說：“近期有好幾次受熟人委託，諮詢房地產交易過程中法律責任的問題。江南公寓的成交金額動輒數十億韓元，一旦出現問題，必然會涉及責任賠償。對於像棄約這種單純的變心，甚至無法主張損害賠償。看來在這樣的暴跌市場中，想要‘順利買賣房屋’也並非易事。”