[비즈한국] 在地方房地產市場普遍陷入泥潭之際，唯獨蔚山走出了一條陡峭的上升曲線。今年第一季度，蔚山公寓成交價格累計漲幅為1.57%，在全國17個廣域自治團體中，繼首爾（2.16%）之後穩居第二。
在大邱下跌0.34%，光州和대전（大田）分別下滑0.29%和0.08%的情況下，蔚山能夠保持例外性的強勢，這絕非偶然，而是多種結構性因素共同作用下的必然結果。
造船業的迴歸，撼動城市整體經濟
要尋找蔚山房地產走強的核心動力，首先必須關注造船業的復活。2010年代中期，在訂單斷崖、油價低迷和中國強力追趕的三重危機下，蔚山經濟經歷了協作企業倒閉潮和數萬人失業的嚴酷考驗。當時，蔚山的公寓市場也完全承受了這種結構性衝擊，陷入了長期低迷的隧道。
如今的情況截然不同。隨著韓國造船企業在LNG運輸船、超大型集裝箱船、氨動力環保船舶等高附加值船型中展現出獨有的競爭力，以HD現代重工329180為首的蔚山造船叢集正在創造前所未有的訂單連勝紀錄。
HD現代重工去年的營業利潤達到2.0375萬億韓元，同比激增近200%。這不僅是企業業績的改善，更直接轉化為數萬名船廠工人的工資上漲和獎金髮放，這些資金流入地方消費市場整體，為蔚山經濟注入了熾熱的活力。
此外，韓美兩國正在推進的造船合作專案“MASGA（讓美國造船業再次偉大）”帶來的紅利預計將集中在蔚山，這也使市場參與者的長期預期變得更加堅實。隨著美國海軍艦艇維護維修的參與以及能源基礎設施相關訂單的擴大變得具體化，蔚山的造船產業正在擺脫單純依賴景氣週期的結構，重塑為與安全、能源這一宏大的時代需求相吻合的產業結構。
實體經濟指標明確印證了這一點。去年第四季度，蔚山的地區生產總值（GRDP）增長率為2.2%，在全國廣域市中遙遙領先。同期，大田出現了-0.2%的負增長，釜山、大邱、光州均停留在0%左右的水平。
去年第三季度，蔚山的增長率（3.8%）甚至超過了首爾（3.6%），出現了罕見的情況。隨著經濟復甦，家庭收入增加，增長的收入轉化為住房購買力，形成了以剛需為主的買盤支撐市場的良性迴圈。
供應的悖論：在繁榮時期住宅消失了
僅靠需求側的活力很難完全解釋當前的上漲速度。因為供應側的結構性制約使上漲壓力變得更加陡峭。據房地產資訊公司Asil顯示，蔚山的公寓入駐量從2023年的8882套減半至去年的4215套，預計今年將進一步減少至3507套，明年為3201套。考慮到業界按蔚山人口規模推算的合理入駐量約為每年5400套，目前的供應水平已處於不到其一半的嚴重短缺狀態。
供應不足的根源，悖論般地可以追溯到上一次造船業的不景氣期。2010年代後期，由於預售市場冰封，建築商開始避開蔚山的新專案，許可與開工率同時下降的結果，體現為如今蔚山入駐量的急劇減少。由於建築專案的特殊性，從規劃、設計、許可、開工到竣工至少需要3至5年時間，因此要短期內應對當前需求激增在物理上是不可能的。雪上加霜的是，全國性的工程造價飆升與PF（專案融資）市場緊縮相疊加，導致建築商在進入新專案時依舊消極。
供應不足的餘波在預售市場的溫度變化中也能清晰確認。蔚山民間公寓的1順位認購競爭率從去年3月的平均1.91比1上升至今年3月的4.96比1，短短一年內翻了近三倍。未售房源也從去年1月的3811套減少至今年1月的1402套，僅僅一年就銳減了63.2%。這是市場消化能力增強的明證。
創新高的行情也在持續。蔚山南區三山洞Seayang Cheonggu Village公寓專用面積84㎡上個月以4.2億韓元成交，重新整理了歷史最高價。與僅僅三個月前（去年12月）同面積段成交價3.48億韓元相比，3個月內上漲了7200萬韓元，年化漲幅接近30%。蔚山公寓價格自去年7月起已連續37週上漲，這一事實強烈暗示這並非短暫反彈，而是結構性的上漲趨勢。
全稅市場也隨之上漲：需求的普遍性
不僅是公寓買賣價格，全稅價格也在上漲，這表明目前蔚山房地產市場的需求非常廣泛，且建立在健康的基礎之上。今年以來截至上個月底，蔚山公寓全稅價格上漲了1.87%，繼世宗（1.92%）之後位居全國第二。
全稅價格上漲意味著在蔚山有實際居住需求的人數正在增加，這與造船業繁榮帶來的外來務工人員流入及新招聘人員增加推高居住需求的解釋相吻合。全稅價格的上漲也會影響買賣市場。因為全稅房價比越高，由剛需轉為買入的動力就越大。全稅需求的強勢發揮了支撐買賣需求的向下基準線作用，形成了兩個市場相互強化的結構。
專家們關注到，目前蔚山房地產價格的上漲並非由投機需求主導，而是由剛需驅動的。基於剛需的價格上漲對外部衝擊的防禦力較強，在沒有劇烈變數的情況下，往往能保持相對穩定的走勢。造船業從業者的收入增加直接轉化為購買力提升，而這正是新房認購或購買現有住宅的實質性動因，由此可見，目前的上漲趨勢並非單純源於流動性行情或預期心理。
當然，不能忽視風險因素。全球經濟衰退導致的訂單減少、美國的貿易政策變動、利率環境的波動，以及最重要的一點——蔚山經濟對造船業單一依賴度過高的結構性脆弱點，隨時可能成為市場變數。如果價格持續上漲，新入市的剛需群體負擔加重，需求基礎本身也有可能緩慢減弱。
儘管如此，考慮到訂單量已保障了未來數年的需求，且供應短缺問題極有可能在未來3至5年內持續，預計蔚山房地產市場在一段時間內將保持與其他地方城市截然不同的趨勢。
蔚山的案例給我們留下了非常根本的啟示：房地產最終還是會追隨城市的經濟生命力。在擔憂地方消亡的聲音日益高漲的時代，蔚山正以實際行動證明，不是依靠政府補貼或行政優惠，而是實質性的產業競爭力和就業創造，才能拯救城市，從而產生居住需求，並支撐起房地產市場。
※以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《3040房地產新手首次房地產投資(2026)》、《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》、《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在開始只有會漲的地方才會漲(2020)》等作品。