[비즈한국] 每當房地產市場動盪時，人們總會說：“現在不是時候。”利率高時怪利率，施工費上漲時談可行性問題，如果組合（重建/改建工會）內部摩擦，就提出糾紛風險。然而，回顧過去30年的房地產市場，那些因為恐懼而推遲決定的人，當真正下定決心購買時，往往已經錯失了機會。如今，整備事業正站在這樣一個十字路口。
供應牆，首爾已無新公寓
韓國房地產政策目前的基調傳遞著一個單一的資訊，那就是“那一套精品房”。對於多套房持有者來說，揹負著취득세（房產取得稅）重課、綜合房產稅、轉讓所得稅重課這三重枷鎖。如果算上財產稅和健康保險費，第二套房就不是資產收益，而變成了成本負擔。在這種環境下，想要增值資產的人應該轉眼看向哪裡？答案只有一個：換成更好的一套房。而實現這一目標的最佳手段就是整備事業。
讓我們冷靜地看待首爾的住宅供應結構。2023年首爾公寓竣工量約為3萬戶，2024年甚至更少。另一方面，如果將首爾人口淨流入、單人家庭增加以及房屋滅失需求加總，每年的必要供應量遠遠超過了這一數字。能夠填補這種供應缺口的唯一物理手段就是重建與改建。
政府也深知這一點。雖然政府已經陸續釋出了到2030年透過首爾整備事業的供應計劃，但許可與開工通常有5~8年的時差。目前處於事業施行許可或管理處分許可階段的樓盤，實際投放市場的時點最快也要到2028~2030年。換句話說，現在確保整備事業組合成員資格，是在供應懸崖的另一端提前鎖定稀缺性溢價的行為。
施工費飆升的恐懼…實際上現在更有利
施工費飆升是事實。與2020年相比，2025年的建築工程造價指數上漲了約35%以上。組合成員需要承擔的額外分擔金增加，部分樓盤也出現了事業擱淺的情況。我並不打算否認這一現實。但恐懼與事實是兩碼事。
第一，施工費上漲早已反映在市場中。沒有人不知道這一點，因此整備事業的入住權和組合成員權的價格溢價一度遭到打壓。矛盾的是，現在施工費的擔憂已經充分消化在價格中，反而可能處於“低估區間”。
第二，施工費上漲帶來的痛苦是暫時的，但竣工後新公寓的價值是永久的。以江南區重建竣工樓盤的案例來看，竣工後5年內市價相對於分銷價上漲數十個百分點的情況反覆出現。
第三，從去年開始原材料價格趨於平穩，建築業也在透過降低成本的設計進行應對。施工費見頂的可能性很大。
政策風險？不，是政策紅利
整備事業中最常提到的風險是監管風險。重建超額收益回收制、分銷價限價制、各種許可延遲等，所有這些監管確實存在，部分也確實影響了事業可行性。但從宏觀角度看，這些監管反而起到了提高整備事業稀缺性的作用。
監管越嚴，新專案進入難度就越大，已經進入事業軌道的樓盤價值就越高。突破監管並獲得管理處分許可的樓盤，本身就是已經透過高准入門檻的“認證專案”。監管成了阻止他人進入的護城河，也為已經入局的組合成員賦予了壟斷性地位。
更重要的是“快速統合企劃”。這是首爾市極力推行的一項制度，目標是將通常需要15年的改建流程縮短至5~7年。實際上，黑石、西冰庫、水色、陽平等快速統合企劃指定區域的事業正在加速推進。享受監管放寬紅利的正是已經身處專案中的人們。
整備事業價效比最高
只要針對多套房持有者的稅制壓力持續存在，資產家的資金就只能集中在一項資產上。那“一套房”應該在哪？江南區的新房價格已經超過30億~50億韓元，普通中產階級難以進入。而首爾周邊、京畿道、地方的現有公寓，雖然有價格優勢，但需求基礎較弱。
處於中間的答案就是整備事業組合成員權。透過5億~15億韓元的資金，可以成為有機會蛻變為“江南級別新公寓”的老舊樓盤成員。麻浦、龍山、城東、銅雀、永登浦的整備事業樓盤就是案例。雖然現在陳舊，但竣工後將成為首爾核心地段的品牌新房。作為換房的跳板，或是人生第一套房的墊腳石，整備事業是目前韓國房地產市場上價效比最高的選擇。
我不否認有人對投身整備事業感到猶豫。長期的事業週期、組合內部的矛盾、額外分擔金的不確定性、搬遷後的保證金籌措問題等，樣樣艱難。但我反問一句：現在什麼都不做，真的安全嗎？
沒有專家敢斷言10年後的首爾房價會比現在低。全租市場由於向月租轉換加速，對承租人而言環境越來越嚴苛。作為無房者停留的時間越長，居住成本就越高，擁有自己住房的機會就越渺茫。我們必須直視這樣一個事實：看似躲避風險的選擇，其實是最大的風險，即“喪失機會”。
整備事業的核心在於“購買時間”。在事業週期內我們雖然在等待，但等待結束的瞬間，我們手中緊握的是位於首爾市中心的新公寓。等待10年獲得的與等待10年卻一無所有的結果，完全不同。
必須仔細核實資訊
第一，首爾的住宅供應從結構上講是不足的，而整備事業是唯一的解題路徑。現在確保組合成員權，就是提前鎖定未來的稀缺性。第二，施工費上漲和監管已反映在市場中，這反而抑制了額外供應，提高了現有專案的價值。第三，那一套精品房的政策基調未來也不會輕易改變，而以最合理的價格在最佳地段獲得那一套房的方法就是整備事業。
當然，樓盤的選擇很重要。並非所有整備事業都能成功。必須仔細考察事業階段、組合財務狀況、地段的未來需求、分擔金結構。但是，沒有分析就恐懼與分析之後再恐懼，完全是兩碼事。現在你需要的不是勇氣，而是資訊。獲取資訊後作出的決策不是賭博，而是戰略。
在監管的時代，如果只允許擁有一套房，那麼這套房必須承載未來的價值。現在，整備事業就是答案。
※以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長Kim Hak-ryul曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“StuTV”。著有《3040不動產新手初次不動產投資(2026)》、《重寫韓國不動產使用說明書(2025)》、《京畿道不動產的力量(2024)》、《首爾不動產絕對原則(2023)》、《仁川不動產的未來(2022)》、《Kim Hak-ryul的不動產投資絕對原則(2022)》、《韓國不動產未來地圖(2021)》、《從現在起只有會漲的地方才會漲(2020)》等作品。